이렇게 재개발 구역에 선정된다면 사업설명회와 소식지를 받는다. 일단, 재개발이나 재건축 구역에 자가를 가지고 있다면 계산기를 두드려봐야한다. 분담금이 얼마인지, 차익이 얼마인지 계산을 하고 들고갈지 매도할 지, 투자할 지 분석해야 한다.

그러기 위해선 기본적인 개념부터 알아야한다.

※ 비례율 : 재개발과 재건축의 사업성을 나타내는 지표로 100보다 클수록 사업성이 높고 낮을수록 사업성이 낮다고 본다. 그러나 상황에 따라 다르므로 맹신하면 안 된다.

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※ 종전자산/종후자산 : 종전자산은 사업 전의 자산, 즉, 기존에 있었던 주택의 가치를 나타내며 감정평가액이다. 종후자산은 사업 후의 자산, 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며, 조합원 분양으로 얻은 수입과 일반 분양으로 얻은 수입의 합친 것이다.

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※ 관리처분인가 : 기존 건축물의 철거를 앞두고 어떤 식으로 새로운 아파트를 지을지, 몇 세대를 분양할 지 등에 대한 구체적인 계획이 대부분 확정되는 단계이다. 이때, 사업성이 구체적으로 나오기에 많은 사람들이 관심을 가장 많이 보인다.

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※ 조합원분양가/분담금 : 조합원 분양가는 새로 지어질 아파트르 조합원에 분양하는 가격으로 일반인들보다 10~20% 저렴하게 낸다. 이때, 조합원들의 권리가액(비례율 × 감정평가액)은 조합원분양가에서 빼주는데 이렇게 권리가액을 빼고 남은 금액이 조합원 분담금이다.

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※ 세대당 평균 대지지분 : 클수록 좋다. 정비기반시설 기부채납 면적을 제외한 대지면적을 신축세대수로 나눈 것이다. 같은 용적률일 때 이 숫자가 클수록 상대적으로 큰 평형이 구성되는 편이다.

재건축은 아파트 등 표준화된 주택을 대상으로 하여 비교적 사업성 분석이 쉽지만 재개발은 이해관계가 복잡하고 주택의 형태도 다양하여 오래 걸리는 편이다.

재건축은 도로나 공원, 공용주차장 등 기본적인 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후화된 곳에서 진행된다. 재건축은 아파트단지에서만 할 수 있다고 생각할 수 있지만 과거 서초구 방배동처럼 오래된 단독주택이나 빌라 등이 몰려있지만 도로가 널찍하고 공원이 많아 정비기반시설이 괜찮은 곳은 단독주택 재건축으로 하는 경우도 있다.

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재개발은 보통 건물도 노후화되었고 정비기반시설이 열악한 곳, 즉, 도로나 공원, 주차장 등이 개판인 곳에서 진행된다는 것이 재건축과 다르다. 그래서 재건축은 민간사업의 성격을, 재개발은 공공사업의 성격이 더 강하다. 그래서 재개발은 공공시설을 만들기 위한 토지비율인 기부채납비율이 재건축보다 높다.

재개발, 재건축 사업에서 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고 본인이 가지고 있던 부동산을 현금으로 보상받고 나가는 것이 현금청산이다.

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재건축은 현금청산자가 적은 편이지만 재개발이나 단독주택 재건축은 현금청산자 비율이 재건축보다 높다. 시장상황에 따라 현금청산자 수가 달라지기 때문에 정확히 측정하기도 힘들다.

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부동산 시장이 호황일 때는 프리미엄을 받고 팔자는 생각으로 조합원 분양신청을 많이 하지만 시장이 불황일 때는 현금청산이라도 받고 나가자는 사람들이 많아진다. 그러나 현금청산자가 많아지면 사업성에서는 안 좋다. 현금청산을 해주려면 조합측에서 돈을 빌려와야하므로 그만큼 금융비율이 들기 때문이다.​

재건축 투자는 재개발에 비해 투자금이 많이 들어가는 편이다. 이유는 재건축은 건물은 낡았어도 기반시설이 양호한 곳에서 이루어지기 때문이다. 매매가는 높고 전세가가 낮은 편이다.

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반면, 재개발은 지역 자체의 기반시설도 안 좋고 주로 낡은 빌라나 단독주택들이 많기에 매매가격이 낮아 전세가와도 차이가 재건축에 비해 적다

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보상비의 경우 재건축은 세입자 주거이전비나 상가영업보상비를 제공하지 않지만 재개발은 조합원들에게 세입자 주거이전비와 상가영업보상비도 지급한다. 이것은 재개발이 재건축에 비해 공공 사업적이기 때문이다.

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재개발 투자에서 이주비는 중요하다. 이주비가 지급되면 투자금이 크게 줄어들기 때문이다. 재개발 구역에 투자하려는 대부분의 사람들은 빌라를 선호한다. 이유는 투자금이 적기 때문이다. 그런데 사업이 진행되고 이주비가 나오고 그 돈으로 전세세입자의 보증금을 전액 충당하지 못하면 내 돈을 추가로 마련해야 한다.

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이주비의 기준은 감정평가액이고 단독주택은 감정평가액이 크기에 추가로 마련해야 할 금액은 적지만 빌라는 감정평가액이 작아 전세금을 돌려주기 위해 대출을 써야할지도 모른다.

1. 정비기본계획 수립 및 안전진단

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기본은 지자체가 수립하는 정비기본계획이다. 정비기본계획이 수립된 후 아파트 재건축의 경우는 안전진단을 실시한다. 재건축은 기반시설을 잘 갖춰져 있지만 건물이 노후했을 때 이뤄지는 것이므로 정말로 건물이 노후해서 재건축이 필요한지를 진단하는 것이다.

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그러나 재개발 및 단독주택 재건축은 안전진단을 하지 않는다.

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정비기본계획 수립은 사업도 시작하지 않은 상태이고 실제 사업이 진행되지 않는 경우도 많으니 너무 성급하게 들어가지 않는다.

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2. 추진위원회 설립

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정비구역으로 지정되면 해당 지역 주민들은 사업을 추진하기 위한 추진위원회를 설립한다. 조합은 사업 법인으로 간주되어 좀 빡세게 법의 제한을 받는다.

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조합원이 될 만한 예비조합원들을 "토지등소유자"라고 한다. 추진위원회가 지자체로부터 정식 승인을 받기 위해선 토지등소유자 과반수의 동의서를 받아야하는데 시간이 걸릴 수 있다. 추진위원회설립 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가 하지 않으면 일몰제에 의해 정비구역 해제된다.

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3. 조합설립인가

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지자체로 승인받은 추진위원회는 조합을 설립하기 위한 동의서를 받는다. 재개발은 토지등소유자 75% 이상의 동의가 필요하고 동의한 사람들이 소유한 토지면적 합이 사업장 전체 토지면적의 50% 이상이어야 한다.

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재건축은 전체 소유자의 75% 이상이고 각 동별로 과반수의 동의가 필요하다. 이미 추진위원회 승인에 동의한 사람들은 조합설립에도 동의한 것으로 보기에 추진위 승인 단계에서 받은 동의서 외에 추가로 받은 동의서를 합치면 된다.

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조합이 설립되면 추진위는 진행과정을 모두 조합에 인수인계하고 해산된다.

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4. 시공사 선정

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새롭게 설립된 조합은 시공사 선정에 착수한다. 여러 시공사로부터 입찰을 받아 조합원들의 투표를 통해 한 곳을 선정한다. 다만, 서울은 사업시행인가 이후에 시공사 선정을 하는데 이유는 서울시가 실시하는 공공지원제도 때문이다.

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시공사 선정시기에는 일부 투자자들은 조합설립총회 때 배포된 안내책자를 분석하여 부동산을 먼저 매수하는 경우도 있다. 사업이 아직 제대로 진행될지 안 될지 모르기에 선점하면 싸게 사는 것이지만 진행이 안되면 손해를 보는 리스크가 있다.

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5. 사업시행인가

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사업시행인가는 조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 시, 군, 구에서 검토하고 인가하는 절차이다. 조합이 아파트 몇 세대를 짓겠다는 계획안을 제출하면 지자체가 검토하고 인가하는 과정이다.

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사업시행인가가 이루어졌다면 사업이 시작되는 것으로 볼 수 있다. 이 과정에서 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 담긴다.

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6. 종전자산평가=감정평가

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사업시행인가가 이뤄지면 조합은 종전자산평가를 시작한다. 종전자산평가란 종전에 가진 집의 가치를 감정평가사가 평가한다.

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조합원 각자가 자산을 평가하는 것도 중요하지만 그 자산의 총합, 조합 전체가 가지고 있는 자산에 대한 평가도 중요하다. 조합 전체의 종전자산평가액, 필요한 총사업비, 일반분양을 통해 얻게 될 수익 등이 정해져야 조합원 각자가 내야 할 분담금도 산출된다.

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감정평가액이 생각보다 낮게 나오면 조합원들이 열받을 수 있는데 감정평가액이 인근 지역의 시세보다 높게 나오기 힘든 경우도 있다.

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7. 조합원 분양신청

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조합은 사업시행인가가 고시된 날부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금 추산액과 조합원 분양 신청기간을 조합원에게 통지해야 한다. 단, 서울은 사업시행인가 이후 시공사를 선정하기에 시공사와 계약을 한 후 120일 이내에 한다.

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조합원들은 어떤 평형이 좋을지 생각했다 희망평형을 신청할 수 있다. 근데 신청한다고 해도 신청된 것이 당첨되지도 않고 종전자산평가액에 비해 가치가 높은 평형은 분담금이 더 크게 든다.

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이 시기에 조합원 분양신청을 한 사람은 여전히 조합원으로 남고 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 된다. 조합원 분양신청을 통해 조합원 분양 세대수가 결정되면 일반분양 세대수도 정해진다.

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8. 관리처분인가

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일반분양 세대수가 정해지는 것은 대략적인 분양 수입을 계산할 수 있다는 단계이다. 종전에 조합원들이 가지고 있던 자산을 어떻게 관리할 것이며 새롭게 신축되는 자산은 어떻게 처분할 것인지에 대한 계획을 수립하는데 이것이 관리처분인가 단계이다.

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관리처분 시에는 사업시행인가 당시 수립했던 계획에 여러 가지 불확실했던 변수들을 채워 수정, 보완하기에 구체적인 편이다. 일반분양 세대수, 예상 일반분양가, 시공사 및 예상 공사비용 이에 따른 예상 분양수익, 조합원의 분담금을 구체적으로 계산할 수 있다. 이런 내용을 종합해서 시, 군, 구청에 제출하고 관리처분인가를 받는다

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이 단계에서는 "비례울"도 추정가능하다. 하지만 분쟁이 많이 일어나는 단계인데 구체적인 비례율, 권리가액, 분담금을 확인할 수 있기에 조합원들 사이에 분쟁이 발생할 수 있다. 그리고 투자자들이 가장 많이 진입하는 단계이기도 하다.

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9. 이주 및 철거

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아파트를 건설하기 위한 이주 및 철거를 한다. 보통 6개월에서 1년 정도 기간 동안 이주하고 조합은 조합원들에게 이주비를 제공한다. 이주비는 투자금을 줄여주는데 일반적으로 재개발 구역의 집들은 많이 낡아 매매가 대비 전세가가 낮다. 그로 인해 투자금을 줄이는데 이주비가 중요하다.

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이주비 대출은 조합원들에게 은행이 이주비를 대출해주는 것이다. 담보는 종전자산의 토지이다. 그러나 소유한 물건이 토지이거나 물건 소유자가 법인인 경우에는 이주비가 지급되지 않는다.

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10. 일반분양

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이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 하고 선분양을 한다. 조합원분양을 위한 동, 호수 추첨이 이뤄진 이후일 수도 있고 아직 이뤄지지 않을 수도 있다.

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일반분양이 성공적으로 이루어져야 사업성을 높인다. 일반분양이 성공적으로 이루어진다면 조합원들은 분담금을 적게 내기 때문이다. 하지만 경기가 안 좋아 낮은 가격에 일반분양이 이루어진다면 조합원이 손해를 본다.

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11. 입주 및 이전고시

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일반분양이 끝나면 보통 2년~3년 후 입주가 시작하다. 하지만 많은 사람들이 입주만 하면 소유권보존등기가 된다고 생각하지만 집합건물의 등기는 이전고시가 나온 후에 이루어진다.

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이전고시는 공사가 완료되었다고 고시하고 공식으로 대지를 측량, 분할하여 분양받은 사람에게 소유권을 이전하는 절차이다. 과거 있었던 주택의 지번을 싹다 지우고 새롭게 지어진 아파트 동, 호수에 맞게 대지권을 나누어 권리관계를 이전한다.

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그리고 각 세대마다 평형별로 토지에 대한 권리를 배분한다. 이 과정이 끝나야 비로소 등기를 할 수 있으므로 "이전고시가 끝났다" = "등기가 나온다"라고 생각하면 된다.

재개발, 재건축 사업에 참여하는 사람들을 조합원이라 한다. 그런데 조합이 없다면, 추진위원회 단계까지의 사람들은 조합원이 아니라 "토지등소유자"라고 부른다. 정비구역 안에 토지나 건물, 무허가건축물 등 뭐라도 하나 가지고 있으면 토지등소유자가 된다.

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그러나 토지등소유자들 모두가 조합원이 되지는 않는다. 재개발은 토지를 소유한 사람, 건물을 소유한 사람, 토지와 건물 둘 다 소유한 사람 등 3가지로 나눌 수 있는데 토지나 건물 중 한 쪽만 소유한 사람은 조건이 붙는다.

※ 무허가 건축물은 건축물 자체의 소유권은 인정되므로 무허가건축물 관리대장에 등재되어 있거나 무허가건축물 인정조건에 해당되면 조합원 자격을 인정받을 수 있다. 이런 물건들은 매매가가 저렴하지만 사업초기단계 재개발 구역인 경우 사업이 무산될 리스크가 크다.

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서울시 기준으로 면적이 30㎡ 이하인 자투리땅만 가지고 있다면 재개발 조합원 자격을 얻지 못하고 현금청산자가 되지만 자투리땅을 90㎡까지 넘긴다면 조합원 자격을 획득할 수 있다.

헷깔릴 수 있지만 과거에 24평이라 불렀던 아파트는 요즘 전용59타입(전용면적 59㎡), 34평 아파트는 전용84타입(전용면적 84㎡)이라 불린다. 아파트에는 주거를 위한 공간 말고도 경비실, 휘트니스센터, 지하주차장, 관리사무소, 노인정 등의 공간도 있다.

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공급면적, 즉, "주거전용면적 + 주거공용면적"에 이 기타공용면적까지 더하면 "계약면적"이 된다. 재개발, 재건축 투자에서는 계약면적을 잘 알아야한다.

"39형", "59형", "84형", "118형"이라 부르는 것이 전용면적이다. 재개발/재건축에서 계약면적으로 건축원가를 계산하기에 중요하다. 만약, 전용면적에 평당시공비만 계산한다면 조합원 분담금이 예상보다 많이 나와 황당할 수 있을 것이다.

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조합원분양가를 추정할 때에는 기타공용면적을 포함한 계약면적을 기준으로 건축원가를 판단해야 한다.

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만약, 59타입 계약면적이 134.3㎡라면, 평으로 나눈다면 (134.3㎡ ÷ 3.3㎡ = 40.7평)이다. 이를 토대로 건축원가를 계산하면 시공비가 680만원이면 27,676만원이 건축원가이다. 2억 7천만원이다.

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전용면적이 비슷한 아파트라도 엘리베이터나 복도 등에 사용되는 면적이 많으면 공급면적이 늘어나고 주차장이나 주민편의시설 등이 많아지면 계약면적이 늘어난다. 그렇기에 전용면적은 비슷하지만 건축원가가 달라져 조합원 분담금이 달라지게 된다.

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그렇기에 입주자 모집공고문을 확인할 때 공급면적만 보지 않고 계약면적도 같이 봐야한다. 중요한 것은 계약면적의 차이, 즉, 기타공용면적의 차이가 조합원분담금에 차이를 가져온다.