동작구 사당동, 이수역은 역을 사이로 서초구와 동작구로 나뉜다. 이수교차로 사이로 집값이 완전 달라지는 세상이 바로 사당과 방배이다. 최근 분양한 힐스테이트이수역센트럴은 분양가가 22억이 넘는데도 완판이 되면서 엄청난 인기를 보여주었다. 그렇기에 동작구 사당동의 재개발 구역이 기대를 한 몸에 받고 있다.

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오늘은 30억 아파트 되는 동작구 사당17구역 조합설립인가 완료에 대한 포스팅입니다.

사당17구역은 동작구 내에서도 속도가 상당히 빠른 사업구역이다. 신통기획으로 후보지로 지정된지 2년 만에 조합설립인가를 달성한 곳이다. 이수역 부근은 방배동 바로 옆이라 서초구 영향을 크게 받아 부동산 시세가 높게 형성되었지만, 신축이 적다.

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사당동 이수역 인근의 신축이 적은 이유는 대규모 아파트 단지보다 단독주택, 다세대주택, 빌라 등이 혼재되어 여러 토지소유자들의 이해관계를 조정하기 어렵기 때문이다. 사당17구역은 구역 내 높낮이가 30미터나 차이가 날 정도로 경사가 높은 곳이다.

반지하 주택 비율도 38% 정도이며 경사지 개발은 평지보다 비용이 많이 들고 용도지역 역시 2종일반주거지역이라 용적률 상향이 되지 않는 한 사업성이 떨어질 수 있다. 도로가 좁고 기반시설이 부족한데, 도로 내부 폭이 4~6미터 수준이라 열악한 주거환경이라 개발 난이도가 높았다.

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하지만 방배동 재건축, 재개발이 진행되면서 인근 이수역 역시 엄청나게 발전할 것으로 보인다. 사당17구역은 강남 접근성도 뛰어나고 이수역 생활권, 동작초를 안고 있는 초품아이다. 현충근린공원 인근이라 녹지가 풍부하지만 도로가 열악하고 경사가 높다는 단점이 있다.

사당17구역의 사업면적은 13,335평이며 정비기반시설 면적이 2,969평, 임대주택 2,563평 정도이다. 용도지역은 2종일반주거지역까지 상향되어 최대 250%이다.

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재개발 구역이라 용적률을 160~180% 중 170%를 적용하면 조합원 연면적은 22,669평이다. 용적률 250%를 적용한 연면적은 33,337평이므로 일반분양 면적은 5,136평이다.

사당17구역의 예상 공사비는 850~950만원 수준이다. 그래서 평균 900만원으로 계산하였다. 총 연면적은 33,337평의 연면적에 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산하면 60,006평이다.

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공사비를 평당 900만원을 적용하여 60,006평에 곱하여 계산하면 5,400억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 설계비 등을 계산하면 1,100억 정도이다.

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총 비용은 6,500억이다. 현재 예상되는 총 공사비가 5,874억~6,000억 수준인 만큼 기타사업비를 적용한 총 비용 역시 비슷하게 갈 것으로 보인다.

현재 거래된 매물은 별로 없다. 시세는 6억~9억 수준이지만 조합설립인가 이후 호가가 오르고 있다. 13억 이상의 매물이 올라올 정도로 시세가 껑충 뛰었지만, 소형평수인데 13억 수준이면 매우 높은 프리미엄이 붙는 것으로 보인다.

공시지가를 보면 평당 1,500~3,000만원 수준이다. 그래서 극단적이지만 평균은 2,500만원의 중간값을 적용했다. 여기에 감정평가액 보정률 1.4배하면 3,500만원으로 계산했다. 평당 3,500만원으로 가정하면 조합원 총 종전자산평가액은 7,934억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익인데, 사업성이 떨어지는 만큼 상가 면적은 제외하였다. 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정했다. 25평이면 12억 5천, 34평이면 17억이다. 조합원 분양수익을 계산하면 11,334억이다.

임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 임대주택 수익은 384억이다. 일반분양가는 현재 분양된 힐스테이트 이수역센트럴 이상으로 평당 7천만원으로 계산했다. 평당 7천으로 25평이면 18억, 34평은 24억 수준이다. 일반분양 수익은 3,595억이다. 총 수익은 15,313억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 종전자산평가액}이므로 1.11이다. 상당히 높은 비례율이므로 조합원들의 분담금은 줄어들 것으로 보인다. 조합원 분양가를 평당 5천으로 계산했고 25평이면 12억 5천만원이다. 조합원 25평짜리 종전자산평가액은 8억 7,500만원이고 비례율 1.1을 적용하면 9억 6,250만원이다.

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조합원 분담금은 12억 5천 - 9억 6,250만원이므로 2억 8,750만원이므로 상당히 감소된 분담금인 것을 알 수 있다.