* 주택연금이란 노후에 소득이 없는 고령층이 소유한 주택을 담보로 맡기고 연금을 받는 제도이다.

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* 주택금융공사에서 실시하는 연금제도로 본인의 집에 살면서 월급처럼 매달 연금을 받을 수 있는 제도이다. 역모기지론이라고도 한다.

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※ 기존에는 전통적인 부동산 소유 선호현상과 주택 가격의 꾸준한 상승, 자녀 세대에게 상속하기 위한 목적으로 주택연금은 큰 인기가 없었으나 최근에는 저성장, 자녀 세대에게 손을 빌리고 싶지 않은 부모세대의 인식변화, 주택 가격이 더 이상 크게 변화하지 않을 것이라는 "사회적 풍조"가 바뀌면서 가입자가 꾸준히 증가한다.

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- 조건 : 부부 중 1명이 만 55세 이상이고 부부합산 공시가격 9억 이하 주택을 소유한 사람이 신청할 수 있다.

① 초기에는 보증료를 최초 연금지급일에 납부한다. 주택가격의 1.5%이고 대출상환방식의 경우 1%이다. 보증기한으로는 본인 및 배우자가 죽을 때까지이다.

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② 다주택자라도 신청할 수 있는데 주택 합산 가격이 9억원 이하라면 가능하고 공시가격 등이 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 처분시 가입가능하다.

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③ 대상주택으로는 주택법에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 주거목적의 오피스텔이다.

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④ 거주 요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지(주민등록전입)로 이용하고 있어야 함

※ 주택연금 이용자 부부 모두 담보주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전하거나 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는다면, 주택연금 지급이 중단된다. 다만, 위의 사유의 경우 지급이 계속 가능하다.

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⑤ 채무관계자 자격 : 채무관계자는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입가능하다. → 치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성견후견제도를 활용하면 가입 가능하다.

* 주택연금은 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권을 설정하는 저당권 방식과 주택소유자가 주택을 공사에 신탁(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득하는 신탁방식이 있다.

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* 주택연금 이용 중 담보설정방식 변경이 가능하다.

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※ 주의점 : 주택연금에 가입하여 해당 주택을 담보로 제공했다면, 차후 해당 지역의 땅값이 올라 집값도 올랐더라도 가입 기준 책정 금액에서 지가 증가분이 반영되지 않는다. 현실적으로 지가는 떨어지지는 않으므로 주위의 개발 계획 등을 잘 고려한 다음 가입한다.

1. 평생 동안 매월 연금방식으로 수령하는 종신방식

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2. 일정기간 동안 받는 확정기간 혼합방식

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※ 이용 중 의료비 등 필요 시 목돈을 수시로 찾아쓰는 개별인출제도도 있다.

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▶ 주담대상환용 주택연금 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(연금대출 한도의 50~90%) 범위 안에서 일시에 목돈으로 찾아쓰고 나머지는 평생 동안 매월 연금으로 수령

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▶ 우대지급 방법 : 부부기준 2억원 미만의 1주택 소유자이면서 1인 이상이 기초연금 수급자일 경우, 일반 주택연금 대비 최대 20% 더 수령가능

1. 평생 거주, 평생 지급

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- 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장하고 부부 중 1명이 사망하더라도 연금의 감액이 없이 그대로 계속 지급한다.

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2. 국가가 보장한다

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- 국가가 연금을 보장한다. 이 말의 뜻은 국채처럼 나라가 망하지 않는 이상 연금 지급의 중단이 되지 않는다는 것이다.

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3. 합리적인 상속

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- 나중에 부부가 모두 사망한다면 주택을 처분하여 정산하면 된다. 연금수령액 등이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않고 반대로 집값이 남으면 상속인에게 귀속된다.

※ 연금지급총액 = ⓐ월지급금 누계 + ⓑ수시 인출금 + ⓒ보증료 + (ⓐ, ⓑ, ⓒ에 대한)대출이자

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4. 세제 혜택

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1. 이자가 복리형태이다.

→ 매월 고정액을 지불하는데 복리형태라 부담이 되고 사망 시 사후 정산하는 제도이다.

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2. 집값이 상승한다고 해도 수령액의 증가는 없다.

→ 물론, 집값이 떨어져도 수령액의 감소는 없지만 집값이 상승해도 월 지급액의 변화는 없다.

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3. 국민연금과 다르게 물가 상승률을 반영하지 않는다.

→ 국민연금은 물가 상승률을 반영하지만, 주택연금은 물가 상승률을 반영하지 않는다.

※ 종신방식과 확정기간혼합방식의 2가지가 있다.

1. 종신방식

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① 정액형 : 매월 동일한 금액을 수령가능하다

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② 초기증액형 : 가입 초기 일정 기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택)은 정액형보다 많이 받지만, 이후에는 정액형보다 덜 수령한다.

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③ 정기증가형 : 초기에는 정액형보다 적게 받고 3년마다 4.5%씩 일정하게 증가한 금액을 수령가능하다.

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2. 확정기간 혼합방식

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※ 가입연령에 따라 10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 선택한 일정 기간 동안 매월 동일한 금액을 수령하고 평생 거주하는 방식이다.