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요즘 부동산 시장을 보면 조금 묘하다.
서울 아파트값은 무려 86주 연속 상승했다. (역대 가장 긴 상승 기록)
그런데 정작 기록을 갈아치운 시점부터 상승세가 눈에 띄게 약해지고 있다.
강남·서초·송파가 먼저 내려왔고 이제 용산까지 하락으로 돌아섰다. 서울 전체 상승률도 5주 연속 줄었다. 9월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 0.09% 상승했지만 전주 0.13%보다 상승폭이 낮아졌다.
여기에 한국은행은 기준금리를 두 달 연속 올렸다.
집을 아직 사지 않은 사람 입장에서는 당연히 이런 생각이 든다.
"지금이 서울 아파트값 고점이라면 조금 더 기다렸다 사는 게 낫지 않을까?"
나 역시 지금 같은 시기에는 무작정 매수를 서두르기보다 시장의 방향이 바뀌고 있는지 한번 확인해볼 필요가 있다고 생각한다.
86주 올랐다는 것보다 지금은 속도를 봐야 한다
이번 상승장은 생각보다 강했다.
서울 아파트값은 지난해 2월부터 86주 연속 상승했고, 이 기간 누적 상승률은 17.58%에 달한다. 직전 85주 상승기의 7%대와 비교해도 상승폭이 상당히 컸다.
지역별로 보면 더 확실하다.
성동구가 28.18%, 송파구 26.75%, 마포구 23.72%, 영등포구 22.27% 상승했다.
이번 장은 과거 노도강 중심의 영끌 장과 달리 한강벨트가 시장을 끌고 올라간 장이었다.
그런데 최근 분위기가 조금 달라졌다.
서울 전체는 여전히 상승 중이지만 상승폭이 5주 연속 줄었고, 강남·서초는 8주째 하락했다. 송파도 약세가 이어지고 있으며 용산은 22주 만에 하락 전환했다.
성동도 0.12%에서 0.07%로 상승폭이 줄었다. 다만 아직 서울 25개 구 중 21개 구는 상승하고 있기 때문에 서울 전체가 하락장으로 돌아섰다고 말하기에는 이르다.
어느 날 갑자기 상승장에서 하락장으로 바뀌지 않는다.
처음에는 상승폭이 줄고, 일부 선도지역이 먼저 조정을 받고, 거래량이 감소하고, 이후 다른 지역으로 분위기가 전파되는 경우가 많다.
지금은 적어도 상승장의 속도가 이전과 달라지고 있는 구간 정도로 보는 게 맞아 보인다.
만약 지금 무주택자라면 가장 유심히 볼 것은 금리다.
한국은행은 7월에 이어 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 인상했다. 한국은행도 수도권 주택가격과 가계대출 증가를 금융안정 측면에서 계속 지켜봐야 한다고 밝혔다.
여기서 끝날 가능성만 있는 것도 아니다.
8월 공개된 금통위원들의 6개월 후 조건부 금리 전망을 보면 21개의 점 가운데 3.25%가 10개로 가장 많았고, 3.50%도 6개였다. 현 수준인 3.00%는 5개였다. 어디까지나 조건부 전망이기 때문에 실제 금리가 그대로 간다는 의미는 아니지만, 추가 기준금리 인상 가능성이 열려 있다는 신호로는 볼 수 있다.
다음 금통위는 10월 22일이다.
그래서 지금 당장 집을 사야 할 이유가 없는 무주택자라면 나는 적어도 이 결과 정도는 확인해봐도 된다고 생각한다.
특히 15억 이하 아파트가 금리에 민감할 수 있다
서울 아파트를 볼 때 눈여겨보는 숫자 15억
현재 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 시가 15억원 이하라면 최대 6억원, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한돼 있다. 물론 실제 대출액은 LTV·DSR·소득 등에 따라 더 줄어들 수 있다.
최근 서울 거래에서도 15억원 이하 비중이 커졌다. 8월 이후 계약된 서울 아파트 가운데 15억원 이하 비중이 79%까지 올라왔다.
결국 무주택자와 실수요자가 실제 대출을 활용해 접근하는 가격대에 수요가 몰리고 있다는 뜻이다.
그래서 기준금리가 한 번 더 오른다면 고가 아파트보다 오히려 대출을 많이 끼고 사는 실수요 가격대에서 체감 부담이 커질 수 있다.
예를 들어 5억원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면 금리가 4.0%일 때 월 상환액은 약 239만원이다. 4.5%가 되면 약 253만원이다.
매달 약 14만원 차이다.
숫자만 보면 별것 아닌 것 같지만 30년 대출을 받는 가정에서는 금리 0.5%p가 결코 작은 숫자는 아니다.
최근 세금 제도에도 변화가 생겼다.
10월 1일부터 시행된 개정 시행령에 따라 조정대상지역의 등록 매입임대 아파트는 원칙적으로 2027년 말까지 양도해야 기존 양도세 중과 배제 등의 특례를 적용받을 수 있다.
일시적 2주택 특례기간도 조정대상지역에서는 3년에서 2년으로 단축됐다.
상생임대주택 특례 역시 2026년 12월 31일까지 체결하는 계약을 기준으로 적용되도록 규정돼 있다.
이런 변화는 결국 일부 집주인에게 계속 보유할 것인가, 매도할 것인가를 다시 계산하게 만든다.
무주택자라면 나는 이런 매물을 관심 있게 볼 것 같다.
특히 세입자가 있는 집이라고 무조건 제외할 필요도 없다.
토지거래허가구역에서도 일정 요건을 충족한 세입자 있는 주택은 임대차 종료일까지 실거주를 유예하는 제도가 운영되고 있다. 다만 무주택 요건과 적용 대상, 허가 신청시점 등 세부조건이 있기 때문에 계약 전 반드시 개별 확인해야 한다.
남들이 다 사려고 달려드는 물건보다 매도자가 팔아야 할 이유가 있는 물건에서 가격 협상력이 생기는 경우가 있기 때문이다.
그렇다면 무주택자는 지금 기다려야 할까
이 질문에 나는 조금 다르게 생각한다.
서울 아파트값 고점을 정확하게 맞히려고 기다릴 필요는 없다고 본다.
내가 사고 싶은 아파트가 15억원인데 14억원이 될 때까지 기다리는 전략은 결과적으로 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있다.
그보다 중요한 건 내가 감당할 수 있는 가격이다.
기준금리가 0.25%p, 0.5%p 더 올라가도 생활비와 저축을 유지하면서 원리금을 낼 수 있는지 먼저 계산해야 한다.
그리고 지금 가격에서 5~10% 정도 조정받더라도 5년 이상 보유할 수 있는지도 생각해야 한다.
이 두 가지가 된다면 시장의 정확한 바닥을 기다리는 것보다 좋은 단지가 적정 가격에 나왔을 때 잡는 쪽이 실수요자에게는 현실적이라고 생각한다.
반대로 대출을 최대한 받아야만 살 수 있고, 금리가 조금만 더 올라가도 가계 현금흐름이 흔들린다면 지금 굳이 서두를 이유는 없다.
✔마치며✔
86주 연속 상승이라는 기록만 보면 서울 집값이 굉장히 강해 보인다.
그런데 나는 지금 '얼마나 오래 올랐느냐'보다 '어떤 지역부터 힘이 빠지고 있느냐'를 보는 게 더 중요하다고 생각한다.
강남·서초·송파에 이어 용산까지 조정을 받고 있고 서울 전체 상승폭도 5주째 줄었다. 동시에 한국은행은 두 차례 연속 기준금리 인상을 단행했고, 6개월 후 금리 전망도 현재보다 높은 쪽에 무게가 실려 있다.
그렇다고 지금을 서울 아파트값 고점이라고 단정할 단계도 아니다. 서울 21개 구는 여전히 상승하고 있고 공급 부족이라는 변수도 남아 있다.
그래서 지금 무주택자에게 필요한 것은 '오늘 살까, 내일 살까'를 맞히는 일이 아니라 생각한다.
나라면 지금부터 매물을 계속 보되, 기준금리 인상과 거래량, 내가 원하는 단지의 실제 호가가 어떻게 변하는지를 함께 볼 것 같다.
상승장이 꺾이는 시기에는 뉴스보다 매도자의 태도가 먼저 달라진다.
어제까지 가격을 안 깎아주던 집주인이 협상에 응하기 시작하고, 급하지 않다던 매물이 조금씩 가격을 내린다.
무주택자에게 좋은 타이밍은 서울 전체가 바닥을 찍었다는 뉴스가 나오는 날이 아니라, 내가 사고 싶었던 집을 감당 가능한 가격에 살 수 있게 되는 순간이라고 생각한다.
