컨텐츠 
요즘 서울 집값 이야기를 하면 의견이 둘로 갈린다. 강남 집값이 13주째 내리고 있으니 꺾였다는 쪽과, 서울 전체는 91주 연속 올랐으니 아직 아니라는 쪽이다
오늘 글에서는 서울 집값 하락론이 어디까지 맞고 어디서 갈리는지, 강남3구를 빼면 어떻게 보이는지, 최근 눈에 띄는 매물 증가를 무주택자가 어떻게 읽어야 하는지 정리해 본다.
11월 첫째 주 숫자부터
한국부동산원 11월 첫째 주(11/2 기준) 서울 아파트 매매가는 0.07% 올라 91주 연속 상승했다. 다만 10월 둘째 주 0.16%, 셋째 주 0.13%, 넷째 주 0.09%에 이어 3주 연속 상승폭이 줄었다. 강남구 -0.39%, 서초구 -0.37%는 13주 연속 하락이고, 송파구 -0.17%는 9주 연속 하락이다. 강남구와 서초구는 연초 대비 누적 변동률도 마이너스로 돌아섰다.
강남3구 빼면 어떻게 보이나
핀포인트뉴스가 부동산원 주간 통계를 74주 동안 누적해 계산한 값이 있다. 2025년 6월 첫째 주부터 올해 11월 첫째 주까지 서울 전체는 15.94% 올랐다.
강남3구는 11.04%, 나머지 22개 구는 17.23%다. 최근 몇 주 강남3구가 내렸다고 해서 서울 전체가 내리는 것처럼 읽으면 오해가 생긴다는 근거로 쓰이는 분석이다.
주간 통계도 같은 방향이다. 한강 이북 14개 구는 주간 평균 0.19%로 전주 0.22%에서 줄었지만 여전히 올랐고, 한강 이남 11개 구는 평균 -0.03%다. 평론가들은 25개 자치구 중 하락 지역이 강남3구뿐이라 추세가 바뀌려면 절반 이상의 구가 하락으로 돌아서야 한다고 봤다.
그래도 분위기는 바뀌고 있다
그렇다고 변화가 없는 건 아니다. 상승폭이 3주 연속 줄었고, 종로와 도봉 같은 곳도 오름폭이 작아졌다. 대출 규제와 증시 변동성 때문에 매수 여력이 줄었다는 해석이 나온다. 강남3구에서는 직전 거래보다 5% 이상 낮게 팔린 사례가 10월 29일부터 11월 4일 사이 16건 나왔다는 집계도 있다. 개별 거래는 층, 상태, 시점에 따라 달라서 단일 사례로 구 전체의 추세를 판단하기는 어렵다.
매물 증가가 말해주는 것
아실 기준 서울 아파트 매매 매물은 80,945건으로 6개월 전 70,403건보다 15.0% 늘었다. 매물 증가는 팔려는 사람이 늘었다는 신호이고, 사려는 사람에게는 협상 여지가 생긴다는 신호일 수 있다. 다만 두 가지는 조심해야 한다.
아실 한 곳의 집계라서 다른 플랫폼과 차이가 있을 수 있고, 매물이 늘어난 이유를 이 숫자만으로는 알 수 없다. 전월세 매물이 부족하다 보니 매도 호가가 크게 내려가지 않는다는 해석도 있었다. 서울 전셋값은 주간 0.17% 올라 전주와 같았다.
임차인에게 이 흐름이 의미하는 것
시장을 분절화로 보는 시각도 있다. 강남은 약세지만 비강남은 대출 문턱이 상대적으로 낮아 젊은 세대의 매수가 이어진다는 해석이다.
전월세 불안이 1년 가까이 쌓였기 때문에 이사철에 임차인이 매수로 돌아서면 매매시장을 다시 자극할 수 있다는 의견도 있다. 주담대 고정금리는 5%대에 들어섰다. 어느 쪽 전망도 확정된 것은 아니다.
✔마치며✔
서울 집값이 꺾였다는 말도, 안 꺾였다는 말도 일부만 맞다. 강남3구는 내리고 있고, 나머지 구는 오르지만 속도가 줄고 있다. 서울 집값을 평균 하나로 말하기 어려운 시기다.
무주택자가 할 일은 세 가지다.
첫째, 관심 있는 구와 단지의 실거래 신고가와 매물 호가를 최소 4주 동안 기록해 흐름을 눈으로 본다.
둘째, 매물 증가를 보더라도 호가가 실제로 내려오는지, 거래가 체결되는지를 같이 확인한다.
셋째, 금리가 5%대인 지금의 월 상환액과 스트레스 DSR을 반영한 한도를 먼저 계산해 둔다.
분위기는 신문이 말해주지만, 내가 살 수 있는 가격은 내 계산이 말해준다.
