※ 모든 공사의 전 과정을 책임맡아 관리하는 사업체이다. 아파트의 경우 계약자와의 계약부터 시작하여 입주까지의 모든 과정을 관리하게 되는 업체이다.

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즉, 부동산 총 프로젝트 사장이다.

국내 주요 디벨로퍼의 성장은 외환위기 이후이다.

외환위기 이후 건설 현황이 어려워지자 대규모 개발 사업을 추진하던 건설사들은 어떻게든 미분양을 줄이고 개발 사업을 축소시켜야 했다.

사업 시행자로서의 건설사 역할이 축소되고 이들이 담당하는 기획 및 개발, 인허가 업무를 대행해주는 시행사의 역할이 명백히 구분되었다.

부동산 개발 사업의 시작인 부지 매입부터 계약관리, 대금 지급, 실제 건설, 최종적으로 분양까지 전 과정을 책임지는 회사가 "시행사"이다.

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재건축 아파트에서는 재건축 조합이, 민간 사업자는 부동산 개발회사, 지주 등이 시행사이다.

보통 시행사는 국토교통부이 등록된 부동산 개발업자로 주택법에서는 사업주체로 건축법에서는 건축주라 한다.

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우리가 자세하게 살펴봐야 할 점은 시행사가 건물 완공부터 분양, 입주까지 문제 없이 진행하는 역량이 있는지, 시공사에게 필요한 자금을 제때 지급하는지 알아야 한다.

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사업 전반에 관여하고 있어 문제 발생 시에 책임 소재를 회피하기 힘들다.​​

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※시행사로부터 어떤 건물을 지을지 의뢰를 받고 그대로 건설하는 회사를 말한다. 흔히, 우리가 알고 있는 GS건설, 삼성물산, 대우건설, 현대건설 등이 있다.

시공사는 시행사와 계약대로 건물을 잘 짓는 역할을 하는데 시공사와 시행사가 같은 경우도 있다.

예를 들어, 카페를 차릴 때 인테리어까지 본인이 맡아서 한다면 시공사와 시행사가 같은 것이다.

장점은 비용을 절약한다는 것이지만 업무 분배 측면과 전문성이 부족할 수 있다.

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시공사의 특징으로는 브랜드 가치가 있다는 것이다.

삼성물산은 래미안, 대우건설은 푸르지오, 포스코건설은 더샵과 같은 각각 건설기준과 브랜드 가치에 따라 분양가격이 달라지기도 한다.

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특히, 한 건설사에서는 내부에서도 고급형 하이엔드 브랜드를 사용하기도 한다.

두산중공업의 두산 트리마제, 대림건설의 아크로, 롯데 건설의 르엘 캐슬, 써밋 푸르지오 등이 있다.

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시공사는 실질적인 공사를 진행하기에 부실공사 등의 문제가 없고 전문성과 브랜드가 있는지 확인해야 한다.

또한, 시공사가 공사비를 몰래 절감하려고 공사를 대충해서 분양과정에서 문제가 생기면 분양 수익금으로 상환하는데 문제가 생긴다.​​

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건설사의 부도시에는 시행사은 다른 시공사를 선정하여 공사를 계속 진행할 수 있다.

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건설업계에서는 범위에 따라 도급사업(시공만 할 경우에), 자체개발사업(시행부터 시공까지 하는 경우)로 나뉜다.

* 신탁이란 고객이 재산을 맡기면 목적에 맞게 관리해주면서 신탁보수라는 수수료를 받는다.

부동산의 명의, 대출금이나 사업비 등의 자금흐름 등과 부동산 개발에서 인허가 등 사업 주체의 지위까지 맡고 있다.

우리가 분양하기 위해 모델하우스에서 상담을 받았는데 상담사의 개인 통장에 입금을 해서 사고가 나는 경우에 소비자는 보상받을 수 없기에 모든 계약금이나 중도금은 신탁사를 통해 진행한다.

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부동산 신탁상품은 크게 토지신탁과 비토지신탁이 있다.

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* 토지신탁 : 위탁자에게 토지 등의 자산을 수탁받아 신탁사가 인허가, 시공, 분양, 입주 등 부동산 개발 행위를 통해 위탁자에게 수익을 돌려준다.

사업비 조달에 대한 의무가 신탁회사에 있는 경우 차입형 토지신탁이라 부르고 위탁자에게 있을 경우 관리형 토지신탁이라 한다.

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* 비토지신탁 : 주로 부동산신탁상품이고 부동산에 저당권을 설정하여 담보대출을 받는 대신 부동산을 신탁사에 신탁하고 수익권증서를 교부받아 금융기관에 이를 제시하여 대출을 받는 상품이다. 크게 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁으로 나뉜다.

※ 시행사와 계약을 체결하고 분양과 관련된 모든 업무를 대행하고 수수료를 받아 수익을 얻는 회사이다.

분양대행을 할 때 작성하는 계약서에는 공탁금이나 패널티 조항 등이 포함되는데 분양이 잘 되지 않을 경우 대행사는 공탁금을 반환받기 어렵거나 계약한 수수료를 모두 반환 받지 못 할 수도 있다.

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분양홍보관의 운영, 모델하우스 운영, 계약서 작성, 마케팅 활동 등의 역할을 한다.

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사업자 마케팅분석, 주택청약신청 접수, 분양광고, 입주자 관리 등을 수행하며 모델하우스에 상주하는 직원은 시행사 직원도 있지만 대행사 직원들도 상주한다.

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분양이란 것이 아직 완공되지 않은 아파트를 미리 선점하여 취득하는 것으로 분양상담사가 평형, 높이, 옵션, 자금 납부 사항, 청약 1순위 등을 설명해준다.