이제 서울에 재개발이나 재건축을 투자하려면 기본 2자리 숫자 이상 금액이 필요하다. 그 이유는 실거주 의무라는 토지허가거래구역 때문에 아파트를 사려면 온전히 현금이 필요하고 전세를 둘 수 없기 때문이다.

재개발 빌라 같은 경우 갭투자는 가능하지만, 핵심지역인 한강벨트나 상급지는 큰 돈이 필요하기에 부담스럽다. 게다가 조건부 전세대출을 통한 잔금이 불가능하기에 투자가 어렵다. 그렇기 때문에 서울에서 재개발 투자를 하려면 5억으로는 택도 없다는 말이 들릴 정도이다.

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오늘은 강북 초대단지 5억만 있으면 되는 재개발 구역은 ?에 대한 포스팅입니다.

강북구는 서울 노도강이라 불리는 곳으로 서울의 외곽지역이다. 서울 핵심지인 강남과 거리가 멀수록 서울 부동산 가격은 저렴해진다는 법칙에 맞게 나름 저렴한 곳이다. 하지만 정부의 규제와 공급 부족으로 인해 노도강 역시 평당 5천만원 이상으로 상승하였고 재개발 구역도 귀해져서 과거의 금액으로는 진입 조차 불가능해질 정도로 변했다.

그 중 강북구의 핵심지이자 강북 뉴타운 퍼즐 중 하나인 미아2구역은 작년부터 속도전에 힘을 쓰기 시작했다. 무려 4천세대 이상의 대단지로 탄생하는 미아2구역은 그동안 지지부진했던 미아뉴타운 후발 주자로 미아사거리역 일대가 강북권을 대표하는 대형 주거지로 탄생하려고 시공사를 선정 중이다. 아직 시공사 선정 중이지만 콧대 높은 래미안까지 수주에 참여할 정도로 인기가 많다.

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미아2구역은 2016년 조합설립인가를 받았지만 아직 사업시행인가 단계를 넘어서지 못하고 10년이나 지지부진한 사업지이다. 통상 조합설립인가에서 사업시행인가까지의 기간이 3~4년이라 치면 매우 지체된 것을 알 수 있다. 심지어 그 부동산 급등기 기간 때도 계획 변경하는데 3년 이상 기간이 걸려 지체되었다.

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또한, 조합장 등 집행부가 22년 해임되어 23년 새로운 조합장을 뽑았고 26년에도 새로운 조합장을 뽑는 등 조합장 변경 때문에 대부분의 시간을 날렸다. 그래도 사업성을 높이기 위해 계획을 크게 바꾼 덕에 4천세대 이상의 강북권 초대단지로 탄생할 수 있게 되었다.

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하지만 26년 새로 뽑힌 조합장이 겨우 7표 차이로 당선된 탓에 패배한 후보 측에서 대리인 투표권 제한 등 선거절차에 문제가 있었다고 이의를 제기하였다. 그래서 조합장 직무정지에 대한 가처분을 신청하여 아직까지 조합에 대한 내부 갈등이 끝나지 않아 사업이 흔들릴 만한 요소들이 많다는 것을 알 수 있다.

미아2구역의 사업면적은 54,318평이며 최고 45층, 총 4,003세대로 탄생한다. 용적률도 기존 260%에서 최대 310%까지 상승하고 임대주택 세대수는 710세대로 약 15% 수준이다. 정비기반시설 역시 16,190평이고 상가 면적 및 국공유지, 존치구역은 확정되지 않았지만 3천평으로 가정했다.

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정비기반시설을 제외한 아파트 면적은 38,128평이다. 기존 용적률을 알 수 없는 재개발 구역이므로 용적률 190%를 가정하면 연면적은 72,443평이다. 용적률 300%를 적용한 연면적은 114,384평이고 임대주택 15%라면 17,157평이고 상가 3천평을 제외하면 일반분양 면적은 21,784평이다.

공사비는 평당 950만원으로 가정했다. 서울이지만, 핵심지가 아니고 워낙 넓은 부지이기 때문이다. 하지만 과거 10년 동안 지연되는 동안 공사비 상승을 감안하면 사업성이 오르더라도 조합원들의 비용 부담은 어쩔 수 없이 커졌다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 공사비를 책정했고 정비기반시설 역시 평당 950만원으로 계산했다.

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총 연면적은 205,891평이고 총 공사비는 18,530억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 국공유지매입비, 설계비, 감리비, 금융비용, 세금 등을 고려하여 4천억으로 가정했다. 총 비용은 22,530억이다.

실거래가를 살펴보면 평당 5천~6천만원까지 거래된 것을 볼 수 있다. 강북구는 서울의 외곽임에도 불구하고 재개발 호재가 있고 서울에 분양가가 진입할 수 없을 정도로 오른 만큼 프리미엄 역시 크게 붙은 것을 알 수 있다.

빌라들을 몇개 뽑아 공시지가를 살펴보았다. 공시지가는 평당 1,500만원~2,900만원 수준이다. 그래서 평균 2,200만원으로 해서 감정평가액 보정률 1.4배하면 3,080만원으로 계산했다. 조합원 총 종전자산평가액은 22,312억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가 수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4,200만원으로 가정했는데, 이 금액은 현재 조합 측에서 추정했던 금액이다. 조합원 분양수익은 30,426억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 2,573억이다.

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상가는 갈수록 줄어드는 수준이지만, 해당 구역의 면적은 매우 넓기에 근린생활시설 면적을 3천평으로 가정하고 평당 3천으로 계산하였다. 상가 수익은 900억이다.

근처 성북구 길음, 장위동이 평당 5천~6천 사이지만, 일반분양가는 평당 5,500만원으로 가정했다. 왜냐하면, 미아2구역이 재개발되는 때는 시간이 많이 흐른 때이므로 이를 가정하면 일반분양가를 평당 5,500만원으로 계산했다. 일반분양 수익은 11,981억이다. 총 수익은 45,880억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 1.04가 나온다. 나쁘지 않은 비례율인데, 이는 공사비 상승을 감안했더라도 정비계획 변경을 통해 용적률 상향과 분양가 상승 덕분에 사업성이 좋아졌기 때문이다.

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만약, 조합원이 25평으로 평당 3,080만원 수준이면 감정평가액은 770,000,000원이다. 권리가액은 비례율 1.04를 곱한 값이므로 800,800,000원이다. 조합원 분양가가 평당 4,200만원으로 가정했으므로 25평이면 10억 500만원이므로 분담금은 249,200,000원으로 준수한 분담금이 나온다.