상가를 잘 사면 매달 일정한 월세를 받을 수 있기에 상가를 아무 생각 없이 상가를 덥석 사기도 한다. 그러나 상가를 산다고 해서 무조건 돈을 벌 수 있는 것은 아니다. 상가가 어느 곳에 있는지에 따라 세가 잘 나갈 수도 있지만 안 나갈 수도 있다. 세를 매달 꼬박꼬박 받을 수도, 받지 못할 수 있는 위험이 존재한다. 그래서 돈 되는 상가와 돈 안 되는 상가를 알아보려고 한다.

상가 투자에서는 시세차익보다 당장 월세를 얼마 받는 것이 더 중요하다. 그러나 한편으로는 지금 당장 세를 얼마나 받는지에만 급급하여 앞으로 몇년 동안 이 상가에서 얼마나 더 많은 세를 받을 수 있는지를 놓치면 안 된다.

물론 2~3년 후에는 더 많은 월세를 받을 수 있다고 예상되도 지금 당장 월세 받기가 곤란한 상가라면 사지 않는 것이 좋다. 단지 예상 뿐인 미래의 월세를 받기 위해 현재의 월세 수입을 포기하는 것은 크나큰 모험이다. 그러므로 상가를 살 때는 반드시 현재가치와 더불어 미래가치도 같이 있는 상가를 사야 한다. 상가투자는 집과 달리 상권에 따라 가치의 변동이 크다.

상가를 살 때는 비싸더라도 지하철역이나 버스정류장 인근의 상가를 사야 한다. 이유는 유동인구 때문이다. 당연히 유동인구가 많은 곳이 사람들이 상가에 많이 들어온다. 지역에 따라 차이는 있지만 지하철역이나 버스정류장에서 100M 이내에 있는 상가는 사람들이 몰려드는 요건을 갖추고 있다. 단, 아무리 지하철역이나 버스정류장 인근의 상가라 하더라도 사람들이 잘 모이지 않는 활기가 없는 곳은 안 된다.

사람들이 잘 모이고 활기가 있는 곳에는 반드시 노점상이 있다. 경찰이 관리한다 하더라도 잠시뿐이고 곧 다시 노점상이 생긴다. 그러므로 노점상이 얼마나 있는지 확인하면 그곳이 얼마나 많은 사람들이 모이고 활기가 있는 곳인지 쉽게 알 수 있다. 지하철역은 환승역이 있는 더블 이상의 역세권일수록 좋고 버스정류장도 노선이 많은 곳이나 아파트 단지 앞이 좋다.

상가를 살 때는 손님의 눈에 쉽게 띄며 가까워서 손님이 쉽게 찾아올 수 있는 상가를 사야한다. 손님이 쉽게 지나쳐버리는 상가나 멀어서 손님이 찾아오기 힘든 상가는 피해야 한다. 그래서 대학교, 대기업, 대형교회, 아파트 단지 근처의 상가를 사는 것이 좋다. 단, 이러한 곳에 있더라도 밤이나 주말이면 사람들이 없어서 썰렁해지는 상가는 피한다.

단지 내 상가를 예로 들면, 아파트 단지 안에 깊숙이 묻혀 있는 상가는 아파트 단지 주민만 상대하므로 주민들이 놀러 나가는 주말에는 썰렁하다. 그러나 같은 단지 내 상가라도 4차선 도로와 접해 있는 상가는 단지 내 주민과 도로를 지나가는 사람들을 모두 상대할 수 있어 밤이나 주말에도 장사할 수 있다.

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※ 특히, 대부분의 사람은 출근시간이나 점심시간보다 주로 퇴근하는 길에 돈을 많이 쓰므로 퇴근시간에 사람이 많이 다니는 곳이 좋다.

길을 걷다 보면 "임대"라고 붙은 상가들을 볼 수 있다. 그런데 글씨를 써붙인 현수막이 오래되면 위험하다. 상가를 살 때는 시세보다 저렴하다고 해서 오랫동안 비어 있는 상가가 많은 곳은 사면 안 된다. 이러한 곳은 교통이 불편하다거나 상가 상태에 비해 월세가 비싸거나 주변 환경이 좋지 않은 등의 이유로 세가 잘 나가지 않는 곳이다. 또 때로는 교통이 좋더라도 건물에 결함이 있어서 공실이 생기는 경우도 있으니 주의한다.

장사는 지나다니는 사람이 많아야 잘 된다. 그렇지 않다면 당연히 월세를 적게 받고 수익률이 떨어져 상가의 가치도 떨어진다.

사람들도 많이 다니고 눈에 잘 띄는 곳에 있는 상가라도 주변에 대형할인매장이나 백화점 등이 있으면 손님을 빼앗겨 장사하기가 힘들다.

상가 가격이 싸더라도 월세나 세입자들끼리 주고받는 권리금이 지나치게 싼 곳은 피한다. 월세가 지나치게 싸면 나중에 쉽게 팔 수 없고 설사 팔린다고 해도 제값을 받을 수 없다. 월세를 많이 받는 상가가 나중에 팔 때도 비싼 가격을 받을 수 있다.

경사가 심해 길을 오르기가 힘들거나 내려갈 때 잔뜩 신경 써야하는 길 옆에 있는 상가면 사람들의 눈에 띄기 힘들다.

장사가 잘 되는 상가라면 세입자나 주인이 자주 바뀌는 이유가 없다. 그렇기에 세입자나 주인 자주 바뀌는지 등기부등본을 보고 많이 바뀐 상가라면 피하도록 한다.

다른 사람이 가지고 있던 상가를 사지 않고 새 상가를 분양받는 경우, 높은 수익률을 강조하는 등 분양조건이 지나치게 좋은 상가는 피하는 것이 좋다. 새로 지어진 상가라서 깨끗한 이미지 때문에 사람들이 많이 모일 수는 있겠지만 주변에 있는 상가들보다 수익률이 월등히 높은 경우는 없다. 그러므로 새로 지은 상가를 살 때는 주변 상가의 수익률이 어느 정도인지 먼저 확인해보고 터무니 없는 수익률을 강조하는 상가는 뒤가 구리다는 것을 의심해봐야 한다. 뭔가 반드시 이유가 있다.

그리고 신도시가 아직 지어지기 전에 상가가 미리 들어오는 것은 위험하다. 물론 신도시가 갖춰지고 상가를 운영하는 것은 좋지만 신도시 개발에 시간이 얼마나 걸릴 지도 모르는데 미리 상가 투자해버리면 사람들이 없어 공석이 많이 발생한다.