리모델링은 그 기본 골조는 그대로 두고 낡은 건축물의 내부와 시설을 완전히 뜯어고치는 것이다. 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부형태를 수선, 변경하는 대수선 또는 이미 지어진 건축물의 일부를 더 늘려서 짓는다.

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낡은 건축물을 때려부수고 새로 짓는 재건축과는 다르다. 토대를 제외한 모든 ㅍ것을 뜯는 대폭적인 개장에서부터 벽지나 바닥채를 갈거나 소품을 교체하는 것도 리모델링이고 다른 용도로 사용하는 것도 리모델링의 한 부분이다.

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주택 리모델링의 경우 벽체만 남기고 모든 것을 바꾸는 경우도 있다. 신축보다는 저렴한데 기존 벽체의 유무를 두고 시공비를 따지기 때문에 저렴하다. 신축의 경우 각종 세금에 공사기간에 각종 행정절차가 있어 리모델링이 더 간편하다.

※ 리모델링은 수직, 수평 증축할 때 꼭 필요하다. 수평과 수직증축은 말 그대로 위로 층을 늘리거나 옆으로 건물을 붙이는 것이다. 이렇게 증축이 되어 새로운 세가 생기면 분할을 한다. 분양을 통해 수익이 발생한다면 개개인의 분담금이 줄어든다.

그러나 수직증축을 하려면 안전등급 B등급 이상을 받아야한다. 수평 증축은 C등급 이상을 받아야한다.

리모델링은 결국 각종 규제로 인해 재건축이 불가능한 곳에, 사업성이 안 나오는 곳에 추진하는 것이다. 재건축처럼 완벽한 아파트가 되는 것은 불가능하다. 그래서 내벽력과 골조를 남겨야하는 특징이 있다.

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※ 장점

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* 재건축과 재개발에 비해 진행이 쉽다.

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* 15년이 지나면 사업진행이 가능하다.

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* 절차가 간소하다. 재건축은 조합 설립과 사업시행인가, 관리처분 인가 등의 복잡한 절차를 가지지만 리모델링은 행위 허가 1회만 받으면 된다. 주민 동의만 있으면 4~6년 안에 가능하다.

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* 아파트 평수가 늘어난다. 20평대는 30평대로 늘어나고 30평대는 40평대 아파트로 바뀌는 마법이 있다.

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※ 단점

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* 재개발과 재건축에 비해 수익성이 떨어진다.

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* 구조가 좋지 않다. 기존 골조를 유지하기에 동굴으로 긴 구조가 나오는 경우가 많다. 주로 2BAY 형식이다.

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* 층고가 낮아질 수 있다. 소방, 건축법상 스프링쿨러를 설치해야 하므로 기존 층고가 높았다면 층고가 낮아질 수 있다.

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* 추가 분담금이 높을 수도 있다. 일반 분양이 전체 세대의 15%만 늘릴 수 있기 때문에 분양 수입이 적다. 지하주차장이 기존에 없었다면 분담금이 증가한다.

1. 맞춤형 리모델링

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실내 인테리어 변경, 벽지 및 바닥재, 욕실타일, 세면대, 욕조, 변기, 창호, 배관, 보일러, 조명기구 등의 교체 및 균열보스 누수부위 처치 등 벽이나 바닥의 구조를 변경하지 않는 비교적 단순한 공사이다.

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2. 바닥면적을 늘리는 리모델링

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바닥면적을 넓히는 방식으로 면적을 확장하는 것은 동과 단지 전체에 영향을 미치며 벽을 허물고 기둥을 더 세워야 할 수도 있어 각종 인허가 절차가 필요하다.

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3. 수직증축을 하는 리모델링

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바닥면적을 넓히는 것과 함께 층수를 높이거나 또는 바닥면적과 상관없이 층수만 높이는 방식으로 증축하는 방식이다. 구조의 안전성 때문에 기존 기초의 보강이나 새로운 기초의 증설을 필요하며 각종 인허가 절차가 필요하다.

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4. 지하주차장을 넓히거나 새로 만드는 리모델링

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세대당 부족한 주차대수를 늘리기 위해서 좁은 주차장을 넓히거나 없는 주차장을 새로 만드는 방법이다.

낡은 집을 새롭게 정비하여 건축물의 기능을 향상시키는 점은 재건축과 리모델링 모두 유사하다. 하지만 용적률, 공사비, 사업기간 등에서 차이가 있다.

리모델링의 경우 용적률 상관없이 면적의 30~40% 가량을 증축할 수 있다. 최근에 1기 신도시 특별법에 의해 용적률이 낮은 일산신도시를 제외하고 나머지 1기 신도시에서는 리모델링이 추진 중이다. 이유는 용적률이 높기에 사업성이 안 나서다.

재건축은 용적률이 정해져있기에 용적률을 초과하여 건축할 때는 토지나 임대주택을 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 증여해야한다.

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그러나 리모델링은 전용면적의 증가 한도(30~40%) 내에서 용적률이 증가해도 토지나 임대주택을 무상으로 증여하지 않아도 된다. 기존 용적률이 180%인 주택단지의 경우에는 분담금이 많고 수익성 등이 적은 재건축보다 리모델링이 유리하나 용적률이 150% 이하일 경우에는 일반분양분이 많아 재건축이 리모델링보다 유리하다. 그리고 공사비, 사업기간, 정비기반시설 측면에서도 리모델링이 유리하다.

1인 가구가 증가하는 추세에 리모델링을 통해 집을 분리할 수 있다. 1채를 2채로 만들어 각각의 집을 임대할 수도 있다. 단, 별도로 구분등기는 할 수 없다. 층간 소음문제도 콘크리트를 부어 바닥 두께를 두껍게 하거나 완충재를 사용하여 개선할 수 있으며 여유 부지가 있다면 앞면과 뒷면 뿐만 아니라 측면도 확장하여 채광 및 통풍을 개선할 수 있다.

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리모델링 후에 시간이 흘러 건물이 다시 썩어가고 안전진단에서 D등급을 받으면 재건축이 가능하다.