10월 둘째 주 한국부동산원 통계에서 서울 아파트값은 0.16% 올라 88주 연속 상승 기록을 이어갔다. 그런데 같은 주에 강남구는 0.35% 내렸고, 8월 둘째 주부터 10주째 하락 중이다. 서울 아파트값 88주 연속 상승이라는 헤드라인과 강남 집값 하락이라는 숫자가 한 주에 같이 나온 것이다. 무주택자 입장에서는 지금 서울 집값이 오르는 건지 내리는 건지 헷갈릴 수밖에 없다. 숫자를 지역별로 나눠서 읽어보자.

강남 집값 하락부터 보면, 이번 주 강남구 -0.35%, 서초구 -0.27%, 송파구 -0.21%로 강남 3구가 6주 연속 같이 내렸다. 강남구는 압구정동과 역삼동 대단지, 서초구는 반포동과 잠원동을 중심으로 빠졌다. 강남구와 서초구는 10주 연속 하락이고 송파구는 6주 연속이다. 다만 2주 연속 내렸던 용산구는 이번 주 0.03% 올라 상승으로 돌아섰다. 한 주 숫자로 흐름을 단정하기 어렵다는 뜻이다.

주간 통계는 호가와 중개업소 조사의 영향이 있어서 실거래를 반영한 지수도 같이 봐야 한다. 8월 서울 아파트 실거래가지수는 서울 전체가 0.72% 올랐는데, 강남·서초·송파·강동이 속한 동남권만 0.29% 하락했다. 서울 5개 권역 중 유일한 하락이고 4개월 만의 하락 전환이다. 같은 달 동북권은 1.54% 올랐다. 9월 잠정치에서는 동남권 -1.71%, 도심권 -0.97%로 하락폭이 더 커질 것으로 집계됐다. 주간 통계뿐 아니라 실제 거래에서도 강남 집값 하락 신호가 나온 셈이다.

원인으로는 세 가지가 거론된다. 세제개편안 이후 고가주택 보유 부담이 커질 것이라는 전망에 세금을 줄이려는 매물이 늘었고, 부동산원 연구원은 강남 3구가 정책 불확실성과 고금리 장기화 우려로 위축돼 있다고 설명했다. 여기에 가격대가 높을수록 대출로 메울 수 있는 비중이 작아 매수 여력이 현금 동원력에 크게 좌우된다. 한국은행 기준금리가 3.00%까지 올라온 상황에서 다음 금통위 결과에 따라 부담이 더 커질 수 있다는 점도 변수다. 반대로 용산처럼 하락이 바로 반등으로 바뀐 사례가 있어서, 강남 집값 하락이 본격적인 하락 추세로 굳어졌다고 보기는 이르다.

그렇다면 서울 아파트값 88주 연속 상승은 누가 끌고 있을까. 이번 주 성북구 0.39%, 노원구 0.38%, 중랑구 0.37%가 상승폭이 컸고 강북 14개 구 평균은 0.31%였다. 직방 집계로는 올해 3분기 서울 아파트 거래의 54.7%가 과거 최고가와 같거나 더 높은 가격에 거래됐다. 1분기 38.2%에서 크게 늘었고, 동대문구는 81.9%, 서대문구는 73.5%, 성북구는 68.5%다. 서울 전셋값도 이번 주 0.18%로 오름폭이 커졌다. 경기 남부도 분당 0.79%, 군포 0.72%로 가팔라졌다. 가격과 대출 부담 때문에 강남에 못 들어가는 수요가 외곽과 인접 지역으로 옮겨 가는 모습이다.

무주택자가 챙길 건 세 가지다. 첫째, 서울 평균 0.16% 안에 강남 -0.35%와 성북 +0.39%가 같이 들어 있으니 내가 보는 단지가 어느 흐름에 있는지부터 확인해야 한다. 둘째, 강남 집값 하락이 곧 싸졌다는 뜻은 아니다. 10·15 대책 이후 52주 누적으로 서울은 11.15% 올라 직전 52주 6.61%의 거의 두 배였고, 강남구는 12.56%에서 1.29%로, 서초구는 12.48%에서 3.30%로 상승률이 꺾였을 뿐 이미 오른 가격 위에서 조정이 나오는 중이다. 셋째, 서울 거래의 79%가 15억 이하라 주담대 한도 6억 기준으로 필요 현금을 다시 계산해야 하고, 15억 초과는 한도가 2억에서 4억 수준이라 같은 서울이어도 자금 계획이 완전히 달라진다.

마치며

서울 아파트값 88주 연속 상승과 강남 집값 하락은 지금 둘 다 사실이다. 서울 평균만 보면 어느 쪽도 정확히 읽기 어렵다. 무주택자라면 평균 숫자보다 내가 볼 지역과 가격대의 실거래 흐름, 그리고 내 대출 한도부터 확인하는 것이 먼저다. 한 주 숫자보다 최소 4주 이상의 추이를 같이 보자. 대출 조건은 은행별로 다르니 계약 전에 직접 상담으로 확인하길 바란다.