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몇 년 전만 해도 3기 신도시 사전청약은 무주택자들에게 내 집 마련의 기회로 여겨졌다.
주변 시세보다 저렴한 가격에 새 아파트를 마련할 수 있다는 기대감이 컸기 때문이다.
그런데 최근 본청약 결과를 보면 분위기가 조금 다르다. 사전청약에 당첨됐던 사람 중 상당수가 계약을 포기하고 있다는 것이다.
처음에는 의아했는데 분양가가 얼마나 올랐는지 확인해보니 어느 정도 이해가 됐다.
1. 3기 신도시 사전청약 당첨자, 얼마나 포기했을까?
최근 본청약을 진행한 인천 계양 A6블록에서는 사전청약 당첨자의 38.3%가 본청약을 포기했다.
특히 전용 84㎡는 당첨자 29명 중 14명이 포기했다. 거의 절반에 가까운 48.3%다.
다른 단지도 비슷한 상황이다.
인천 계양 A2블록은 41.8%, 남양주 왕숙 A1·A2블록은 39.5%가 본청약을 포기했다.
물론 단지마다 차이는 있다. 남양주 왕숙2 A-3블록은 포기율이 25.7%로 상대적으로 낮았다.
그렇더라도 어렵게 당첨된 기회를 포기하는 사람이 이렇게 많다는 점은 인상 깊었다.
2. 분양가가 1억 8천만원 넘게 올랐다
가장 큰 이유로 지목되는 것은 분양가 상승이다.
인천 계양 A6블록 전용 84㎡A의 사전청약 당시 추정 분양가는 5억 2,770만원이었다.
그런데 본청약에서는 7억 1,433만원으로 확정됐다.
무려 1억 8,663만원, 약 35.4%가 오른 것이다.
전용 59㎡A는 상승률이 39.8%에 달했다.
개인적으로 이 정도 차이라면 처음 계획했던 자금 마련에 상당한 부담이 생겼을 것 같다.
5억원대 아파트를 예상하고 준비했던 사람이 갑자기 7억원 넘는 집을 계약해야 하는 상황이 된 셈이다.
3기 신도시가 아무리 입지가 좋더라도 자금이 부족하면 계약을 진행하기 어렵다.
3. 사전청약과 본청약 가격은 왜 다를까?
사전청약은 아파트가 실제로 분양되기 전에 입주 예정자를 미리 선정하는 제도였다.
당시 안내되는 분양가는 확정 가격이 아니라 추정 분양가다.
문제는 사전청약부터 본청약까지 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점이다.
그사이 공사비와 토지 관련 비용 등이 변하면 최종 분양가도 달라질 수 있다.
실제로 기본형건축비는 4년 동안 22.3% 상승했다.
국회예산정책처에 따르면 2025년 6월 말까지 본청약을 마친 31개 블록 중 30개 블록의 분양가가 당초 추정가보다 높았다.
결국 사전청약 당첨 당시 생각했던 가격과 실제 계약 가격 사이에 차이가 발생한 것이다.
정부가 2024년 사전청약 제도를 중단한 배경을 이해할 수 있는 대목이기도 하다.
4. 그런데 일반청약 경쟁률은 높았다
흥미로운 것은 사전청약 당첨자들이 포기한 단지에 일반청약 수요는 몰렸다는 점이다.
인천 계양 A6블록 전용 84㎡A는 일반공급 9가구에 167명이 신청해 18.56대 1을 기록했다.
남양주 왕숙 A1·A2블록은 평균 19.8대 1, 왕숙2 A-3블록은 126.8대 1이었다.
같은 아파트인데 누구는 포기하고 누구는 경쟁을 벌이는 상황이다.
이 차이는 어디서 생기는 걸까?
나는 청약을 신청할 당시 알고 있던 가격이 달랐다는 점이 중요하다고 생각한다.
사전청약 당첨자는 몇 년 전 추정 분양가를 기준으로 계획을 세웠다.
반면 일반청약 신청자는 이미 확정된 분양가를 보고 들어온 사람들이다.
같은 7억원대 아파트라도 누군가에게는 예상보다 비싸진 집이고, 다른 누군가에게는 처음부터 그 가격을 감수하고 선택한 집인 셈이다.
5. 청약 당첨보다 중요한 것은 자금 계획이다
나는 부동산을 여러 번 매수하면서 집을 사는 과정에서 가장 중요한 것은 결국 잔금이라는 걸 느꼈다.
좋은 가격에 계약하더라도 잔금일까지 돈을 마련하지 못하면 문제가 생기기 때문이다.
청약도 마찬가지다.
특히 분양부터 입주까지 시간이 오래 걸리는 아파트라면 처음 계획한 자금만 믿어서는 안 된다.
분양가가 오를 가능성은 물론이고 계약금, 중도금, 잔금을 언제 얼마나 내야 하는지 확인해야 한다.
대출이 필요하다면 실제 적용되는 규제와 대출 한도도 중요하다.
무엇보다 주변 아파트 시세와 비교해 확정 분양가가 합리적인지도 살펴봐야 한다.
3기 신도시라는 이름만 보고 무조건 청약을 넣기보다 내 자금으로 감당할 수 있는 집인지 판단하는 것이 먼저다.
✔마치며✔
이번 3기 신도시 본청약 결과를 보면서 청약 당첨이 곧 내 집 마련을 의미하는 것은 아니라는 생각이 들었다.
사전청약 당시에는 충분히 감당할 수 있다고 생각했던 분양가가 몇 년 사이 크게 올랐다.
그 결과 당첨자 상당수가 본청약을 포기했지만, 확정 가격을 알고 신청한 일반청약에서는 높은 경쟁률이 나타났다.
결국 같은 아파트라도 언제, 얼마를 예상하고 준비했느냐에 따라 판단이 달라질 수 있다.
개인적으로 무주택자라면 청약 경쟁률이나 당첨 가능성보다 실제 필요한 자금을 먼저 계산해보길 권하고 싶다.
청약은 당첨되는 것이 목표가 아니라, 무리 없이 내 집으로 만드는 것이 목표여야 한다.
