마포의 핵심 재개발 구역인 염리4구역과 염리5구역 중 염리4구역이 드디어 조합설립인가라는 쾌거를 달성했다. 염리4구역은 과거 재개발 구역에서 해제된 상처를 안고 있는 곳이다. 하지만 해당 입지는 엄청나다.

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마포 프레스티지 자이, 마포 그랑자이, 마포래미안푸르지오, 마포자이더센트리지의 엄청난 단지들이 위치한다. 그 결과 다시 재개발 구역으로 지정되고 얼마 안 되어 80% 이상의 동의율 확보하여 조합설립인가가 되었다.

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오늘은 마포 염리4구역 조합설립인가 완료 차세대 마포 대장아파트에 대한 포스팅입니다.

서울 마포구 염리4구역 재개발 사업이 본격적으로 조합설립이 인가되면서 큰 고비를 넘겼다. 염리4구역은 과거 뉴타운 출구전략 때 구역이 해제된 곳이었다. 2010년 염리4구역으로 구역지정되었고 15년 주민들의 요구로 정비구역이 해제되었다. 그 후 아현재정비촉진지구에서 제외되면서 이대로 끝나는 줄 알았다.

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그런데 부동산 급등기 시기가 오면서 20년 주민들이 다시 재개발 구역을 추진하기 시작했다. 그 결과 25년 12월 18일, 약 10년 만에 다시 정비구역으로 재지정되었다. 그리고 26년 9월 14일, 1년 만에 조합설립인가 완료되었고 679명의 조합원 중 560명이 동의하면서 동의율이 82%였다.

염리4구역은 염리5구역에 비해 2호선 이대역 초역세권, 경사가 좀 있지만 마포프레스티지 자이, 마포 그랑자이, 마래푸 등의 마포 최상급 아파트들이 즐비하여 추후 해당 아파트만큼의 시세차익을 얻을 수 있는 것으로 기대된다. 아쉽게도 초품아는 아니지만 한서초, 숭문중 등이 가깝고 이화여대, 연세대, 서강대가 근처에 있다.

공덕아현 생활권이며 여의도, CBD의 접근성이 매우 뛰어나다. GBD는 거리가 있지만, 2호선을 탄다면 환승없이 이동할 수 있다. 다만, 기존 도로여건이 좋지 않고 과소필지가 많아 해당 구역을 개발하는 와중에 공사비가 많이 들 수도 있다.

염리4구역의 사업면적은 14,648평이며 최고 35층, 총 1,120세대로 계획되어 있다. 과거 면적이 11,740평인데 반해 현재는 약 2,908평 더 증가하였다. 용적률은 299%로 예상되며 기존 용적률을 알 수 없으므로 190%로 가정하면 기존 연면적은 27,831평이다.

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용적률 299%를 적용한 연면적은 43,797평이며 기부채납 10%를 가정하면 4,379평이며 임대주택 역시 10%이면 4,379평, 상가 면적 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 6,208평이다.

공사비는 평당 1,000만원으로 애초부터 매우 높게 잡았다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 연면적에 1.8배하였다. 총 연면적은 78,834평이고 총 공사비는 평당 1천만원이므로 7,883억이다. 기타사업비는 철거비, 감리비, 예비비, 조합운영비, 세금, 금융비용 등을 고려하여 1,500억을 가정하면 총 비용은 9,383억이다.

이제는 아예 평당 1억을 넘는 프리미엄을 보여주고 있다. 공시지가는 평당 4,000~4,600만원 수준이다. 평당 4,300만원으로 잡고 감정평가액 보정률 1.4배 적용하면 6,000만원으로 계산하면 총 종전자산평가액은 16,698억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 7천만원으로 가정했다. 조합원 분양수익은 19,481억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 656억이다.

상가는 평당 5천만원으로 가정하면 상가수익은 500억이다. 근처 아파트들이 30억을 넘고 이제 분당 정자동 리모델링 아파트가 평당 1억이기에 일반분양가는 평당 1억으로 가정했다. 일반분양가를 평당 1억으로 계산하면 일반분양 수익은 6,208억이다. 총 수익은 26,845억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총종전자산평가액}이므로 1.04가 나온다. 감정평가액 평당 6천으로 계산하면 25평이면 종전자산평가액은 15억이다. 여기에 비례율 1.04를 곱하면 권리가액은 15억 6천만원이다. 조합원 분양가를 평당 7천으로 가정했으므로 25평이면 17억 5천만원이다. 분담금은 1억 9천만원이 나온다.