서울 성동구는 마용성의 일축으로 고가의 아파트가 많이 즐비한 곳이다. 특히, 성수동은 차세대 핵심지로 각광받고 있으며 성수전략지구라는 이름으로 현재 재개발이 진행 중이다. 하지만 프리미엄만이 20억이 넘는 엄청난 시세를 보이고 있기 때문에 쉽사리 들어갈 수 없다. 성동구의 성수동 뿐만 아니라 응봉동, 금호동, 옥수동, 왕십리동 등의 핵심지 역시 재개발, 재건축이 진행 중이다.

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그 중 성동구에서도 동대문구와 바로 접한 용답동 역시 재개발을 진행하려고 기지개를 피고 있다. 오늘은 서울 성동구 용답2구역 재개발 신통기획 사업성 분석입니다.

용답동은 서울 내에서 알아주는 성동구 중에서는 저렴한 편에 속한다. CBD, GBD의 접근성은 우수하지만 학교와 마트 등의 편의시설 부재로 실거주의 만족도는 떨어진다. 행정구역상은 성동구지만 사실상 생활권은 답십리역 생활권이다.

용답동의 면적은 성동구 내에서도 상위지만 실제 거주지는 서쪽 일부와 천호대로변이 전부인 만큼 면적이 한정되어 있다. 사실 주거지는 서북쪽 신답역에서 전농생태하천까지이며 일반적으로 용답동하면 답십리역 밑을 말한다. 게다가 해당 주거지 내에는 나홀로 아파트들 뿐이고 대규모 아파트는 존재하지 않는다.

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용답동 15번지(용답2구역) 일대도 5호선 답십리역 바로 밑에 위치하는 만큼 역세권이라 할 수 있다. 근처 학교도 용답초 뿐이지만 해당 초등학교의 학생들이 워낙 적은 만큼 향후 폐교를 결정할 수도 모른다. 최초 재개발 사업을 시행할 때도 동의율 미달로 실패한 만큼 반대 세력이 강한 곳이었다.

그래서 25년 용답2구역은 재개발 추진을 위한 동의효력까지 중지되었다. 앞으로 용답2구역은 당초 구역계를 변경하여 동의율을 빠르게 받을 수 있고 구역계를 공사하기 쉽게 새로 그려 재개발 사업을 시작할 예정이다.

​초기 재개발이고 반대 세력이 강한 만큼 현재 들어가면 굉장히 위험할 수 있다. 과거 자양동 모아타운 역시 구역취소되었고 둔촌동 모아타운 역시 구역취소 될 뻔 하였다. 그래서 재개발 투자할 때 중요한 것은 해당 구역 내 반대세력이 얼마나 강력한지 파악해야 한다는 것이다.

용답2구역의 사업면적은 28,208평, 용도지역은 3종일반주거지역으로 최대 300%까지 가정하였다. 재개발 구역이므로 기존 용적률을 알 수 없으므로 평균적으로 180%를 가정했다. 기존 연면적은 용적률 180%를 적용한 면적이므로 50,774평이고 용적률 300%를 적용한 연면적은 84,624평이다.

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여기에 종상향에 따른 정비기반시설에 따른 기부채납 10% 8,462평, 임대주택 15% 12,693평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 11,695평이다. 여기서 또 중요한 것이 성동구의 구청장의 기조이다. 만약, 재개발, 재건축 공급에 따른 신축 공급을 싫어한다면 인허가에 따른 시간이 지체될 수 있다.

공사비는 평당 900만원으로 가정했다. 물론 관리처분인가 단계까지 오면 현재 가정했던 공사비보다 더 비싸질 수 있다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려해서 1.8배 하여 계산했다. 정비기반시설 역시 평당 900만원으로 계산하면 총 공사비는 13,709억이다.

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기타사업비는 철거비, 예비비, 조합운영비, 설계비, 감리비, 세금, 금융비용, 국공유지매입비 등을 포함하여 2,600억으로 가정했다. 총 비용은 16,309억이다.

현재 해당 구역은 프리미엄이 많이 붙은 곳도 있다. 평당 9천만원까지 거래된 곳도 있는데, 상당히 높은 프리미엄이 붙었다. 왜냐하면, 아직 구역지정도 안 된 후보지인데도 불구하고 이 정도면 화가가 있을 수도 있으니 주의해야 한다. 정비구역 지정도 안되어 반대 투표율이 높으면 정비구역 취소될 수 있다.

공시지가는 평당 1,600만원~3,900만원까지 매우 다양하다. 아무래도 신축 빌라가 들어섰기 때문이다. 하지만 신축 빌라의 경우 반드시 권리산정기준일을 확인해야 한다. 권리산정기준일 이후 지어진 신축 빌라는 입주권을 받지 못하기 때문이다.

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감정평가액은 공시지가 평당 2,750만원에 감정평가액 보정률 1.3배를 적용했다. 평당 3,575만원으로 계산하면 조합원 총 종전자산평가액은 18,140억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 성동구는 서울 핵심 구역 중 하나지만 용답동은 성동구 중에서도 아쉽게도 가장 낮은 시세를 보이고 있다.

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그래서 조합원 분양가는 평당 5천만원으로 가정하였다. 조합원 분양수익은 25,387억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,904억이다. 상가 수익은 평당 3천만원으로 가정하면 상가수익은 300억이다.

일반분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 평당 6천이면 25평은 16억, 34평은 20억이다. 현재 용답동은 성동구지만 동대문구 시세를 참고하여 계산했는데, 근처 답십리동 신축이 평당 5천~6천 수준이다. 일반분양 수익은 7,017억이다. 총 수익은 34,608억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 1.008이 나온다. 딱 1.0 수준의 비례율이므로 나쁘지 않다. 하지만 일반분양가를 나름 저렴하게 잡았기에 평당 7천만원 이상까지 올라간다면 비례율은 상승한다.

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만약, 25평을 가진 조합원이 있다면 종전자산평가액은 8억 9,375만원이다. 여기에 비례율 1을 곱하면 그대로 8억 9,375만원이다. 조합원 분양가를 평당 5천으로 잡았으므로 25평이면 12억 5천만원이다. 그러므로 분담금은 3억 5,625만원이다.