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서울 33평을 9억대에 매수할 수 있는 자리를 찾다 보면, 자연스럽게 몇 개의 동네가 후보에 오른다.
대부분은 이름만 들어도 대략의 위치와 성격이 떠오르는 동네다.
그런데 그 후보 목록에 이름만으로는 위치가 잘 떠오르지 않는 동네가 하나 있다.
서울 구로구 천왕동. 그 중심에 자리한 천왕이펜하우스2단지다.
7호선 천왕역 도보 3분 초역세권에, 2011년 준공된 15년차 준신축, 526세대 규모의 단지이다.
자세한 임장후기 남겨본다.
개요
천왕이펜하우스2단지는 서울특별시 구로구 천왕로 92에 자리한 526세대 규모의 단지로, 2011년 6월 준공되어 올해로 15년차에 접어들었다. 최고 15층, 용적률 193%, 건폐율 20%. 서울 준신축 아파트 중에서 여유 있는 밀도로 지어진 자리다.
평형은 33평(전용 84㎡ 대)과 43평(전용 111㎡ 대) 위주로 구성되어 있어 실거주 목적의 가족 단위 매수자에게 적합한 구조다.
평형 구성이 33평과 43평, 이렇게 두 개뿐이라는 게 이 단지의 가장 뚜렷한 특징이다.
소형 평형은 옆 단지인 1단지 26평 쪽으로 눈을 돌려야 한다.
SH공사가 기획한 천왕지구 계획 안에서 조성된 단지이고, 대단지답게 동 간격이 여유롭고 조경도 세월이 쌓인 만큼 자연스럽게 우거져 있었다.
이 동네가 원래 임대주택 지구였다는 것
천왕동은 2006년 건설교통부가 국민임대주택 예정지구로 지정하면서 개발이 시작된 곳이다.
원래 그린벨트였던 땅을 풀어서 서민 주거 안정을 위한 임대주택 단지로 조성하겠다는 게 애초 목적이었다.
그 계획 안에서 서울시 SH공사는 주거용지 31.9퍼센트, 공원과 녹지 32.5퍼센트, 도로와 학교 31.5퍼센트라는 비율로 토지이용계획을 세웠고, 무질서한 개발로 끊겨 있던 천왕도시자연공원과 개웅산근린공원의 생태계를 연결하는 것까지 목표로 삼았다.
임대주택만 지은 게 아니라 공공분양 아파트도 함께 지었는데, 그 결과물 중 하나가 지금의 이펜하우스다.
임대 지구로 시작된 땅에서 소형 없는 중대형 단지가 나왔다는 게 이 동네를 이해하는 데 도움이 되는 배경이다.
생각보다 경사가 높다
지도만 보면 이 일대가 다 평지처럼 보인다.
근데 실제로 역에서 단지까지 걸어보니 경사가 꽤 있었다.
단지 안으로 들어가서도 마찬가지였다. 완전히 평평한 부지가 아니라 안쪽으로도 오르내림이 있는 구조였다.
두 공원을 잇겠다는 목표로 조성된 천왕동 특성상, 이 일대 단지들이 대부분 산자락과 맞닿아 있어서 그런지 경사가 있는 게 이 동네의 공통된 특징처럼 보였다.
지도상 거리만 보고 역세권이라 판단하면 실제 체감 거리와 다를 수 있다.
유아차를 끌거나 매일 출퇴근하면서 이 경사를 오르내려야 한다면, 이 부분은 매물 사진만으로는 절대 알 수 없는 부분이다.
조용한 동네
사실 상권은 크게 기대할 게 없었다. 편의점이나 기본 생활시설은 있지만, 활발한 먹거리 상권이나 쇼핑가로 이어지지는 않았다.
대신 두 공원을 잇겠다는 목표로 조성된 동네답게 녹지가 많고 조용했다.
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학군은 서울천왕초와 서울하늘숲초, 개웅중과 오남중, 경인중과 우신중, 천왕중까지 선택지가 넓었고 오류고와 우신고도 인근에 있었다.
대단지 특유의 안정감과 조용함을 원하는 사람한테는 이만한 동네가 흔치 않겠다는 생각이 들었다.
시세와 실제로 필요한 자금
최근 실거래가는 8억 후반대이지만
지금 나와 있는 매물을 보면 33평 기준 9억 5천만원 선에서 호가가 형성돼 있다. 소형이 없는 단지라 진입 가격 자체가 이 정도에서 시작한다고 보면 된다.
투기과열지구라 대출 한도도 규제지역 기준을 그대로 적용받는다. 15억 이하 주택은 최대 6억까지 대출이 나오니, 33평을 9억 5천만원으로 잡으면 자기자본으로 3억 5천만원 안팎이 필요하다는 계산이 나온다. 43평으로 넘어가면 이보다 더 많은 자금이 필요해진다. 소형이 없다는 게 결국 최소 진입 자금 자체를 끌어올리는 구조라는 걸 숫자로 확인할 수 있다.
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살지 말지 고민된다면?
네 가지를 먼저 생각하자
첫 번째는 자금이다. 33평 기준 자기자본 3억 5천만원 안팎을 마련할 수 있는지가 출발점이다.
두 번째는 평형이다. 소형으로 시작해서 넓혀갈 계획이었다면 이 단지는 맞지 않고, 처음부터 넓은 공간이 필요한 가구라면 오히려 잘 맞는다.
세 번째는 경사다. 지도만 보고 판단하지 말고 역에서 단지까지, 그리고 단지 내부까지 직접 걸어보고 이 오르내림을 감당할 수 있는지 확인해야 한다.
네 번째는 생활 패턴이다. 상권보다 조용한 환경을 우선하는지 스스로 확인해봐야 한다.
또한 바로 옆 경기도 광명이 선호도가 높은만큼 인근지역과 비교해보면 좋을 것 같다.
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✔마치며✔
오늘은 서울내집마련 천왕동 아파트 매매로 천왕이펜하우스2단지에 대해 알아보았다.
천왕이펜하우스2단지는 서민 임대주택 지구로 시작된 땅에서 오히려 중대형 대단지로 자리 잡은 단지다.
화려한 상권은 없지만 녹지와 다양한 학교를 갖춘 안정적인 주거환경이 강점이고, 자기자본 3억 5천만원 안팎을 마련할 수 있는 무주택자라면 충분히 검토할 만하다.
다만 지도만으로는 알 수 없는 경사, 소형이 없다는 조건, 곧 들어올 신축 변수까지 함께 감안하고 판단하길 바란다.
