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최근 부동산 세제 개편을 두고 국회에서 논의가 이어지고 있다.
종부세와 장특공제처럼 집을 가진 사람에게 적용되는 세금 이야기라 무주택자는 크게 관심을 두지 않을 수 있다.
그런데 나는 이런 정책이 오히려 전월세 시장에 영향을 줄 수 있다는 점에서 눈여겨보고 있다.
집주인의 선택이 결국 임차인의 주거 문제와 연결되기 때문이다.
1. 종부세, 실거주자 공제 확대
이번 부동산 세제 개편의 핵심은 실거주 우대다.
정부는 당초 1주택자의 종부세 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 차등 적용하려 했다.
하지만 반발이 커지면서 수정안을 제출했다.
현재 논의 중인 내용은 실거주 1주택자의 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 12억원을 유지하는 것이다.
다만 국회에서는 비거주자도 14억원으로 올려야 한다는 의견이 나오고 있다.
아직 확정된 것은 아니다.
2. 장특공제, 보유보다 거주 중심으로
개인적으로 종부세보다 관심이 가는 부분은 장특공제다.
현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 요건을 충족하면 보유기간 최대 40%, 거주기간 최대 40%를 적용한다.
그런데 개편안은 장기거주소득공제로 명칭을 바꾸고 실제 거주기간에 더 많은 혜택을 주는 방향이다.
2028년에는 보유기간 연 2%, 거주기간 연 6%로 조정하고, 2029년부터는 거주기간에만 연 8%를 적용하는 방안이다.
오래 보유만 했던 집주인에게는 불리해질 수 있다.
3. 장특공제 한도도 달라진다
공제금액에 상한을 두는 내용도 포함됐다.
정부안에 따르면 2028년에는 20억원, 2029년부터는 10억원으로 제한하는 방안이다.
그동안 집값이 크게 오른 고가주택 보유자라면 세금 계산이 상당히 달라질 수 있다.
다만 오래 거주한 사람까지 불리해질 수 있다는 지적도 나오고 있어 국회 논의 과정에서 수정될 가능성이 있다.
중요한 것은 현재 시행 중인 세법이 아니라 개정안이라는 점이다.
4. 집주인들은 어떻게 움직일까?
세금이 달라지면 집주인도 계산을 다시 하게 된다.
장특공제 혜택이 줄어들기 전에 매도하려는 사람이 생길 수도 있고, 종부세 혜택을 받기 위해 실거주를 선택할 수도 있다.
반대로 양도세 부담 때문에 매도를 미루는 경우도 예상할 수 있다.
실제로 어떤 움직임이 더 많을지는 아직 알 수 없다.
개인적으로 부동산 세제 개편이 매매가격뿐 아니라 전세 매물에도 영향을 줄 수 있다는 점이 더 신경 쓰인다.
5. 무주택자는 무엇을 확인해야 할까?
무주택자 입장에서는 세금 자체보다 시장 변화가 중요하다.
집주인이 실거주로 전환하면 기존 전세 매물이 줄어들 수 있고, 매도를 선택하면 매수 가능한 물건이 늘어날 수도 있다.
다만 이런 변화가 반드시 발생한다고 단정할 수는 없다.
내 집 마련을 준비한다면 정책 발표만 보고 매수 시점을 앞당기기보다 현재 자금과 대출 한도를 먼저 계산하는 것이 좋겠다.
전세로 거주 중이라면 계약 만기 전에 집주인의 매도나 실거주 계획을 확인해두는 것도 방법이다.
✔마치며✔
이번 부동산 세제 개편은 단순히 세금을 올리고 내리는 문제가 아니다.
종부세는 실거주자에게 혜택을 주고, 장특공제는 장기 보유보다 실제 거주를 중시하는 방향으로 논의되고 있다.
하지만 아직 국회 심사가 남아 있어 최종 내용은 달라질 수 있다.
개인적으로는 세제 변화가 매매시장과 임대차시장에 어떤 영향을 줄지 계속 살펴볼 생각이다.
세금은 집주인이 내지만, 그에 따른 선택은 무주택자의 내 집 마련과 전세 계약에도 영향을 줄 수 있기 때문이다.
