※ 역전세란 내가 전세를 줬던 금액보다 전세가가 낮아져서 전세금을 세입자에게 돌려줄 때 내 돈을 더 얹어서 줘야하는 형태이다. 참고로 전세권이 설정되어 있거나 확정일자가 있는 물건은 1금융권에서 대출을 잘 안해준다.

과거 정부에는 2주택 이상에게는 전세자금대출이 불가능하였다. 역전세가 났을 때 한도가 2억까지인 생활안정자금을 통해 대출받아 전세금을 돌려주었다.

하지만 하락빔을 맞은 부동산 시장은 역전세가 다수 발생하여 집주인들이 세입자에게 전세금을 제때 반환하지 못하는 상황들이 많이 생기고 세입자는 전세금을 받지 못할 위험이 생겼다.

​

그리하여 역전세 반환대출이 논의되었다. 전세자금반환을 위해서는 DSR을 완화하여 DTI로 한시적으로 대출을 완화시키기 시작했다. 23년 7월 27일 ~ 24년 7월 31일까지 운영한다.

1. 23년 7월 3일 이전에 임대차 계약이 체결된 경우 중에서 24년 7월 31일까지 임대차 계약만료로 인해 세입자에게 전세금을 반환해야 하나 역전세로 전세금 반환하기 어려운 집주인들

​

2. 대출한도

​

개인의 경우 DSR 40%가 아닌 DTI 60% 적용으로 대출금액이 확 높아졌다. 임대사업자의 경우 RTI 1.25~1.5%에서 1.0%로 줄인다.

DTI로 계산할 때는 26.14%이다. 그러나 60%까지 대출이 가능해지므로 기대출 4500만원이 있다고해도 3억 이상을 빌릴 수 있다.

DTI로 계산할 때 최대 7억까지 빌릴 수 있다.

DSR로 계산할 때 29.79%이고 40%까지 여유는 11% 밖에 남아 대출금액이 DTI보단 많이 적다. 최대한 대출을 채워 계산하면 5억 조금 밑으로 대출이 가능하다. 확실히 DTI는 7억까지인데 5억을 넘으면 DSR이 40%를 초과하므로 대출 가능 금액이 적다.

3. 대출금액

​

전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액을 상환하는 것이 가능하다. 1년내 후속 세입자 계약시 전세보증금으로 우선상환 가능하고 해당 주택으로 집주인 이전시 집주인 본인 퇴거자금으로 가능하다.

ⓐ 해당 자금은 오직 전세금 반환으로만 사용해야 한다.

​

ⓑ 반환대출 기간 동안 신규주택을 구입할 수 없고 주택을 구입한 것이 적발되면 대출 전액회수와 3년간 주택담보대출이 금지된다.

​

ⓒ 후에 들어오는 세입자와 "전세금 반환 보증"을 꼭 가입해야하는 특약을 걸어야한다.

​

ⓓ 은행에선 이 특약이 성실하게 이행될 것이라 보고 대출을 실시해준다.

​

ⓔ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환 보증보험 가입 혹은 보증료를 납입해야하고 이러한 의무가 이루어지지 않을 경우 대출금 전액 회수당할 수 있으니 주의한다.

​

ⓕ 집주인이 자기가 거주자로 들어올 땐 자력반환 능력을 엄격하게 확인하는 전제로 반환자금을 대출받을 수 있으나 집주인 대출 실행 후 1주일 안에 입주해야하고 최소 2년 이상 실거주하는지 검사한다.

① 집주인이 은행에게 대출상담 및 신청을 한다. 은행에선 DTI 60%, RTI 1.0배 인 것을 확인한다.

​

② 은행은 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출 지원을 심사한다.

​

③ 집주인은 은행에게 대출을 받고 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서를 제출한다.

​

④ 은행은 최소 2년간 실거주 의무를 모니터링을 실시한다.

① 집주인이 은행에 대출상담 및 신청을 한다. 은행은 DTI 60%, RTI 1.0배를 심사한다.

​

② 은행은 완화된 대출 규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원을 심사 및 실행한다.

​

③ 집주인은 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결하기를 제출한다. 후속 세입자의 보증금으로 대출상환할 때 중도상환수수료는 없고 근저당권은 감액등기 가능하다.

④ 집주인 혹은 세입자는 전입 후 3개월 내 반환보증에 가입해야 한다. 세입자 가입+집주인 대납(7.27)과 집주인 가입(8월) 모두 가능하다.

① 집주인은 은행과 대출상담을 실시한다. 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야 할 의무 등을 안내한다. DTI 60%, RTI 1.0배이다.

​

② 집주인과 후속 세입자와 전세 계약을 할 때 임대차 계약에 세입자 보호조치 특약을 명시한다.

​

③ 은행과 집주인은 대출심사 및 실행을 하는데 금액은 기존세입자에게 직접 지급한다. 은행은 집주인과 후속세입자 간의 전세계약서에 세입자 보호조치 특약을 확인 후 대출 실행한다. 일정기간 내 반환 보증 가입, 가입하지 않을 경우 대출 회수 등의 약정을 체결한다.

​

④ 집주인 혹은 세입자는 보증기관에 반환보증 가입한다. 후속세입자는 전입 후 3개월 내 가입한다.

세입자를 위한 보증보험 상품들이 한시적으로 운영된다. 역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장의 충격을 최소화를 목표로 한다.

​

정부는 이번 조치가 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환 능력을 확인하고 세입자를 보호조치 강구 등 제도적 보완장치를 엄격하게 관리해나갈 것이다.