1년에 1억씩 분담금이 늘어난 아파트가 있다. 26년 드디어 통합심의를 통과하며 조합원 분양신청을 앞 둔 은마아파트가 주인공이다. 은마아파트는 대치동의 4,400세대 이상의 초대단지로 재건축 후 5,000세대 이상으로 늘어난다. 예전에는 은마아파트가 재건축 되려면 지금 30대가 노인이 될 거라고 말 할 정도로 재건축이 어려운 아파트였다.

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그런데 이제는 분담금이 문제가 된다. 오늘은 1억에서 4억까지 늘었다. 분담금 폭탄 받은 서울아파트는 ?에 대한 포스팅입니다.

은마아파트는 1979년 완공된 아파트로 40년이 다 되어가는 재건축 아파트이다. 대치동하면 대한민국 넘버1 학군지로 유명하며 대치동에 전세를 사는 부모 역시 자녀들 교육을 위해서 들어오는 경우가 많다. 입지가 최상에다 전세가는 6~7억 밖에 하지 않기에 자녀들 교육을 위해 은마아파트에 전세를 살려고 오는 사람들이 많다.

그런데 이제 관리처분인가만 결정나면 이주 시기가 오는데 4,400세대 이상의 집주인과 임차인을 모두 감당할 만한 전세 물량이 서울에는 부족하다. 여기에 잠실주공5단지 역시 이주를 앞두고 있어 전세난이 더욱 심할 것으로 본다.

은마아파트의 재건축으로 인해 서울 재건축 판도가 바뀔 이슈들이 많다. 세입자 문제 뿐만 아니라 재건축 초과이익환수제를 실시하느냐, 그리고 공사비 상승에 따른 분담금 증가이다. 특히, 분담금의 금액이 1년에 1억씩 증가할 정도로 부담이 커지고 있다.

은마아파트 조합에서 추정분담금을 발표하였다. 원래 재건축은 조합원 분양가에 권리가액을 제외한 금액이 분담금인데, 여기에 공사비 상승은 물론 재건축초과이익환수에 따른 세금이 더 붙을 수도 있다.

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처음 재건축을 시작할 때 같은 84타입으로 분양신청을 했다면 분담금은 1억 2천만원 정도였다. 하지만 26년 9월 추정분담금이 4억 3천만원까지 상승하여 약 3억원 정도의 금액을 더 내야한다.

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23년 처음 재건축 분담금이 나왔을 때는 평균 1억 2천만원이었고 24년 9월은 1억 8천만원, 26년 5월은 3억 2천만원, 26년 9월은 4억 3천만원까지 급격하게 올랐다. 26년에는 4개월만에 1억 1천만원이나 올랐다.

분담금이 이렇게 크게 오른 이유는 공사비 상승 때문이다. 조합은 평당 공사비를 930만원에서 950만원으로 올려잡았다. 이는 커뮤니티 시설과 주차공간 확대 계획, 최근 정비사업 현장의 공사비 상승 흐름이 반영된 결과이다.

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여기에 구조적인 한계에도 부딪혔다. 은마아파트의 기존 용적률이 처음부터 204%로 높기 때문에 용적률을 크게 올리지 않는 이상 일반분양 세대 면적이 적을 수 밖에 없다.

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조합에선 분양가상한제 역시 걸림돌로 꼽았는데, 현재 강남은 분양가상한제이기에 분당이나 노량진처럼 높은 분양가를 적용하지 못하는 한계 때문에 분담금이 증가할 수 밖에 없었다. 게다가 이는 아직 추정치이고 이보다 더 상승할 가능성도 높다.

은마아파트 전용76타입 시세는 32억대이고 전용84의 시세는 36억대이다. 고점 대비 3~4억 떨어졌어도 여전히 30억 이상의 아파트이다. 일반분양가가 분양가상한제에 의해 평당 8천이라고 해도 34평이면 26억~28억 사이이다.

하지만 재건축 후 가치는 분양가상한제 이상이다. 현재 올림픽파크포레온이 평당 1.05억 이상인 것을 보면 그 이상의 입지를 가진 강남 대치동은 서초구 래미안원베일리 이상으로 가치가 높아질 것이 분명하다.

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고로 재건축 후 평당가는 2억 이상이고 34평이면 60억 이상으로 갈 수 있다고 예상한다. 그래서 분담금이 지금 4억, 5억 이상 간다고 하더라도 미래의 가치를 생각하면 팬티까지 팔아서라도 분담금을 마련하여 재건축된 은마아파트를 받아야한다는 것이다.