동작구 사당21구역 신통기획 후보지 재개발 사업성 분석

서울은 77주째 연속으로 집값 상승하고 있다. 취임 1년 만에 벌써 18% 이상 서울 아파트 가격이 상승한 것이다. 정부의 규제가 오히려 역으로 부동산 상승을 부추긴 것이다. 즉, 사람들의 심리는 이거다. "이번에 못 사면 절대 서울에 진입하지 못하게 될 것이다"

이런 심리 때문에 결국 3040이 패닉바잉한 것이다. 그러는 와중 종부세를 피하는 방법으로 재개발 투자가 각광받고 있다. 그래서 초기 재개발까지 불이 붙고 있지만, 서울시장 리스크가 있어 초기 재개발은 위험할 수 있다.

오늘은 동작구 사당21구역 신통기획 후보지 재개발 사업성 분석입니다.

동작구 사당21구역 신통기획

사당21구역은 2,500여 세대의 규모를 계획하고 있는 초기 재개발 구역이다. 26년 5월초 신속통합기획 후보지로 선정되었기 때문에 실거주의무가 붙는 토지허가거래제도에 묶였다. 사당은 길 건너 방배동이고 서초와 강남이 맞닿아 있는 입지이다. 사당21구역은 4, 7호선 이수역과 2, 4호선 사당역 사이의 더블역세권이라 강남 접근성이 매우 뛰어나다.

하지만 아직 초기 구역이라 구역 내 반대 의견도 많은데, 특히 남쪽 사당역 인근 일부 지역에선 구역제척을 원하는 목소리도 있다. 권리산정기준일은 25년 12월 11일이므로 해당 날짜 이후 지분쪼개기나 신축 빌라를 짓는다면 현금청산 당한다. 해당 구역에는 학교, 교회 등의 종교시설과 대지면적이 큰 상가나 근생 조합원이 많아 의견취합도 어려울 수 있다.

최근 1+1 입주권에 대한 대법원 판결이 소수의 대형평수 주민들에게 피해가 되었다. 그래서 소수의 대형평수 주민들과의 보상에 대한 의견 조율이 매우 중요한 요소가 될 것이다. 예상 조합원 수는 959명이며 예상 용적률은 300%라 사업성이 상당히 높고 임대주택 세대 예정 비율은 18%이다.

재개발 사업성 분석

사당21구역 신통기획 후보지는 동작구 사당동 1026-10번지 일대로 사업면적은 34,502평이고 저층주거지와 상습 침수구역이 혼재된 곳이다. 재개발 구역이기에 기존 용적률을 180%로 가정하면 기존 연면적은 62,104평이다.

최대 허용 용적률 300%를 적용하면 연면적은 103,506평이고 정비기반시설 10% 10,350평, 임대주택 18% 18,631평, 상가 및 존치시설 2천평을 제외하면 일반분양 면적은 10,421평이다.

총 비용

공사비는 평당 1천만원으로 잡았다. 서울 평균이 820만원 수준이지만, 해당 입지 정도라면 충분히 하이엔드가 들어올 수 있으며 고급 콘셉트를 고려하여 높게 잡았다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 1.8배하여 계산하면 186,310평이고 정비기반시설을 포함하여 공사비를 계산했다. 총 공사비는 18,631억이다.

기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 금융비용, 세금, 국공유지매입비, 감평비, 설계비, 세무사, 법무사 비용 등을 고려하여 3,600억을 가정했다. 총 비용은 22,231억이다.

현재 프리미엄은 크게 붙지 않은 상태로 거래되고 있다. 구역 지정 전이라는 극초기 재개발 구역이기 때문에 구역해제라는 위험률이 매우 높기 때문이다. 거래된 사례를 살펴보면 6억~8억으로 매우 높은 수준이다. 하지만 평균 공시지가는 평당 2,400만원~3,600만원 수준이다.

빌라나 다가구주택은 거래사례비교법으로 감정평가액을 하므로 실거래가로 감정평가를 하는 편이다. 그런데 계산상 편의로 감정평가액 보정률 1.2~1.6배 중 1.4배하여 평당 3,000만원 × 1.4배하여 4,200만원으로 가정해보면 조합원 종전자산평가액은 26,083억으로 상당히 프리미엄이 많이 붙었다.

총 수익

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 임대주택 수익 + 상가 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 가정했다. 현재 이수역 부근 신축의 최근 분양가는 평당 5천~6천 사이이다. 하지만 같은 동작구가 평당 8천에 완판되었기에 향후에 지어지는 아파트들 역시 7~8천의 일반분양가라도 소화될 것으로 보인다.

조합원 분양수익은 평당 6천으로 계산하면 37,262억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 계산하면 2,794억이다. 상가는 평당 5천으로 해서 500평을 가정하면 250억이다. 일반분양가는 평당 7천으로 계산했다. 25평이면 18억, 34평은 24억 수준이다. 일반분양 수익을 계산해보면 7,294억이다. 총 수익은 47,600억이다.