경기 화성 동탄구가 토지거래허가구역으로 묶인 지 석 달이 지났다. 집값을 잡겠다고 내놓은 규제인데, 정작 요즘 동탄에서 가장 뜨거운 숫자는 매매가가 아니라 전셋값이다. 

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국평(84제곱미터) 전세가 7억5000만원 신고가를 찍으며 전국 상승률 1위를 기록했다는 소식까지 나왔는데, 규제가 나왔는데 왜 전세가 더 뛰었는지 짚어본다.

개요

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동탄구는 지난 7월 1일 기흥구, 구리시와 함께 조정대상지역 및 투기과열지구로 신규 지정됐고, 7월 5일부터는 2027년 12월 31일까지 효력이 발생하는 토지거래허가구역으로도 묶였다. 

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지정 당시 동탄구의 올해 누적 아파트값 상승률은 11.38퍼센트로 전국에서 가장 높았다. 규제지역 지정으로 무주택자 주택담보대출 한도(LTV)는 70퍼센트에서 40퍼센트로 줄었고, 유주택자는 아예 주담대를 받을 수 없게 됐다. 

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토허구역 지정으로는 주택 취득 후 2년간 실거주 의무가 생기면서 전세를 끼고 사는 갭투자도 사실상 차단됐다.

규제후 발생하는 현상

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그런데 규제가 시행된 지 두 달쯤 지난 지금, 동탄과 기흥 일대 전셋값이 오히려 가파르게 오르고 있다.

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 한국부동산원 주간 통계에서 동탄구 아파트 전셋값 상승률이 0.51퍼센트로 수도권 전체 자치구 중 가장 높게 나왔고, 

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산척동 동탄더샵레이크에듀타운 84제곱미터는 보증금 6억3000만원에 전세 계약이 체결되며 신고가를 기록했다. 

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집값을 누르려던 규제가 오히려 전세 시장에 불을 지핀 모양새다.

구조​

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이런 역설이 생기는 이유는 토허구역의 구조 자체에 있다. 실거주 의무가 생기면서 집을 사는 사람은 전세를 놓을 수 없고 직접 들어가 살아야 한다. 

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그만큼 시중에 나오던 전세 매물 자체가 줄어드는데, 마침 서울발 전세난이 수도권 전역으로 번지는 시기와 겹치면서 동탄과 기흥의 전세 매물 품귀가 더 심해졌을듯 하다. 

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규제가 매매 수요는 눌렀을지 몰라도 전세 수요와 공급의 균형은 오히려 더 깨뜨린 셈이다. 

흐름

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 개인적인 생각으로 동탄은 반도체 산업 배후지라는 실수요 기반이 워낙 탄탄해서, 규제로 속도는 일부 꺾일 수 있어도 상승 추세 자체를 되돌리기는 어렵다고 본다. 

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삼성전자 화성캠퍼스와 협력업체 종사자들의 실거주 수요, GTX-A 개통에 따른 서울 접근성 개선 효과가 여전히 유효하기 때문이다. 

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다만 전세 시장은 실거주 의무라는 규제 변수가 직접 작용하는 영역이라, 매매와는 별개로 당분간 공급 부족에 따른 상승 압력이 계속될 가능성이 크다.​

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✔마치며✔​

동탄에서 내 집 마련을 고려한다면 토허구역 지정에 따른 2년 실거주 의무를 전제로 자금 계획을 세워야 하고, 대출 한도가 줄어든 만큼 자기자본 비중을 더 확보해둬야 한다. 

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반대로 지금 동탄이나 기흥에서 전세로 거주 중이라면 매물 감소로 인한 전세가 상승 압박이 당분간 이어질 가능성이 크므로, 계약 갱신 시점을 미리 챙기거나 인접 지역 전세 시세를 함께 비교해두는 게 안전하다.

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