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구로구 신도림동 한 아파트가 보증금 1억원에 월세 580만원으로 계약됐고, 노원구 중계동에서는 월세 700만원짜리 임대차 계약이 체결됐다. 강남도 아니고 구로와 노원에서 이런 월세가 나왔다는 게 낯설게 느껴져서, 요즘 전월세 시장이 어떻게 돌아가는지 정리해본다.
월세 500만원
국토교통부 통계에 따르면 올해 들어 서울 25개 자치구 중 18곳에서 월세 500만원 이상 거래가 나왔다. 서울 10곳 중 7곳에서 월세 500만원 시대가 열린 셈이다. 특히 눈에 띄는 건 강북권 월세 상승 속도다.
올 들어 7월까지 월세 가격 상승률이 강북권 6.61퍼센트, 강남권 4.97퍼센트로 오히려 강북권이 더 가파르게 올랐고, 강북권 아파트 평균 월세는 7월 기준 152만2000원으로 처음 150만원대를 넘어섰다.
서울 전체로 봐도 아파트 평균 월셋값이 4월 130만7000원에서 5월 142만8000원으로 한 달 새 12만원 넘게 뛰었고, 7월에는 전셋값이 처음 7억원을 돌파하면서 월세 평균도 162만원까지 올라갔다.
배경
이렇게 월세가 오르는 배경에는 전세 자체가 줄어드는 흐름이 있다. 올해 1월부터 4월까지 서울의 월세 거래 비중은 70퍼센트로 지난해 같은 기간 63.6퍼센트보다 6.4퍼센트포인트 올랐고, 전국 기준으로도 68.5퍼센트까지 상승했다.
계약을 갱신하면서 아예 전세를 월세로 바꾸는 사례도 지난해 5000건을 넘어섰는데, 이는 2021년 1465건과 비교하면 세 배 넘게 늘어난 숫자다. 전문가들은 그 배경으로 전세대출보증 축소, 임대인의 보유세 부담이 임차인에게 전가되는 현상, 그리고 올해 세제개편안에서 다주택자 장기보유특별공제 개편과 임대사업자 세액감면 축소가 예고된 점을 꼽는다.
주변 사례
구로 디큐브시티나 노원 청구아파트 사례가 이에 해당한다.
두 사례 모두 전용면적이 176제곱미터, 115제곱미터로 일반적인 서민 주거용 평형이 아니라 대형 평형이다.
고액 월세 사례가 늘고 있는 건 사실이지만, 이게 외곽 지역 전체의 평균 월세가 그만큼 뛰었다는 뜻은 아니라는 점은 구분해서 봐야 한다.
다만 강북권 평균 월세가 강남권보다 더 빠르게 오르고 있다는 통계 자체는 서민 주거 밀집 지역에서 월세 부담이 커지고 있다는 신호로 볼 수 있다.
알아두기
임차인 입장에서는 몇 가지 확인해둘 게 있다.
전세 매물이 줄어드는 시기일수록 전세대출 한도와 보증 가능 여부를 미리 확인해두는 게 좋고, 집주인이 계약 갱신 시점에 전세를 월세로 바꾸자고 제안한다면 법정 전월세전환율 상한을 넘기지 않는지부터 따져봐야 한다.
최근 방송된 한 시사프로그램에서는 서울 아파트 전세가 7억원, 월세 평균 162만원까지 오른 상황에서 2030세대가 전세를 포기하고 매매로 돌아서는 흐름을 다루기도 했는데, 이는 전세가 사라질수록 오히려 매수를 서두르는 실수요자가 늘어나고 있다는 걸 보여준다.
✔마치며✔
월세가 계속 오르는 시기에는 지금 사는 곳의 전세 계약을 최대한 유지하는 게 유리한지, 아니면 월세 부담이 매달 쌓이기 전에 자금 계획을 앞당겨 매수 쪽으로 방향을 트는 게 나을지 한 번쯤 계산해볼 필요가 있다.
특히 강북권처럼 월세 상승 속도가 빠른 지역에 산다면, 다음 갱신 시점에 집주인이 월세 전환을 제안할 가능성까지 미리 염두에 두고 대응 방안을 준비해두는 게 좋다.
