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연말이 다가오면 전세 계약을 앞둔 사람들의 고민도 많아진다.
전세를 연장할지, 다른 집으로 이사할지, 아니면 이번 기회에 내 집 마련을 해야 할지 고민하는 시기이기 때문이다.
그런데 내년부터는 대출 조건도 일부 달라질 예정이다.
정부가 발표한 8·13 부동산 대책의 후속 조치로, 2027년 1월 1일부터 전세대출과 DSR 관련 규제가 변경될 예정이다. 여기에 청년미래보금자리론이라는 새로운 정책대출도 준비 중이다.
다만 모든 변화가 무주택자에게 적용되는 것은 아니다. 어떤 내용이 달라지는지 하나씩 살펴봤다.
1. 비거주 1주택자 전세대출 제한
이번 대책에서 가장 눈에 띄는 것은 집을 보유하고 있으면서 다른 집에 전세로 거주하는 1주택자에 대한 규제다.
수도권과 규제지역에 아파트를 보유하고 있지만 해당 주택에 본인과 배우자 모두 실거주한 이력이 없고, 그 집을 임대하고 있다면 신규 전세대출이 원칙적으로 제한된다.
기존 대출의 만기 연장 역시 제한 대상이다. 다만 가족 간 임대차 등 예외가 있어 세부 요건을 확인해야 한다.
쉽게 말하면 내 집은 다른 사람에게 전세를 주고, 나는 또 다른 집에서 전세대출을 받아 거주하는 구조를 제한하겠다는 것이다.
나 역시 집을 매수한 뒤 전세를 놓고 관리해 본 경험이 있어 이런 규제가 얼마나 중요한지 알고 있다.
집을 보유하고 있다는 사실만으로 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 실제 거주하는 집의 보증금과 대출, 기존 주택의 임대차 계약까지 함께 고려해야 하기 때문이다.
다만 이번 규제는 기본적으로 주택을 보유한 1주택자에 대한 내용이다.
무주택 임차인이라면 이 조항 때문에 본인의 전세대출이 곧바로 제한된다고 생각할 필요는 없다.
2. 1주택자 전세대출 보증비율도 축소된다
두 번째 변화는 전세대출 보증비율이다.
수도권과 규제지역에서 1주택자가 전세대출을 받을 때 적용되는 보증비율이 기존 80%에서 70%로 낮아질 예정이다.
여기서 보증비율은 전세보증금의 70%까지만 빌릴 수 있다는 뜻이 아니다.
은행이 취급하는 전세대출에 대해 보증기관이 보증하는 비율을 의미한다.
따라서 보증비율이 낮아진다고 해서 모든 차주의 대출 한도가 정확히 10% 줄어드는 것은 아니다.
하지만 은행 입장에서는 보증되지 않는 위험 부담이 커질 수 있어 대출 심사나 취급 조건에 영향을 줄 가능성이 있다.
이 역시 무주택자에게 직접 적용되는 규제는 아니다.
다만 전세대출을 준비하고 있다면 계약 전에 은행에서 실제 대출 가능 금액과 보증 조건을 확인하는 것이 좋겠다.
특히 전세 계약은 계약금을 먼저 지급하는 경우가 많기 때문에 대출이 가능할 것이라는 예상만으로 진행하는 것은 조심해야 한다.
3. DSR 소득 산정 방식이 달라진다
개인적으로 이번 대책에서 가장 관심 있게 봐야 할 부분은 DSR 소득 산정 방식이다.
DSR은 총부채원리금상환비율로, 연간 소득 대비 갚아야 할 대출 원금과 이자가 얼마나 되는지를 계산하는 지표다.
대출을 받을 때 소득이 높을수록 유리한 경우가 많지만, 앞으로는 최근 소득이 급격히 오른 사람에게 적용되는 산정 방식이 달라질 예정이다.
발표된 기준에 따르면 직전보다 소득이 20%를 초과해 증가한 경우 최근 2개년 평균소득을, 30%를 초과해 증가한 경우에는 최근 3개년 평균소득을 활용하는 방식이다.
예를 들어 지난해 연봉이 5,000만원이었는데 올해 6,500만원으로 올랐다고 가정해 보자.
현재 연봉만 보면 6,500만원이지만, 최근 2개년 평균은 5,750만원이다.
대출 심사에서 인정되는 소득이 달라지면 DSR을 기준으로 계산한 대출 한도에도 차이가 발생할 수 있다.
특히 이직이나 승진으로 최근 연봉이 크게 오른 사람이라면 확인할 필요가 있다.
다만 여기서 중요한 점이 있다.
DSR 소득 산정 기준이 달라진다고 모든 전세대출에 DSR이 동일하게 적용되는 것은 아니다.
전세대출과 주택담보대출은 상품별 규제 적용 방식이 다르다. 따라서 내가 이용하려는 대출이 DSR 적용 대상인지부터 확인해야 한다.
무주택 임차인 중 앞으로 내 집 마련을 계획하고 있는 사람이라면 주택담보대출 가능 금액을 미리 계산해보는 것이 좋겠다.
4. 청년미래보금자리론, 어떤 상품일까?
이번 대책에는 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 정책대출도 포함됐다.
바로 청년미래보금자리론이다.
2027년 1월 출시를 잠정적으로 계획하고 있으며, 연간 3조원 규모로 2년간 공급하는 방안이 제시됐다.
현재 발표된 주요 대상 조건은 다음과 같다.
• 만 39세 이하
• 생애최초 주택 구입자
• 연소득 7,000만원 이하
• 신혼부부는 부부 중 한 명의 소득을 기준으로 판단하는 방안
금리는 일반 보금자리론보다 약 2%p 낮은 수준이 검토되고 있다.
만약 실제로 이 정도 금리 차이가 적용된다면 청년층의 이자 부담을 줄이는 데 도움이 될 수 있다.
하지만 아직 확정된 상품은 아니다.
대출 한도와 주택가격 요건, 소득 인정 방식, 최종 금리 등은 추가 발표를 확인해야 한다.
특히 청년미래보금자리론의 우대금리만 보고 주택 매수 시점을 결정하는 것은 조심해야 한다.
정책대출은 상품이 출시되더라도 내가 구입하려는 주택의 가격이나 소득 조건 때문에 이용하지 못할 수 있기 때문이다.
개인적으로는 청년미래보금자리론을 기다리는 사람이라면 지금부터 자격 조건을 점검하되, 실제 매수 계획은 확정된 상품 조건을 확인한 뒤 세우는 것이 좋다고 생각한다.
5. 무주택 임차인은 무엇을 준비해야 할까?
그렇다면 이번 전세대출과 DSR 변화에 앞서 무주택 임차인은 무엇을 확인해야 할까?
나는 가장 먼저 본인의 계약 일정부터 확인하는 것이 중요하다고 생각한다.
전세 만기가 2027년 초라면 재계약 여부를 결정하고 대출 연장 가능성을 확인해야 한다.
새로운 전셋집으로 이사할 계획이라면 보증금과 필요한 대출 금액을 미리 계산해봐야 한다.
이때 은행 상담은 가능하면 계약 전에 받는 것이 좋다.
특히 전세대출은 상품별로 보증기관과 심사 기준이 다르기 때문에 한 은행의 상담 결과만으로 판단하기 어려운 경우도 있다.
또한 최근 연봉이 크게 올랐거나 기존 대출이 많은 사람이라면 DSR 산정 방식의 변화가 본인에게 적용되는지도 확인해야 한다.
청년미래보금자리론을 이용해 내 집 마련을 계획하고 있다면 생애최초 요건과 소득 조건을 먼저 살펴볼 필요가 있다.
무엇보다 전세대출 연장과 신규 대출, 주택 구입을 위한 대출은 각각 다른 기준으로 판단해야 한다.
모든 규제가 한꺼번에 강화된다고 생각하기보다 본인에게 해당하는 조항을 구분하는 것이 먼저다.
✔마치며✔
2027년 1월 1일부터 전세대출과 DSR 관련 제도가 일부 달라질 예정이다.
특히 비거주 1주택자의 전세대출 제한과 보증비율 축소는 주택을 보유한 임차인에게 중요한 변화다.
반면 무주택자라면 해당 규제가 본인에게 직접 적용되는지부터 구분할 필요가 있다.
최근 소득이 크게 오른 사람은 DSR 소득 산정 기준을, 내 집 마련을 준비하는 청년층은 청년미래보금자리론의 최종 출시 조건을 살펴봐야 한다.
나는 부동산을 매수하고 임대차 계약을 관리하면서 대출 조건이 자금 계획에 얼마나 큰 영향을 미치는지 여러 번 느꼈다.
특히 전세 계약이나 주택 매수는 큰돈이 움직이는 일이기 때문에 예상했던 대출이 나오지 않으면 계획 전체가 달라질 수 있다.
그래서 대출 제도가 바뀐다는 뉴스가 나오면 단순히 규제가 강화됐는지보다 내가 실제로 받을 수 있는 대출이 얼마나 달라지는지 확인하는 것이 중요하다고 생각한다.
2027년 전세대출과 DSR 변화를 앞두고 있다면 계약 일정과 자금 계획부터 미리 점검해보자.
