※ 부동산 펀드란 부동산집합투자기구라고도 하며 펀드재산의 50%를 초과하여 "부동산, 부동산관련권리, 부동산관련자산"에 투자하고 그로 인해 발생하는 이익을 투자자에게 배당하는 상품이다.

리츠와 부동산 펀드 모두 개인이 사고파는 직접 투자가 아닌 투자전문기관이 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 운용하여 수익을 배분한다. 부동산 펀드는 01년에 도입된 리츠보다 다소 늦은 04년부터 시작했지만 더 빨리 성장했다.

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그 이유는 당시 부동산 펀드의 전무부처인 금융위원회가 부동산 시장 활성화에 집중해왔다면 리츠의 주무부처인 국토교통부는 규제에 집중했기 때문이다.

※ 임대형 부동산 펀드

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업무용 부동산인 오피스텔 또는 상업용 빌딩 등을 매입하여 임대하는 것을 주요 운용방법으로 하고 이를 통해 안정적인 임대 소득과 향후의 부동산 자산 가치 증가에 따른 매각 차익 효과를 노린다.

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※ 대출형 부동산 펀드

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부동산개발사업을 운영하는 법인 등에 대한 대출을 주된 운용방법으로 하고 대부분 시행사로부터 자금을 빌려주고 대출이자를 받아 수익을 얻는 방식이다. PROJECT FINANCING 방식 부동산 펀드를 의미한다.

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※ 파생상품형 부동산 펀드

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부동산을 기초자산으로 한 파생상품에 주로 투자하는 부동산 펀드이다.

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※ 직접 개발형 부동산 펀드

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직접 개발에 나서 분양하거나 임대하여 수익을 얻는 방식으로 부동산 펀드가 시행사의 역할을 수행함으로써 직접 부동산 개발 사업을 추진한다.

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※ 경공매형 부동산 펀드

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법원이 실시하는 경매나 자산관리공사 등의 공매를 통해 주로 업무용 부동산 또는 상업용 부동산을 저가에 매입한 후 임대나 매각으로 수익을 얻는다. 가치 투자형 부동산펀드이다.

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※ 권리형 부동산 펀드

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신탁 관련 수익권, 부동산 담보부 금전채권, 부동산펀드(집합투자) 증권 등에 투자하는 펀드이다.

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※ 증권형 부동산 펀드

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REITS 주식, 부동산 개발회사 발행 증권, 부동산 투자목적회사 발행 지분증권 등에 투자하는 펀드이다.

그러나 부동산 펀드는 일정한 리스크가 존재하고 부동산 시장의 변동성에 노출될 수 있다.

※ 리츠란 부동산투자법에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자를 하는 주식회사이다.

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자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것으로 부동산 투자가 어려운 소액투자자에게 우량 부동산에 대한 투자참여 기회를 제공한다. 리츠 내에서도 다양한 임대 구조와 그에 따른 수익으로 구성된 세부 섹터가 있기 때문에 경기 변화에 맞게 자산 배분이 가능해진다.

리츠는 크게 7개로 구성된다.

1. 미분양 리츠 : 미분양 주택에 투자한다.

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2. 대토개발 리츠 : 공익사업시행 시 보상으로 받은 토지의 개발사업에 투자

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3. 주택개발 리츠 : LH의 미분양된 토지에 개발하는 주택에 투자

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4. 하우스푸어 리츠 : 하우스푸어 주택에 투자

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5. 임대주택 리츠 : 임대주택에 투자

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6. 공공임대 리츠 : LH로부터 택지를 매입하여 10년 공공임대주택을 건설, 임대

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7. 수급조절 리츠 : LH분양 용지를 매입하여 임대주택을 건설, 공급한 후 시장여건에 따라 분양전환

펀드는 형식적인 요건만 충족되면 바로 등록이 가능하나 리츠는 고위험, 투기제한 등에 의해 규제받는다. 정부는 자기관리 리츠의 경우 설립 자본금을 5억원에서 10억원으로 상향조정하고 설립 당시부터 지속적으로 관리, 감독하여 시장 진입이나 관리 시 강하게 규제했다.

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그러나 리츠가 부동산 투기억제 및 기업의 원활한 구조조정 방안으로 공모화를 통해 부동산에 쏠린 유동자금을 끌어올 수 있다는 점에서 리츠에 대한 규제를 완화하여 일반인도 리츠에 쉽게 투자할 수 있도록 규제를 완화, 상장 리츠에 대해 지원 정책을 확대했다.

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2020년부터 리츠와 부동산 펀드가 더욱 활성화될 수 있도록 공모 리츠 및 부동산 펀드로부터 3년간 지급받는 배당소득에 대해 투자액 5천만원을 한도로 9% 분리과세를 적용한다. 단, 3년 미만 투자 시에는 감면세액을 추징하며 10%의 가산세를 부과한다.

1.구조 : 부동산 펀드는 투자자들의 자금을 모아 부동산 관련 자산에 직접 투자하거나 부동산 회사에 투자한다. 반면, 리츠는 투자회사로 공개 회사 또는 비공개 회사일 수도 있다. 리츠는 부동산 자산을 보유하고 운용하며, 주로 부동산 임대 수익과 자산 가치의 상승을 투자자에게 분배한다.

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2. 유동성 : 부동산 펀드는 유동성이 제한적이지만 리츠는 주식시장에서 거래되므로 상장된 리츠는 거래소에서 자유롭게 매수하고 매도할 수 있기에 더 높은 유동성을 가진다.

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3. 투자자 규모 : 부동산 펀드는 여러 투자자의 자금을 모아 투자한다. 따라서, 펀드의 소유자가 여러 명일 수 있고 펀드 포트폴리오에 투자자들이 분산 투자한다. 반면, 리츠는 주식회사로 주식을 소유한 주주들이 리츠의 소유권을 가진다.

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4. 배당 : 부동산 펀드는 임대료 수익과 자산 가치 상승 등을 투자자에게 배당 형태로 제공하지만 리츠는 주로 부동산 임대 수익을 주주에게 배당으로 분배한다.

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5. 관리방법 : 부동산 펀드는 펀드 매니저나 부동산 전문가에 의해 운용 및 관리된다. 리츠는 회사로서 자체적으로 부동산 자산을 운영하거나 자산 관리 회사를 고용하여 운영한다.

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파산이나 시장 침체 등으로 시공에 문제가 생기면 대출형이나 직접 개발형 부동산 펀드의 경우 원리금 회수가 어려워진다. 그래서 부동산 펀드에서 리스크가 높은 대출형이나 직접 개발형 등은 감소세이다. 반면, 임대형은 안전성이 높아 전체 부동산 펀드의 절반 이상을 차지하고 임대형은 대부분 거액이 필요한 사모 펀드이다.