부동산 법인과 개인의 차이점, 법인투자의 장/단점

부동산 투자의 방법으로는 개인으로 하는 방법과 법인이 하는 방법이 있다.

개인이 하는 것에서 부부가 혼인신고 전에 각각 1채를 소유해 취득세나 종부세(1인 12억, 부부합산 18억)를 절약하는 방법이 있다.

부동산 투자를 개인이 할 때

1. 개인의 경우 종부세가 인당 9억 ~ 12억까지 공제될 수 있다.

2. 아파트 분양권 매매(법인은 중도금 대출이 안 된다.)

3. 주거용 부동산의 경우 전용 85제곱미터 초과할 경우 유리하다.(법인의 경우 85제곱미터 초과하는 아파트 매도시 부가가치세가 발생한다)

4. 장기 투자시 세금이 법인보다 유리하다.

* 2년 보유 2년 거주(조정지역), 2년 보유(비조정지역)일 때 양도세가 일반세율 적용한다.

5. 2주택까지는 취득세가 법인보다 유리하다.

법인이 분양권 거래할 때

첫번째, 중도금 대출이 없고 계약금 10%, 잔금 90%로 분양권을 거래하는 방법이 있다.

이러한 분양권은 대부분 지방에 많으며 실수요자 및 투자자에게 외면받은 장기 미분양 단지들일 가능성이 높다. 미분양이 많다보니 분양 측에서 계약률을 높이기 위해 중도금이 없고 입주시 잔금으로 바꾼 계책이다.

가장 큰 위험은 법인으로 계약하고 입주시기가 왔을 때이다. 등기를 하거나 팔아야하는데 등기 시 법인 취득세 12%라는 페널티를 받아 등기하기도 쉽지 않다. 또한, 많은 법인들이나 개인들이 입주장에 동시에 수많은 분양권을 매도하면 자연스레 분양권 가격이 하락이 일어난다.

두번째는 전매제한이 없는 아파트 단지를 매수하고 중도금 대출 전 매도하는 것이다.(현재처럼 전매제한이 완화되었을 때이다)

전매제한이 없는 곳은 계약서 작성 후 분양권 거래가 가능하다. 그때 법인으로 매수해서 중도금 대출 전에 매도할 수 있다. 단점으로는 보유권이 짧다. 그 기간에 집값이 드라마틱하게 오르길 기대는 할 수 없다. 분양권 계약 후 2~6개월 사이에 중도금 대출이 가능하므로 그 전에 팔아야한다.

버티는 방법도 있지만 연체가 3회 이상이 되면 분양권 취소가 된다. 1회 연체 또한 위험한데 은행이 분양권 매수자에게 연체분에 대해 대출을 해 줄 수도 있고 안 해 줄 수도 있어 연체금 현금 납부라는 리스크가 있다.

법인이 주거용, 업무용에 따른 세금차이

* 주택에 대한 세금 규제가 심해지면서 오피스텔 투자가 많아졌다. 법인이 오피스텔을 취득하고 임대하면서 중요한 것은 업무용인가, 주거용인가이다.

※ 임대할 경우 임차인의 실질적인 사용 용도에 따라 세금이 달라지기 때문이다. 임차인이 업무용으로 사용한다면 부가가치세 과세사업자가 되는 것이고 주택임대는 부가가치세법상 면세 항목이기에 면세사업자가 되는 것이다.

※ 즉, 주거용은 면세사업자이고 업무용은 과세사업자이다. 주거용으로 사용하는지는 공부상 용도 구분에 관계없이 실질에 따르며, 임차인의 사업자등록 여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 볼 수 있으니 주의해야 한다.

* "면세"란 부가가치세를 면제하는 것으로 1977년 부가가치세법이 시행되면서 국민 필수재 등에 대한 국민들의 세금을 경감하기 위해 면세제도를 두었다.

법인으로 부동산 투자를 할 때

1. 비용공제 항목의 범위가 넓다.

2. 청약이나 1주택자 등 명의를 더이상 쓰지 못한다면 명의 분산 효과가 있다.

3. 2년 단기매도할 시 세금에 유리하다.

법인 양도세율

양도세율

4. 비거주용 부동산 대출시 쉽게 가능하다.

5. 나의 자녀가 법인 주주로 참여가 가능하다.

6. 주택 취득 시 대출이 안 된다.

7. 이중과세가 적용되는데 법인 단계에서 법인세율 1차 적용 후 주주가 자금 인출 시 2차로 소득세율을적용받는다.

8. 임금채권 우선변제 및 전세자금대출이 제한되어 임차인이 싫어한다

9. 세무사, 법무사 비용이 추가로 발생

법인을 설립할 때 적정한 시기가 있다 ?

* 법인을 설립할 때 연 초에 설립하는 것이 좋다. 왜냐하면 12월에 결산하는 것이 유리하기 때문이다. 만약, 개인으로 투자를 충분히 해서 실력이 있다면 법인으로 전환하는 것도 좋은 방법이다.

법인 투자시 주의사항

※ 현재 시점에서 개인이 보유한다면 2년 보유(비규제)만 한다면 양도세 일반 과세를 받을 수 있다.

※ 법인이 주의해야 할 사항으로는 공시가격 변동이 일어나는 4월 말과 종부세 기준일인 6월 1일이다. 법인 매물의 매도는 쉽지 않으니 미리 매도계획을 세워두어야 한다.

▶ 또한, 법인으로 공시지가 1억 미만의 주택을 투자를 많이 하는데 법인으로는 단기간 매매에 따른 양도세 중과가 없어 단기간 매매로 차익을 추구한다. 그리고 공시지가 1억 미만 주택은 취득세를 낼 때 주택수에 산정하지 않는다.

공시지가 1억 미만이 좋은 이유?

취득세가 기본세율이고 규제지역 아닌 곳은 공시지가 3억 이하인 주택은 양도세 중과 배제가 된다.

※ 문제로 이런 공시지가 1억 미만 주택이 1억 이상으로 간다면 매도를 하고 싶어도 매수자가 없다는 것이다. 공시지가 1억 미만이라면 실거주자 수요도 있늘테고 투자자도 관심이 많을텐데 공시지가 1억을 초과해버리면 눈밖에 나버리고 종부세가 다가오는 6월에 감당할 수 없을 수도 있다.