소녀시대 태연도 피해를 입은 기획부동산 사기

* 이들은 비오톱(BIOTOPE), 도심에 존재하는 특정생물의 서식 구역의 절대보존 지역으로 지정된 구역을 투자한 것으로 알려져있다.

* 기획부동산이란 개발이 어렵거나 경제적 가치가 없는 토지를 개발 가능한 토지로 속여 파는 업체이다. 수많은 피해자를 양산하고 각종 법적 분쟁을 야기하여 엄청난 행정, 사법적 낭비를 초래한다.

기획부동산 운영체계


프렌차이즈와 유사한 구조로 운영하며 본점은 공인중개사, 세무사, 법무사들이 운영하고 지점은 직원을 모집하여 토지를 분양한다.

운영방법

이런식으로 모은다

이렇게 직원을 모으면서 모은 직원에게 땅에 대해 설명회를 연다. 이 설명회에서 설명하는 땅에 대해 사람들은 사기라고 생각하기 어렵다. 이 땅을 사라고 하며 친족, 지인들도 모집하라고 한다.

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기획부동산은 기업형 투기를 일으키기도 한다, 투기유형

* 사례 : 막대한 자금력이 있는 땅주인이 기획부동산 업체를 설립한 후 직원 또는 현지인 명의를 빌리거나 증여로 가장하여 소유권을 취득한다.


그리고 임야 및 농지를 미등기로 매수한 다음 다수의 필지를 분할하여 불특정 다수인에게 곧 개발된다고 사기를 쳐 고가에 매각하여 차익을 챙긴다!

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* 미등기 전매 : 전문투기꾼들이 토지거래허가 또는 조세부과를 피하기 위하여 미등기로 부동산을 매수하여 전매하거나 투기꾼들 간에 미등기 전매를 되풀이 하며 가격을 폭등시킨다. 그 후 매각하여 어마어마한 이득을 챙긴다.

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* 증여 또는 신탁 가장 : 토기거래허가구역 내 토지를 매매하면서 허가요건을 피하기 위하여 증여나 신탁으로 가장한다. 증여, 신탁 계약서를 작성하여 검인을 받은 후 등기원인을 허위기재하여 소유권이전등기를 한다.


그리고 부동산중개업자 등 전문직업인의 적극적인 권유알선 등으로 인해 위 미등기 전매와 함께 가장 많이 사용된다.

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* 차명 거래 등 : 토지거래허가제를 피하기 위하여 현지인 명의로 부동산 매입하는 것으로 기획부동산 업체나 전문투기꾼들이 대규모로 토지 등을 매입할 때 허가 요건을 갖춘 현지인들 명의를 주로 사용하여, 허위의 농업경영계획서를 작성하여 부정한 농지취득자격증명서를 받아 농지를 매입함.

기획부동산 분양, 판매방식

* 지분판매 : 택지식 분할이 법률 및 조례로 금지됨에 따라 지분으로 쪼개 판매한다.

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* 전화, 인터넷 및 지인 등을 통한 다단계식 판매 : 기존 불특정 다수에게 전화 및 블로그, 카페 등에 자료를 올려 매수자를 모집하거나 다단계 방식으로 사람을 모집하고 주변 지인에게 소개하여 판매한다.

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* 토지 소유권을 확보하지 않은 상태에서 분양 : 면적이 큰 토지를 계약금만 납부 후 전국의 지사를 통해 매수자를 모집, 분양하여 잔금을 조달함에 따라 적은 자본으로 소유권을 확보한다.

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* 개발행위 및 인, 허가 없이 토지만을 지분으로 거래한다.

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* 소액투자를 유도 : 서민을 대상으로 1천~5천만원의 투자를 유도하여 적은 돈으로 쉽게 계약을 체결하고, 문제 발생 시에도 적극적으로 대응하지 못함.

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* 근저당권 설정으로 토지거래허가 회피 : 토지거래허가구역으로 지정되어 분양이 어려운 경우 분양 금액만큼 근저당권을 설정하고 향후 토지거래구역 해제 후 소유권 이전을 해주는 방식.

※ 공인중개사가 기획부동산의 분양 토지를 중개하였음에도 매도자와 매수자 간에 직접 계약한 것으로 계약서를 작성하여 중개한 사실을 은폐한다.​​

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기획부동산 토지 판매방식

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기획부동산 토지 분양과정

기획부동산 주요 사례

아파트 건설 등 거짓정보 활용

허위 개발정보로 다단계식 활용

토지보상 등 거짓정보로 다단계식 활용

해당 토지와 관련없는 호재 활용

고속도로 진입로, 마트 개발 등 거짓정보 활용

지하철 개통, 아파트 개발 등 거짓정보 활용

택지 개발 등 거짓정보 활용

신도시 개발, 산업단지 조성 등 거짓정보 활용

기획부동산 사기 예방

1. 사이트를 이용해서 권리분석 해본다.

 
토지이음

이음지도, 용어사전, 질의회신사례, 규제법령집, 주민의견청취 공람, 도시계획통계 제공

WWW.EUM.GO.KR

※ 반드시 해당 토지가 보전산지인지 확인해야 한다.


"다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등"에서 공익용 산지 <산지관리법>이 있다면 개발이 힘든 토지이다.


"공익용 산지 및 임업용 산지는 개발이 어렵다."

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2. 해당 토지의 공유자가 몇 명인지 확인한다.


만약, 공유자들이 비슷한 금액과 시기에 지분 매매를 하고 매매하는 상대가 법인이라면 기획부동산일 확률이 높다.

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3. 등기전매인지 미등기전매인지 확인한다.


컨설팅 부동산은 등기 전매를 원칙으로 해서 소유권 권리인 등기를 하지 않는 미등기 전매 행위를 하는 업체를 주의한다.

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4. 반드시 현장답사 및 관련서류를 확인해라


계약 전 해당 토지의 지번을 확인해야 한다. 기획부동산의 경우 지번을 알려주기 꺼린다.


알려주더라도 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도, 임야도를 확인한다.


그래도 대형 임야를 분할하여 지자체에 허가신청을 하기 때문에 허가신청한 걸 보고 계약할 수 있다. 반드시 실제 현장을 확인해야 한다.


▶ 계약 후에는 취소가 어렵다, 거래는 등기상 소유주 명의로 송금한다.


기획부동산을 통해 계약을 하면 취소하려 해도 연락을 받지 않거나 담당자가 없다는 등 시간을 계속 질질 끈다. 계약을 체결했더라도 잔금일이 지나지 않았으면 계약 철회를 통보하고 내용증명을 통해 근거 자료를 남겨야 한다. 반드시 계약 조항에 등기이전 방법 및 절차와 시기 등을 정확히 명시하고 등기상 소유주 명의로 송금한다.

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▶ 부동산이 만약, "토지를 절대 비싼 가격이 아니고, 무조건 개발이 된다, 관청과 협의해서 개발을 한다, 투자 시기는 짧게 1년, 길게 2~3년 걸린다" 고 하면 주의한다.​​

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