자양3동 A구역 재개발 사업구역 지정완료, 제2의 성수동 되나

2026-11-07 05:50:45

광진구는 재개발과 재건축이 한창 진행되는 곳이자 동작구와 마찬가지로 재개발로 천지개벽하는 곳이다. 게다가 구청장 역시 재개발에 진심이라 서울시 통합심의만 끝난다면 일사천리로 진행될 곳이다. 그런 광진구에 제2의 성수동이 될 만한 곳이 새롭게 구역지정 되었다.

오늘은 자양3동 A구역 재개발 사업구역 지정완료, 제2의 성수동 되나에 대한 포스팅입니다.

자양3동 A구역

서울 광진구 자양동은 광진구 서남쪽에 위치하며 성수동 바로 옆에 있고 강남 환승이 필요없는 7호선과 한강뷰까지 가능한 곳이다. 아직 아파트 단지가 많이 없는 지역인 만큼 신통기획이나 모아타운 사업지가 많고 과거 기회의 땅이라 불린 곳이다.

하지만 이제는 올라도 너무 많이 올랐다. 과거 프리미엄이 6~9억이었던 것이 이제는 2자리를 넘고 20억까지 붙는 경우도 있다. 그 이유는 서울 부동산의 공급부족과 한강뷰 희소성이 더욱 가치가 높아졌기 때문이다.

자양4동은 성수동 바로 옆 동네이며 현재 조합설립인가까지 받은 만큼 미래가치가 높으며 자양3동 역시 재개발 구역으로 새로 지정되는 등 개발 사업이 진행 중이다.

자양3동 A구역은 임대주택 200세대 포함하여 1천세대 넘는 아파트 단지의 재개발 구역이다. 25년 신통기획으로 지정되었고 26년 정비구역 지정 후 현재는 조합설립인가를 목표로 하고 있다. 하지만 과거 자양동 모아타운이 구역지정 후 주민들의 반대로 사업취소가 된 사례가 있는 만큼 초반에 진입할 때는 주의해야한다.

하지만 자양3동 A구역은 "조합직접설립제도"를 활용하여 빠르게 조합설립이 될 것으로 기대된다. 게다가 추진주체가 나눠져있지 않아 조직적인 반대세력도 없어 자양4구역보다는 조금 더 수월해 보인다.

사업성 분석

자양3동 A구역은 건대입구역 생활권 + 한강 생활권이란 강점을 가진다. 사업 보정률 1.04가 적용되고 3종일반주거지역까지 종상향되어 사업성이 향상되었다.

자양3동 A구역의 사업면적은 12,341평이며 이 중 2천평은 기부채납으로 임대주택 면적, 정비기반시설은 617평, 상가 1천평으로 가정하였다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 알 수 없어 180%로 가정하면 기존 연면적은 22,231평이다. 용적률 300%를 가정한 연면적이 37,023평이므로 일반분양 면적은 11,175평이다.

총 비용

공사비는 평당 1천만원으로 처음부터 높게 잡았다. 이제는 공사비를 처음부터 확정해놓고 올리지 않는 분위기라 처음부터 높게 잡고 일반분양가를 높이는 방향으로 갈 것이다.

총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 연면적에 1.8배하였고 정비기반시설 비용 역시 평당 1천으로 계산했다. 총 공사비는 6,664억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 세금 등이 포함되며 1,300억으로 가정했다. 총 비용은 7,964억이다.