컨텐츠 
오산 양산동에 볼 일이 있어서 갔다가 근처 아파트인 세마e편한세상을 둘러보았다.
1,646세대 대단지인 곳인데
33평 최근 실거래가가 4억대 중반이다.
요즘 수도권 아파트를 계속 보다 보니
이 가격이면 자연스럽게 한 번 더 보게 된다.
둘러보니 사람들이 이 단지를 선호하는 이유도 보였고, 반대로 매수 전에 반드시 따져봐야 할 부분도 꽤 명확했다.
개요
세마e편한세상은 경기도 오산시 양산동 668-1에 있다.
2010년 2월 입주한 1,646세대 아파트로 최고 22층, 용적률 190%, 건폐율 15%다.
숫자만 놓고 봐도 밀도가 높은 단지는 아니다.
실제로 안으로 들어가 보면 대단지 특유의 규모감이 확실히 느껴진다.
동 사이 공간도 비교적 여유가 있고 조경과 보행로도 답답하지 않았다.
17년차에 접어든 아파트라는 걸 감안하면 관리 상태도 괜찮은 편이었다.
신축처럼 반짝이는 느낌은 당연히 없지만 구축이나 준구축을 볼 때는 연식 자체보다 관리 상태를 같이 보는 게 중요하다. 그런 점에서는 크게 거슬리는 부분이 없었다.
또 하나 눈에 들어왔던 건 평형 구성이다.
30평, 33평, 39평, 41평, 45평, 51평, 62평까지 있다.
요즘 신축에서는 보기 힘든 50~60평대까지 있다는 점도 인상 깊었다.
시세
최근 실거래 가격과 평당가 모두 양산동 내에서 상단에 있고 거래도 꾸준한 편이다.
같은 양산동의 세마효성백년가약, 늘푸른오스카빌 등과 비교해도 세마e편한세상의 가격대가 한 단계 위에서 형성되어 있다.
그래서 양산동 대장이라는 표현은 크게 무리가 없어 보인다.
가장 관심 있게 본 33평 전용 84㎡도 최근 4억대 중반에서 실제 거래가 이어지고 있다.
물론 싸게 느껴진다고 바로 저평가라고 볼 수는 없다.
사실 가격에는 이유가 있다.
서울 접근성과 오산이라는 지역 자체의 가격 수준을 함께 봐야 하니까.
그래서 이 단지는 4억대 대장이니까 싸다보다 내 생활권이 오산·수원·동탄·화성 쪽에서 성립하는가를 먼저 따져보는 게 맞을것 같다.
아무쪼록
2019년만 해도 2억원된 거래가
이후 수도권 상승장을 지나면서 가격이 빠르게 올랐고 2021년에는 5억원대 중반까지 올라갔다.
이후 조정장에서 3억원대로 내려왔다가 최근 다시 4억원대 중반까지 회복한 단지이다.
현재 위치를 보면 저점에서는 상당 부분 올라왔지만 아직 전고점에는 도달하지 않았다.
왜 양산동에서 이 단지를 선호할까
우선 1,646세대라는 규모다.
양산동에서 이 정도 규모를 갖춘 단지는 흔하지 않다.
대단지는 관리나 거래량 측면에서도 장점이 있지만 지역 안에서 갖는 인지도 자체가 다르다. 매수자가 해당 지역을 처음 알아볼 때 우선적으로 비교하는 단지가 되기 쉽다.
───
두 번째는 아이 키우기 괜찮은 환경이다.
주변에 양산초등학교가 있고 도서관, 육아 관련 시설 등 자녀를 둔 가정에서 이용할 만한 시설들이 자리하고 있다.
단지 주변을 직접 걸어봤을 때도 상업시설이 복잡하게 섞여 있는 분위기는 아니었다.
오히려 주거지역 특유의 조용한 느낌이 강했다.
상권이 화려하지 않다는 점은 누군가에게는 아쉬울 수 있지만 어린 자녀가 있는 가정에서는 크게 상관없게 느껴질 수도 있다.
결국 세마e편한세상의 주요 수요층은 꽤 명확해 보였다.
경기 남부에 생활 기반을 두고 있는 가족 단위 실수요자다.
결국 세마e편한세상이 양산동에서 높은 선호도를 유지하는 데에는 대단지라는 규모뿐 아니라 대체재가 많지 않다는 점도 영향을 주는 것으로 보인다.
가장 신경 쓰이는 공급
세마e편한세상을 보면서 가장 먼저 체크했던 리스크는 오산의 공급 물량이다.
앞으로 오산에는 신축 입주가 이어질 예정이기 때문이다.
기존 아파트 입장에서 주변에 새 아파트가 들어오는 건 생활 인프라가 좋아진다는 측면에서는 긍정적이지만 가격 측면에서는 반드시 좋은 것만은 아니다.
───
실수요자는 결국 비교하기 때문이다.
17년차 기존 아파트와 새 아파트의 가격 차이가 크지 않다면 신축으로 이동하려는 수요가 생길 수밖에 없다.
특히 오산처럼 세교권을 중심으로 새로운 주택 선택지가 계속 생기는 지역에서는 공급을 빼놓고 가격을 이야기하기 어렵다.
세마e편한세상이 대단지와 교육환경이라는 장점을 가지고 있더라도 향후 시세를 판단하려면 오산 입주물량과 세교 신축 가격을 반드시 같이 볼 필요가 있다.
동탄보다 싼 데는 이유가 있다
경기 남부 아파트를 보다 보면 자연스럽게 동탄과 비교하게 된다.
동탄은 광역교통망과 상권, 신축 주거지, 일자리 접근성이 함께 갖춰지면서 경기 남부에서도 높은 가격대를 형성하고 있기 때문이다.
반면 오산은 서울 접근성과 생활 인프라 측면에서 분명한 차이가 있다.
결국 이 차이가 집값에도 반영된다.
그래서 동탄과 오산의 가격 차이를 단순히 오산이 아직 안 올랐다(?) 라고 해석하는 것은 조심해야 한다.
다만 동탄의 가격 부담이 커질수록 경기 남부 실수요자들이 어느 지역으로 이동하는지는 계속 살펴볼 필요가 있다.
그 과정에서 양산동을 본다면 세마e편한세상은 가장 먼저 비교해볼 만한 단지다.
어떤 사람에게 맞을까
수원·동탄·화성·오산 등 경기 남부에서 직장 생활을 하고 있고 4억대 예산으로 30평대 대단지를 찾는다면 한 번쯤 직접 볼 만하다.
특히 어린 자녀가 있고 조용한 주거환경을 중요하게 생각한다면 장점이 더 크게 느껴질 수 있다.
반대로 서울 출퇴근이 필수라면 우선순위가 달라진다.
자산 상승 속도를 가장 중요하게 생각하는 경우에도 세교 신축이나 경기 남부의 다른 지역과 충분히 비교해봐야 한다.
결국 싸고 비싸고의 문제라기보다 어떤 수요가 앞으로도 이 단지를 선택할 것인가의 문제다.
✔마치며✔
세마e편한세상을 보기 전에는 가격이 가장 먼저 눈에 들어왔다.
1,646세대 양산동 대장 33평이 4억대 중반??
요즘 수도권 아파트 가격을 생각하면 확실히 눈길이 가는 숫자다.
그런데 직접 보니 가격보다 이 단지가 어떤 사람에게 맞는지가 더 잘 보였다.
서울 접근성을 어느 정도 포기하는 대신 넓은 면적과 대단지, 조용한 주거환경, 아이 키우기 편한 생활권을 가져가는 구조다.
그리고 이런 조건을 원하는 실수요가 있기 때문에 양산동 안에서 가장 높은 가격대를 유지하고 있는 것으로 보인다.
다만 전고점보다 낮다는 이유만으로 접근하기에는 오산의 공급이라는 변수가 있다.
교통 호재 역시 아직은 미래 가능성으로 보는 게 맞다.
그래서 세마e편한세상은
경기 남부 생활권에서 4억대 예산으로 어느 정도의 주거 수준을 확보할 수 있는지를 보여주는 단지라고 보는 편이 더 정확하다는 생각이 들었다.
