※ 역전세란 내가 전세를 줬던 금액보다 전세가가 낮아져서 전세금을 세입자에게 돌려줄 때 내 돈을 더 얹어서 줘야하는 형태이다. 참고로 전세권이 설정되어 있거나 확정일자가 있는 물건은 1금융권에서 대출을 잘 안해준다.
과거 정부에는 2주택 이상에게는 전세자금대출이 불가능하였다. 역전세가 났을 때 한도가 2억까지인 생활안정자금을 통해 대출받아 전세금을 돌려주었다.
하지만 하락빔을 맞은 부동산 시장은 역전세가 다수 발생하여 집주인들이 세입자에게 전세금을 제때 반환하지 못하는 상황들이 많이 생기고 세입자는 전세금을 받지 못할 위험이 생겼다.
그리하여 역전세 반환대출이 논의되었다. 전세자금반환을 위해서는 DSR을 완화하여 DTI로 한시적으로 대출을 완화시키기 시작했다. 23년 7월 27일 ~ 24년 7월 31일까지 운영한다.
지원대상
1. 23년 7월 3일 이전에 임대차 계약이 체결된 경우 중에서 24년 7월 31일까지 임대차 계약만료로 인해 세입자에게 전세금을 반환해야 하나 역전세로 전세금 반환하기 어려운 집주인들
2. 대출한도
개인의 경우 DSR 40%가 아닌 DTI 60% 적용으로 대출금액이 확 높아졌다. 임대사업자의 경우 RTI 1.25~1.5%에서 1.0%로 줄인다.
DTI 계산할 때
DTI로 계산할 때는 26.14%이다. 그러나 60%까지 대출이 가능해지므로 기대출 4500만원이 있다고해도 3억 이상을 빌릴 수 있다.
DTI로 계산할 때 최대 7억까지 빌릴 수 있다.
DSR 계산할 때
DSR로 계산할 때 29.79%이고 40%까지 여유는 11% 밖에 남아 대출금액이 DTI보단 많이 적다. 최대한 대출을 채워 계산하면 5억 조금 밑으로 대출이 가능하다. 확실히 DTI는 7억까지인데 5억을 넘으면 DSR이 40%를 초과하므로 대출 가능 금액이 적다.
3. 대출금액
전세금 차액지원 원칙, 필요시 전세금 전액대출 후 차액을 상환하는 것이 가능하다. 1년내 후속 세입자 계약시 전세보증금으로 우선상환 가능하고 해당 주택으로 집주인 이전시 집주인 본인 퇴거자금으로 가능하다.
주의사항
ⓐ 해당 자금은 오직 전세금 반환으로만 사용해야 한다.
ⓑ 반환대출 기간 동안 신규주택을 구입할 수 없고 주택을 구입한 것이 적발되면 대출 전액회수와 3년간 주택담보대출이 금지된다.
ⓒ 후에 들어오는 세입자와 "전세금 반환 보증"을 꼭 가입해야하는 특약을 걸어야한다.
ⓓ 은행에선 이 특약이 성실하게 이행될 것이라 보고 대출을 실시해준다.
ⓔ 집주인은 후속 세입자가 입주한 후 3개월 이내에 전세금 반환 보증보험 가입 혹은 보증료를 납입해야하고 이러한 의무가 이루어지지 않을 경우 대출금 전액 회수당할 수 있으니 주의한다.
ⓕ 집주인이 자기가 거주자로 들어올 땐 자력반환 능력을 엄격하게 확인하는 전제로 반환자금을 대출받을 수 있으나 집주인 대출 실행 후 1주일 안에 입주해야하고 최소 2년 이상 실거주하는지 검사한다.
유형별 절차
집주인 본인이 입주할 때
① 집주인이 은행에게 대출상담 및 신청을 한다. 은행에선 DTI 60%, RTI 1.0배 인 것을 확인한다.
② 은행은 완화된 대출규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출 지원을 심사한다.
③ 집주인은 은행에게 대출을 받고 대출 실행 후 1개월 내 전입신고서를 제출한다.
④ 은행은 최소 2년간 실거주 의무를 모니터링을 실시한다.
당장에 후속으로 들어올 세입자가 없는 경우
① 집주인이 은행에 대출상담 및 신청을 한다. 은행은 DTI 60%, RTI 1.0배를 심사한다.
② 은행은 완화된 대출 규제 범위 내에서 전세보증금 한도까지 우선 대출지원을 심사 및 실행한다.
③ 집주인은 대출 실행 후 1년 내 세입자 보호조치 특약이 있는 임대차 계약서 체결하기를 제출한다. 후속 세입자의 보증금으로 대출상환할 때 중도상환수수료는 없고 근저당권은 감액등기 가능하다.
④ 집주인 혹은 세입자는 전입 후 3개월 내 반환보증에 가입해야 한다. 세입자 가입+집주인 대납(7.27)과 집주인 가입(8월) 모두 가능하다.
후속세입자와 전세계약을 할 때
① 집주인은 은행과 대출상담을 실시한다. 은행은 대출가능 한도 및 집주인이 지켜야 할 의무 등을 안내한다. DTI 60%, RTI 1.0배이다.
② 집주인과 후속 세입자와 전세 계약을 할 때 임대차 계약에 세입자 보호조치 특약을 명시한다.
③ 은행과 집주인은 대출심사 및 실행을 하는데 금액은 기존세입자에게 직접 지급한다. 은행은 집주인과 후속세입자 간의 전세계약서에 세입자 보호조치 특약을 확인 후 대출 실행한다. 일정기간 내 반환 보증 가입, 가입하지 않을 경우 대출 회수 등의 약정을 체결한다.
④ 집주인 혹은 세입자는 보증기관에 반환보증 가입한다. 후속세입자는 전입 후 3개월 내 가입한다.
보증보험 유형
세입자를 위한 보증보험 상품들이 한시적으로 운영된다. 역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장의 충격을 최소화를 목표로 한다.
정부는 이번 조치가 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환 능력을 확인하고 세입자를 보호조치 강구 등 제도적 보완장치를 엄격하게 관리해나갈 것이다.