부동산 PF 대출의 구성과 상황

부동산 PF 대출

※ PF대출이란 PROJECT FINANCE의 약자로 사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것이다. 자금조달에 있어 자금 제공자들은 프로젝트의 현금흐름을 우선 고려해 대출을 결정하고 프로젝트에 투자한 원금과 그에 대한 수익을 돌려받는 자금구조이다.

★ 요새는 PF보증 상품도 나온다.

* 자금을 빌리는 사람의 신용도나 프로젝트의 수익성을 보고 자금을 제공하는 기법으로 이 때 자금을 투자받은 사업자는 수익성이 높은 사업에 투자한 뒤 이후 나오는 이익으로 채무를 갚아간다.

* 프로젝트 자체를 담보로 장기간 대출을 해주는 것으로 은행 및 금융기관이 개발 계획 단계부터 참여해 수익성이나 업체의 사업수행능력 등을 광범위하게 심사한다.

* 그도 그럴것이 대규모 플랜트나 도로공사의 경우 개발기간만 10년이 넘는 것이 허다하기에 금융사 스스로 위험을 평가하고 이에 적당한 수익률, 대출금리를 계산해야 하는 것이 금융사 입장에서 중요하다.

부동산 PF의 구조

PF 구조

* 구체적인 투자는 모회사와는 별개로 설립된 프로젝트 회사에 제공된다. 자금을 지원하는 금융기관들은 프로젝트 회사에 대출 등을 제공하게 된다. 프로젝트가 실패하더라도 모회사는 차입금 상환에 대한 부담은 없다.

* 그러나 최근 프로젝트 리스크가 커지면서 모회사가 직, 간접적으로 보증을 서는 변형된 형태가 생겼다. 일단 PF투자가 이뤄지면 대출금 상환은 프로젝트에서 발생하는 이익으로 이루어진다.

*이 때문에 프로젝트에서 발생한 현금흐름을 유지 및 확보해야 한다. 국내에서는 석유 및 플랜트업체 등이 국내외 프로젝트 사업에 필요한 자금을 PF로 조달받는다.

우리나라에서 PF란

* 국내에선 부동산 PF대출을 주로 의미한다. 부동산 PF대출은 시행사가 PF대출을 받고 시공사가 지급보증하는 형태가 일반적이다.

* 아파트, 주상복합, 상가 등을 지으면서 미래에 들어올 분양수익금을 바탕으로 금융사에서 돈을 대출 형태로 조달하는 방식이다. 과거에는 건설사만 대출을 일으켜 땅을 사고 분양을 책임졌지만 IMF 이후 시공사, 시행사의 분야로 나누어졌다.

* 부동산 PF는 금리가 높다. 그리고 개발사업에서 발생할 현금으로 용지비 및 공사비, 사업비 등의 소요자금을 충당한다. 이 때문에 프로젝트의 사업성이 저하되거나 분양에 실패할 때 사업주체인 시행사는 대출의 상환이 불가능하여 부도가 날 수도 있다.

※ 대기업의 경우 큰 문제는 없다. 모회사로부터 어떻게든 자금을 끌어온다. 문제는 중소건설사이다. PF대출이 끊기면 모든 대출은 시공사가 끌어안게 되고 우발채무가 확정채무로 바뀐다. 결국 갚지 못하여 부도가 난다.

둔촌주공의 경우 사업비 조달에 실패할 뻔 했다.

둔촌주공은 금융기관에서 대출 연장을 중단, 그리하여 현대건설, 현대산업개발, 대우건설, 롯데건설이 각자 부담하였다.

* 국내 시행사들은 대부분 규모가 작고 신용등급도 낮아 이를 보강하기 위하여 시공사가 금융기관에 지급 보증과 채무 인수 등 다양한 형태로 보상해주어야 PF계약이 성립된다.

※ 요즘 부동산 PF대출이 문제가 되는 것은 리스크와 사업성을 분석하는 저축은행, 은행, 금융사들이 이 위험을 건설사와 시행사에 미룬 원인이 있다. 상당수 PF대출이 세밀한 사업성 평가 없이 금융사 - 시행사 - 건설사의 인적 네트워크에 기초해 이뤄진 문제 때문에 정부에서 최근 신뢰성을 철저히 검증한다.

앞으로의 부동산 PF 대출은 줄어든다.

- 저축은행과 여신전문금융사 등 비금융권의 PF 위험 노출액(EXPOSURE)이 115조 5천억까지 도달하게 되었다. 비은행권 전반의 PF 대출 연체율 상승 등 부실 위험이 높아지고 부동산 경기가 계속 악화(그래서 금리를 못 올리고 있다)할 경우 부동산 PF 채무보증 제공 규모가 큰 건설업체와 시행사들은 큰 충격을 받게 된다.

- 각 금융기관별 PF대출 잔액은 은행은 34조, 보험 45조, 저축은행은 17조원 정도이다. 여기서 전체 대출 규모보다 더 중요시 봐야하는 것은 연체율이다.

* 보수적인 은행은 금융기관 중 가장 낮은 비율이고 증권사는 가장 높다.