요즘 서울 집값이 폭등에 폭등을 더하면서 전세 매물까지 기본 9억 이상까지 상승하고 있다. 과거 외면받던 외곽들 역시 이제 다시는 서울 부동산을 살 수 없을 것이라는 두려움에 패닉바잉이 발생하고 있다. 이렇게 강도 높은 대출규제에도 불구하고 집값이 오르며 외국인 집주인까지 대거 등장하고 있다.

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서울 부동산은 86주 연속 상승하며 누적 상승률 17.16% 이상이며 평균 매매가가 16억 이상이고 평균 전세가도 누적 상승률 10.3% 이상, 평균 6억 3천만원을 넘었다. 이렇게 서울 부동산 시세가 꺾이지 않아 대체재로써 재개발이 뜨고 있다. 오늘은 서울 재개발 투자금 기본 10억 이상? 재개발이 뜨는 이유에 대한 포스팅입니다.

서울 부동산 시세가 86주 상승하며 과거 10억이었던 부동산은 평균적으로 17.16% 상승하여 11억 7,160만원까지 상승했다. 과거 20년에서 22년의 급등기가 85주 연속 상승이고 누적 상승률이 7.7%이기에 지금은 2.2배 이상으로 폭등했다.

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이로써 서울 부동산은 사회초년생들은 물론 고소득 자산가 역시 부담스러워질 정도로 완전 계급화되고 있다. 여기에 정부가 예고한 강도 높은 세금정책으로 종부세 부담이 증가하여 똘똘한 1채보다 띨띨한 1채가 뜨고 있다. 서울 강남의 초고가 주택은 조정되고 있지만 마포, 강동, 동작, 광진구의 중저가 가격이 오르고 있다.

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이번 상승세에는 다주택자는 물론 똘똘한 1채를 죽이는 정책을 펼치기에 지방보다는 서울 수도권 위주로 폭등했다. 종부세 문제와 더불어 서울 신축 공급이 2030년까지 완전히 매말라버린 만큼 새로운 대체재가 뜨고 있다.

​서울 시장 오세훈 시장의 시장직 상실 리스크가 있음에도 불구하고 재개발이 주목받고 있는 이유는 크게 4가지이다. 첫번째로 규제완화이다. 서울시는 21년 이후 신통기획 및 모아타운 등의 사업지를 크게 늘렸다. 여기에 사업성 보정계수 도입, 현황용적률 인정, 공공기여 부담 완화 등을 순차적으로 추진하고 있다.

이는 예전에 사업성이 안 좋아 사업이 멈췄던 곳 역시 기회를 얻을 수 있는 것이다. 두번째로 사업속도를 높이려는 정책을 시도하고 있다. 신통기획은 서울시가 정비계획 단계부터 가이드라인을 제공하고 인허가를 지원하는 방식이다.

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절차 간소화, 협의 신속화, 이주 촉진까지 추진하여 기존 *** 이상 걸리던 정비사업을 13년까지 축소하고 있다. 서울시의 통합심의 역시 완화되어 사업속도를 단축시켰다. 여기에 소규모 구역 역시 동의율 완화와 토지면적비율 축소 등으로 조합설립인가 조건 역시 완화되고 있다.

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세번째로 실제 재개발 후보지가 많이 늘었다. 26년 기준 신속통합기획 구역만 총 309곳이고 재개발만 176구역이다. 여기에 모아타운까지 포함되면 400곳이 넘는다. 과거 뉴타운 출구 전략을 펼치며 400여곳 구역을 해제했던 전 시장의 횡보와는 전혀 다르다. 다만, 당시 시기가 글로벌 금융위기와 맞물려 주민들의 반대 역시 강했기에 어쩔 수 없이 지체된 경우도 있다.

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네번째로 서울은 이제 개발할 땅이 없다는 것이다. 서울에 개발할 땅이 없는 시실은 공공연하게 알려져있는 만큼 이제 서울의 공급은 당연히 재개발 및 재건축 밖에 없다는 것을 아는 것이다. 프리미엄은 높아도 공시지가가 낮은 덕에 종부세 부담도 없다는 장점도 있다.

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그 결과 초기 재개발을 제외하더라도 서울 재개발에 진입하려면 평균 10억이란 비용이 들 정도이다. 용산 한남뉴타운, 성동구 성수동 같은 핵심지는 20억 이상이 프리미엄이다. 사업성이 좋은 사업지들은 이미 프리미엄이 붙을 대로 붙어서 재개발 구역 빌라도 토허제로 실거주 의무가 붙을 가능성이 높아지고 있다.

서울 내에 공급부족이 가시화되자 재개발 구역으로 돈이 몰리고 있다. 서울 내에서 가장 핫한 재개발 구역은 단연코 한남뉴타운이다. 특히, 한남5구역의 경우 사업시행인가를 받고 시공사는 아크로로 아파트 단지명은 "아크로한남"이다.

최근에는 조합원 분양신청을 위한 임시직원을 채용하며 관리처분계획인가를 받기 위한 절차가 진행 중이다. 한남5구역에 몰리는 금액이 531.5억이며 평균 38억 수준의 시세지만 현재 매물이 없다.

다음으로 뜨는 곳이 자양A구역으로 역시 한강뷰 재개발 구역이다. 26년 9월 11일부로 조합설립인가가 나서 큰 고비를 넘었다. 서울시 신통기획 가이드라인에 따르면 총 3천세대 규모의 대단지이며 한강뷰 + 7호선 자양역 역세권, 성수동이 인접한 재개발 구역이라 매우 인기가 많다. 313.2억이란 돈이 몰리고 매물의 시세가 평균 16억이다.

세번째로 뜨는 곳이 상도15구역이다. 상도15구역은 재개발의 성지라 불리는 동작구의 내륙 재개발 구역이다. 동작구가 흑석동, 노량진동이 대표적인 뉴타운이라 엄청난 주목을 받았지만, 상도동이나 사당동 역시 재개발 구역이 많다. 그 중 상도15구역은 조합설립인가를 지나 시공사로 "써밋"의 하이엔드 브랜드가 선정된 곳이다.

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현재 단계는 서울시 통합심의 조건부 통과된 만큼 서울시장 리스크에서 어느 정도 벗어난 곳이다. 시세는 평균 8억 수준이며 몰린 자금만 369억 이상이다. 최근 거래만 해도 45건이나 될 정도로 인기가 많다. 어느 정도 좋은 입지에 불확실성도 없어지고 가격도 나름 저렴한 덕분이다.

마지막으로 마천3구역이다. 마천3구역은 26년 9월 기준으로 사업시행인가 단계까지 왔고 시공사는 GS건설이다. 송파구 끝자락이긴 하지만 송파구인 만큼 강남 접근성도 뛰어나고 2천세대 이상의 대단지로 관리계획변경 중이다. 몰린 자금이 351억 이상이고 재개발 매물 평균 시세가 12억이다.