전세사기로 인해 전세보증금을 잃는 사람들이 늘어났다. 아직 사회초년생인 20~30의 피 같은 돈을 떼먹고 그들에게 피눈물을 흘리게 한다.

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최근 금리인상으로 부동산 하락세가 지속되고 깡통전세 등의 보증금 사기에 대한 우려가 커진다.

피해자의 대부분들은 부동산 경험이 적은 청년, 신혼부부, 노년층 등이 있다.

세모녀 사건, 빌라왕 자살 사건 등이 부각되면서 전세금 사기가 사회적으로 문제가 되고 있다.

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실제 주택보증공사에 따르면 2018년 15건(30억원)에서 지난해 1,663건으로 늘었고 피해액도 3,513억으로 치솟고 보증 사고액도 지난 7월 기준 4,279억을 넘어섰다.

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한국주택금융공사에 따르면 22년 7월 기준 전세보증보험 가입자 가운데 은행에 전세대금을 상환하지 못해 공사가 대위변제한 금액이 1,727억원으로 이 중 53.4%인 922억은 청년들이 빌린 자금이었다.

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주요 사고 원인은 임대인의 이자 연체, 개인 회생, 경제여건 악화, 주택 가격 하락으로 인한 깡통전세, 역전세, 전세사기 등이 있다.

※ 대표적으로 중복 임대차 거래, 깡통전세, 자전거래, 이중계약, 갭투자 사기, 불법건축물 사기, 직거래 사기가 있다.

※ 시세보다 20~30% 정도 저렴한 가격으로 여러 세입자와 계약 후 전세 보증금을 통째로 가로챈다. 중복계약 사기는 중개사와 집주인이 함께 사기치거나 자격을 사칭해서 사기를 친다.

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반드시, 국가 공간 정보포탈사이트에서 중개업자 등록여부를 확인하고 중개사의 손해 책임보험 증서와 공제 기간을 확인한다.

또한, 확정일자를 반드시 계약하자마자 받는다.​​

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※ 이중계약은 건물 관리인이 세입자와 전세 계약을 맺고 집주인에게는 월세로 계약했다고 하면서 보증금을 가로채는 수법이다.

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반드시, 등기부등본상 소유자와 집주인이 동일인물인지 확인해야 하고 대면계약을 하는 것이 좋다.

피치 못할 사정으로 대리인과 계약할 경우 월세인지 전세인지 꼭 확인한다.

그리고 오래 그 지역에서 일한 공인중개사를 찾아가야 한다.

- 집주인의 주택담보대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 위험이 있는 주택이다.

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- 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘어가면, 깡통전세라 본다.

최근에 발생한 빌라왕 자살 사건도 이런 식으로 발생했다.

개인이 아닌 집단에 의해 발생한 사건으로, 이렇게 체계적으로 사기를 친다면 안 넘어가는게 이상하다.

※ 허위 계약서를 작성해 실거래를 등록한 후 계약을 파기한다.

주로 집값 담합 행위로 이용된다.

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부동산 계약을 자치단체에 신고해 실거래가를 높인 후 취소해도 해지 신고를 따로 하지 않으면 신고가격이 남아 있어 그 가격으로 거래하도록 유도한다.

- 실거래가 사이트를 확인해보면 실거래가 취소된 것을 확인할 수 있지만 실제 부동산 거래가 목적인 사람들은 시세를 일부러 확인하지 않을 확률이 높다.

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- 그러므로 무조건 부동산 중개업자 말을 믿지 않고 자신이 원하는 매물의 최신 실거래가를 확인한 후 최근 취소된 현황이 있는지 확인해야 나의 소중한 재산을 지킬 수 있다.​​

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※ 불법건축물 사기는 상가(근린생활시설)로 등록한 건물을 주거용 건물로 속이거나 불법으로 베란다, 옥탑 등을 증축한 건물에 세입자를 들이는 사기이다.

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※ 불법건축물인 것이 들통나면 퇴거 및 건물 철거가 진행되는데 주거용이 아니기 때문에 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없다.

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※ 주거용 건물이 아닌 곳은 전세보증보험이 가입되지 않아 계약시 전세보증보험을 거부한다면 이런 곳을 거를 수 있다.

주로, 원룸을 전세로 입주하려 할 때 당하는 사기 유형으로 고시원으로 등록되어 있으면서 원룸으로 속이는 경우가 많다.​​

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※ 직거래 사기는 집주인을 사칭한 사람이 부동산을 통하지 않고 세입자와 계약한 후 전세금을 들고 나르는 사기다.

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- 반드시 중개인을 끼고 거래를 하고 등기부 등본과 신분증을 꼭 확인하여 집주인인지 확인하고 신분증이 위조되어 있는지도 확인한다.

- 가급적 인터넷 카페를 통해 거래하지 않는다.​​

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※ 갭투자 사기는 매매 가격보다 높게 전세 계약을 체결한 후 경제적 능력이 없는 제3자에게 집을 팔아버리고 튀는 유형이다.

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- 제3자가 경제적 능력이 없는 바지사장이라면 다음 세입자를 구하거나 집을 인수해야 할 방법 밖에 없다.

- 전세보증보험을 필수로 들어야 한다.

- "전세 기간 동안 집주인 변경을 금지하며, 이를 어길 시 계약해지 또는 보증금은 기존 소유자가 배상한다"의 특약을 건다.

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- 이사를 하면 세대주 등 신고의무자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 인터넷에 접속하여 전입신고를 해야 한다.

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점유와 전입신고를 함으로써 다음날 0시부터 대항요건을 가진다.

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임차인이 점유와 전입신고를 해야지 대항력이라는 것이 생긴다.

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전입신고를 14일 이내에 하지 않으면 과태료를 내게 되니 주의한다.

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◆ 전입신고를 하기 위해서는 이전하는 곳의 주민센터를 방문하여 전입신고서를 작성하여 제출하면 된다.

◆ 세대주가 신고하는 경우는 신분증을, 세대주가 아닌 세대원이 할 경우 세대주 신분증, 도장, 신고자 신분증이 필요하다.

- 확정일자란 임대차계약서를 법원이나 주민센터에 가서 일자 확정을 청구하면 확정일자인을 찍어준다.

-확정일자는 주택이 경매 등에 부쳐졌을 때 차순위보다 먼저 채권을 변제받을 수 있는 권리인 "우선변제권"을 갖게 된다.

우선변제권은 대항력 + 확정일자를 통해 가지게 된다.

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- 임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자를 갖게되면 임차인보다 경매대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.

그러나 대항요건 없이 확정일자를 가지면 우선변제권은 인정 안 된다.

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- 전입신고함으로써 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건을 갖춘 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 한다.

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※ 대항요건과 확정일자를 언제 갖추었느냐에 따라 효력의 발생시기가 다르므로 주의해야 한다.

1. 특약

2. 전세보증보험

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- 전세보증보험은 전세 계약 이후 계약이 종료되는 시점에 전세보증금을 돌려받지 못한다면 전세 보증금 반환을 책임지게 되는 보험이며 보험료는 경우가 다르다.

• HUG(주택도시보증공사) : 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 이하

• HF(한국주택금융공사) : 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억 이하

• SGI서울보증 : 아파트 제한 없음, 그 외 지역은 10억 이내

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3. 전세권 설정

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- 전세권 설정을 함으로, 발생하는 효력은​

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1. 전세 보증금을 확실하게 보호한다 -> 우선변제권 효력과 더불어 전입신고와 확정일자의 효력을 가진다.

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2. 해당 부동산에 대한 배타적인 권리를 얻음으로 설정 기간 동안 내가 이 집을 자유롭게 수익을 창출할 수 있다.

즉, 전전세나 전세양도가 가능하다.

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반드시, 등기를 해야만 효력이 발생하고 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권 설정이 불가능하다.

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* 임차인의 입장에서 "전세권의 설정"은 "확정일자"와 "입주 및 전입신고"의 요건을 갖는다.

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4. 법인 매물 피하기

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- 법인의 매물은 전세보증금을 잃을 수도 있는 확률이 크다. 매물을 다량으로 소유하고 워낙 많이 투자를 하다보니 재정적 위험이 닥치거나 많은 사람들의 보증금을 한번에 돌려줄 시기가 되면 골치가 아프다.

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5. 다세대 주택 및 빌라 전세는 피하기

▶ 신축 빌라일 경우 반드시 빌라시세닷컴을 통해 빌라 매물시세를 파악한다.

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6. 등기부등본 확인하기

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- 등기부등본에서 가장 중요하게 봐야할 점은 채권 최고액 및 근저당권이다.

이는 집주인이 대출을 받으면서 집을 담보로 잡았는지를 보는 것이다.

(요새 대출없이 집 구매는 거의 불가능이다.)

근저당권이 있다면 설정권 날짜 및 말소 유무 등도 확인가능하다.

만약, 집시세/채권 최고액 < 보증금

즉, 대출금이 공시가격의 70%를 넘으면 위험매물로 본다.

예를 들어서, 공시지가가 2억인 아파트가 있다.

이 아파트의 근저당이 1억 6천 잡혀있다면 위험하다.

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7. 집주인 정보 확인하기 (세금체납 확인)

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- 체납정보확인권를 통해 세입자에게 집주인이 납세증명서를 보여줄 의무가 생긴다. 또한, 집주인에게 선순위 보증금, 확정일자 부여일, 임대차 기간 등 각종 임대차 정보를 요구 받으면 세입자에게 정보를 공개해야 한다.

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8. 최우선변제액

9. 전세계약, 평일 월요일~목요일 오후 3시쯤 거래하는 것이 좋다​​

- 전세계약 전에는 등기부등본 확인 시 자신이 계약하려는 집에 근저당권이 안 잡혀있었다. 그러나 다음 날 등기부등본을 떼보니 1순위가 근저당권이 잡혀있을 수 있다.

이는 확정일자와 전입신고를 한 후 다음날 0시에 효력이 발생한 것을 악용한 것이다. 오전에 계약하고 바로 전입신고와 확정일자를 해도 같은 날 은행에 근저당권을 잡아버리면 근저당권이 1순위가 되버린다.