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최근 송파구 풍납동 강변 현대아파트에 임장을 다녀왔다.
이 단지는 1991년에 준공된 36년 차 아파트로, 리모델링 조합 해산 후 가로주택 정비사업을 추진해 최근 신동아건설이 시공사로 선정된 곳이다. 단지분석과 현장분위기 살펴본다.
입지
강변 현대 아파트는 도보로 10여 분 거리에 8호선 강동구청역이 있다.
근처에 풍납백제문화공원이 위치해 있으며, 한강변에 위치하여 훌륭한 조망권을 자랑한다.
단지
세대수 104세대
최고층 13층
사용승인일 1991년
총 주차대수 132대(세대당 1.26대)
용적률 233%
건설사 현대건설
구축 아파트임에도 불구하고 세대당 1.26대의 주차대수가 인상적이었다.
시세
29평(전용 83㎡) 단일평형
매매가: 12억 전후 (최근 실거래 11.9억, 2026년 4월 4층)
전세가: 5.8억 내외
현재 나와 있는 매물은 3건 정도로 적고, 호가는 저층 기준 16억대 이상으로 실거래가와 간격이 크다. 한두 건의 거래가 시세를 대표하기 어렵고, 시공사 선정 같은 정비사업 이슈가 호가에 먼저 반영된 모습이다. 실거래가와 호가 사이에 간격이 있을 때는 어느 쪽을 기준으로 삼느냐에 따라 판단이 크게 달라진다.
현장분위기
직접 둘러보니 강변현대 아파트는 104세대의 나홀로 아파트이지만 관리는 비교적 잘 되어 있는 모습이었다.
29평의 단일평형으로 방 3개, 화장실 2개 구조다. 놀이터 바닥은 우레탄으로 되어 있어 최근 공사한 듯한 느낌이며, 곳곳에 쉼터도 마련되어 있다.
단점
아파트의 가장 큰 단점은 단지 바로 앞에 위치한 공장이다. 공장 부지 외관은 다소 오래되어 보이며, 철제 구조물과 산업용 설비들이 노출된 상태였다.
방문 당시 삼표 공장에서 발생하는 소음이 주변에 꽤 크게 들렸다. 아파트와 가까운 위치에 있다 보니 저녁 시간이나 주말 등 조용한 시간대에는 소음이 더 크게 느껴질 수 있다. 주변 환경이 조용하고 쾌적하길 원하는 사람에게는 아쉬운 점이다.
강변 현대 리모델링 취소?
강변 현대 아파트는 2021년 7월 리모델링 조합설립 인가를 받으며 사업을 본격화했다. 이후 시공사 선정을 위해 입찰을 진행했으나 참여 건설사 부족으로 사업이 지연되었다. 2022년 5월 현장설명회에는 금호건설이 단독으로 참석했지만 최종 계약으로 이어지지 못했고, 이에 따라 강변 현대 리모델링은 무산되었다.
가로주택정비사업으로의 전환
리모델링 추진이 어려워지자 조합은 2023년 12월 조합 해산 절차를 진행하고 가로주택정비사업으로 전환하기로 했다. 소규모 단지의 사업성 확보와 공사비 상승 등의 요인을 고려한 결정으로 보인다.
주민 동의서 징구에서는 동의율 80%를 넘겼고, 이후 가로주택정비사업 조합이 설립되어 시공사 선정 단계까지 진행되었다.
시공사 선정과 사업 계획
2026년 7월 입찰에서 신동아건설이 입찰보증금 20억원을 선납하며 수주 의지를 드러냈고, 9월 시공사로 선정되었다는 보도가 나왔다. 계획은 지하 2층~지상 20층 2개동, 총 133가구 규모이며 '파밀리에' 브랜드 적용이 예정되어 있다. 기존 104세대에서 133세대로 늘어나는 구조다.
임장 당시 단지 곳곳에는 "가로주택정비사업 조합설립 창립총회 준비"라는 문구의 현수막이 크게 걸려 있었고, "강변 현대 아파트 신속한 정비사업 추진을 기원합니다"라는 문구도 4개 이상 보였다. 그만큼 주민들의 추진 의지가 강했던 단지다.
층수 제한 및 사업 전망
가로주택정비사업은 일반적으로 15층 이하로 제한되지만, 강변현대는 20층 계획이 잡혀 있다. 한강변이라는 입지가 영향을 준 것으로 보인다. 다만 풍납동 일대는 문화재 보호구역으로 지정되어 있어 문화재청의 현상변경 허가 등 추가 절차가 필요하다. 같은 풍납동의 미성맨션이 최고 23층 재건축 계획을 마련한 선례가 있어 가능성은 열려 있지만, 심의 결과에 따라 층수와 세대수가 달라질 수 있다.
변수도 남아 있다. 시공사 선정으로 사업이 한 단계 진전되었지만 공사비 상승, 문화재 심의, 조합원 분담금 같은 변수가 남아 있고, 호가가 이미 상당 부분 기대를 반영하고 있다는 점도 고려해야 한다.
마치며
송파구 풍납동 강변 현대 리모델링 조합 해산 후 가로주택 정비사업 현황을 알아보았다.
송파구 풍납동 강변 현대 아파트는 리모델링 추진이 어려워지자 조합을 해산하고 가로주택정비사업으로 전환했고, 시공사 선정까지 진행되며 정비사업이 속도를 내고 있다. 한강변 입지와 20층 계획, 세대수 증가는 장점이다. 반면 실거래가와 호가의 간격이 크고 문화재 심의와 공사비 같은 변수가 남아 있어, 이후 사업 일정을 확인하며 접근하는 것이 현실적이다.
