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연말이되면 어김없이 공시가격 이야기가 나온다.
올해는 특히 더 시끄러웠는데 2026년 기준 전국 공동주택 공시가격이 전년 대비 평균 9.16% 올랐고, 서울은 18.67%나 뛰었기 때문이다.
5년 만에 최대 상승폭이다.
집값이 올랐으니 공시가격이 오르는 건 자연스러운 흐름이지만, 문제는 실거래가는 거의 움직이지 않은 단지들까지 공시가격이 큰 폭으로 올랐다는 점이다.
오늘은 공시가격 급등이 왜 논란이 되고 있는지, 그리고 보유세 부담이 실제로 어떻게 달라지는지 정리해본다.
공시가격이 얼마나 올랐나?
올해 전국 공동주택 공시가격 평균 상승률은 9.16%다. 서울은 그 두 배를 넘는 18.67%가 올랐다. 강남 3구와 한강 인접 자치구는 20%를 넘어섰다. 이로 인해 약 17만 채가 새롭게 종합부동산세 부담권에 진입할 것으로 추산된다.
강남 일부 단지는 공시가격이 약 26% 오른 반면 보유세는 약 50% 이상 늘어난 것으로 나타났다. 공시가격 상승폭보다 보유세 증가폭이 훨씬 크다. 세율 구조상 공시가격이 특정 구간을 넘어서면 세 부담이 급격히 늘어나는 구조이기 때문이다. 숫자로만 보면 납세자 입장에서 체감 충격이 상당하다.
실거래가와의 괴리
이번 공시가격 급등이 더 크게 논란이 되는 이유가 있다.
실거래가는 제자리인데 공시가격만 뛰었다는 것.
실제로 국회에서 서울 화곡동 한 단지가 예시로 언급됐는데, 2024년 7월 이후 실거래가격은 10억 원 수준을 유지하고 있는데 공시가격은 5억 7,000만 원에서 6억 3,000만 원으로 급등한 경우가 있다.
공시가격은 원칙적으로 실거래가를 기준으로 산정하지만, 거래가 부족한 단지는 인근 유사 단지의 실거래가나 호가 데이터를 교차 검증에 활용한다. 바로 이 호가 반영 구조가 실거래와 공시가의 괴리를 키웠다는 비판이 나오고 있다.
집이 실제로 그 가격에 거래되지 않는데, 호가를 근거로 공시가격이 올라가면 세금만 늘어나는 구조가 된다.
공시가격을 보는 시각
매년 공시가격 발표 시즌이 오면 하는 일이 있다.
보유 물건마다 공시가격을 확인하고, 예상 보유세를 계산해보는 것이다.
그냥 숫자 확인이 아니라 이 물건을 계속 들고 갈 것인지 판단하는 기준이 되기 때문이다.
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올해처럼 공시가격이 크게 오른 해에는 이 판단이 더 중요해진다.
공시가격이 일정 수준을 넘어가면 종부세 대상이 되고, 재산세도 함께 오르기 때문다. 보유 비용이 늘어나는 만큼 그 물건의 수익성과 장기 보유 가치를 다시 계산해봐야 한다.
특히 실거래가 대비 공시가격 비율이 높아질수록 보유 부담이 커지는 구조다.
보유세 계산,
어떻게 해봐야 하나
공시가격이 올랐다고 해서 보유세가 바로 그만큼 오르는 것은 아니다. 보유세는 재산세와 종부세로 나뉘고, 각각 계산 방식이 다르다.
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용한다.
종부세는 공시가격 합산 기준이 있어서 1주택자는 12억 원, 다주택자는 합산 9억 원을 초과하면 부과된다.
이번 공시가격 급등으로 종부세 대상이 되는 물건이 늘어나는 것이 다주택자에게 특히 민감한 이유다.
보유 물건의 공시가격이 얼마나 올랐는지 확인하려면 국토교통부 공동주택 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있다.
공시가격은 매년 4월 말까지 이의신청이 가능하다. 실거래가 대비 공시가격이 과도하게 높다고 판단된다면 이의신청을 검토해보는 것이 방법이다.
시장에 미치는 영향
보유 비용이 계속 늘어나면 일부 다주택자들의 매도 결정을 앞당기고, 이것이 시장 매물 증가로 이어질 수 있다. 특히 올해처럼 다주택자 대출 만기 연장까지 막히는 상황과 맞물리면 매도 압력이 중첩된다.
반대로 실수요자 입장에서는 이 구간이 오히려 기회가 될 수 있다.
보유 부담을 이기지 못한 다주택자 매물이 나오면 합리적인 가격에 좋은 입지의 물건을 접할 수 있는 가능성이 생긴다. 공시가격 급등이 만들어내는 시장 변화를 예의주시하면서 내 기준에 맞는 물건이 나왔을 때 빠르게 판단할 수 있는 준비를 해두는 것이 지금 실수요자에게 필요한 자세다.
✔마치며✔
공시가격 급등은 매년 반복되는 이슈지만 올해는 규모가 다르다.
서울 18.67% 상승은 체감 세 부담을 크게 키우는 수치다.
다주택자라면 지금 바로 보유 물건의 공시가격을 확인하고 예상 보유세를 계산해볼 필요가 있다
실거래가 대비 과도하게 오른 경우라면 4월 말까지 이의신청도 검토해보자.
