초고가 부동산들이 몰려있는 강남에서 몇 십억이 뚝뚝 떨어진 가격으로 급매가 나오고 있다. 이것만 보면 부동산 시장이 이제 잡혔다고 착각할 수 있다. 하지만 초고가 주택들은 세제개편으로 인해 보유 부담금이 커져 급매로 나온 것이고 그걸 새로 매수한 사람들로 인해 장벽이 세워질 뿐이다.

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그리고 지금은 덜 똘똘한 주택인 20~30억 시세의 아파트들이 뜨고 있고 서울 내에서 10억 밑으로 부동산도 급등하고 있다. 왜 이런 일이 발생했을까 ?

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오늘은 강남 20억 대폭락, 이제 서울 부동산 시장 잡히나에 대한 포스팅입니다.

8월, 서울 25개 자치구 토지허가거래 신청이 다시 감소했다. 이유는 대출규제와 기준금리 인상으로 인해 현금 뿐만 아니라 대출이자가 상승함에 따라 매수여력이 줄어들고 세제개편안이 아직 확정되지 않았기 때문이다. 특히, 초고가주택들이 모여있는 지역의 감소폭이 더 컸다.

서울 내에서도 강남권이 특히 가격이 뚝뚝 떨어지고 있다. 26년 8월 이후 마이너스 가격상승률을 보이던 서초와 강남의 경우 마이너스 폭이 더욱 확대되고 있고 매물 역시 몇 십억을 깎아 매도하고 있다. 이렇게 강남, 서초 부동산이 조정되는 이유는 ⓐ 대출규제 ⓑ 금리인상, ⓒ 고령자 매도, ⓓ 세제개편이 겹쳤기 때문이다.

현재 강남, 서초구는 평균 20% 정도의 채권최고액을 보이고 있다. 만약, 매매가가 30억원이라면 채권최고액이 6억원(채권최고액은 대출금의 1.2배)이다. 반면, 노원구, 도봉구, 성북구 등 서울 외곽 지역은 평균 50%의 채권최고액을 보인다.(매매가가 12억이라면 채권최고액 6억원)

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고가아파트는 "심리"가 가격에 큰 반영을 한다. 대부분의 아파트가 주택담보대출을 최대 4~6억 밖에 받지 못하기 때문에 매수세가 뚝 끊겼다. 그리고 주택을 매도하려는 사람들 입장에선 평균대출금액을 감안하면 더 좋지 않은 부동산을 매수할 수 밖에 없기에 매수자와 매도자 모두 줄어들면서 거래건수가 감소하여 가격이 조정되었다.

또한, 정부의 세제개편안을 통해 증세우려가 강남 아파트를 조정하는 원인이 되었다. 아직 확정은 되지 않았지만, 26년 8월 발표된 세제개편안에시 비거주 1주택자에 대한 규제 강화와 고령자의 장특공 축소는 충격이 크다. 소득이 많지 않은 고령자 입장에선 고가 부동산을 팔고 지방으로 떠나라는 수준의 통보였다.

부동산의 경우 아무리 자산이 많다고 해도 소득이 많지 않으면, 매년 납부해야하는 보유세 부담 때문에 자산을 처분해야할 것이다. 게다가 금리인상 때문에 대출이자까지 안고 있다면 보유세 + 대출이자의 2중 세금 폭탄이 떨어지는 것이다.

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그리고 현재 강남, 서초, 송파 같은 경우 재건축으로 신축이 된 곳이 많다. 잠실주공, 반포주공들이 그 예이며, 1980년대부터 입주하여 40년 이상을 한 아파트에서만 거주하던 사람들도 이제는 70~80세가 될 정도의 시간이다. 이들의 경우 젊은 사람들에 비해 상대적으로 소득이 적고 재건축 분담금을 낼 여력이 부족하다. 그래서 매도를 생각할 수 밖에 없다.

반면, 이런 재건축 아파트를 매수하려는 젊은 사람들은 대출규제와 실거주 의무, 보유기간 충족들의 규제를 통과하여 비싼 투자금으로 몸테크를 해야 한다. 즉, 이러한 단점들을 모두 감안하고 들어올 만한 사람들을 찾기 어려워 초고가 부동산들이 조정되고 있는 것이다.

전문가들은 현재와 같은 소강 국면이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 집값은 높은데 가계대출 총량 규제와 금리상승이 누적되면서 주택 매수자의 구매력이 제한되었다. 하지만 정부는 비거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 축소하려던 방침을 접었다. 기본공제는 현행 12억원으로 유지하고 200%로 올리려던 세 부담 상한도 150%로 유지한다.

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이렇게 여러 요인들이 겹치면서 보유하기 힘든 사람들은 20~30% 하락한 시세로 주택을 매도하고 있다. 하지만 사람들이 바보가 아닌 이상 자기가 산 값 이하로 팔려고 하지는 않을 것이고 어느 정도 시세차익을 보도록 할 것이다. 그러나 이제 정부에서는 모든 카드를 다 썼고 남은 것은 오직 외부상황 요소인 "금리"이다.

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정부가 계속 한번 질렀다가 다시 취소하는 모습을 보이면서 정부 정책에 대한 사람들의 신뢰도가 많이 감소하였다. 그래서 서울 내 부동산 민심으로 인해 대통령 지지율은 20%까지 떨어졌다. 이미 강남과 서초는 너무 많이 올랐기에 지금은 조정받는 구간이고 대신, 중저가 주택인 덜 똘똘한 주택과 저가 주택들이 키맞추기로 폭등하고 있다.

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같은 상승률이라도 강남에 필요한 자금이 매우 크기 때문에 조정되고 있다. 똘똘한 1주택을 죽이는 세제정책 때문에 20~30억 대인 덜 똘똘한 주택이 뜨고 있는 것이다. 그래서 마포, 성동, 강동, 동작, 영등포구 같은 신축 + 교통핵심지 + 강남 및 일자리지구 접근성이 높은 곳이 인기가 더 높아지고 있다.

하급지 역시 현금이 부족한 신혼부부나 사회초년생들이 몰리고 있다. 이번이 서울 부동산을 살 수 있는 마지막 기회라고 보기 때문에 패닉바잉이 일어나고 있는 것이다. 여기에 통화량 증가, 반도체 슈퍼사이클로 인한 자금이 서울 및 경기 남부 부동산으로 몰릴 것으로 보여 비록 강남이 조정되더라도 중상급지 및 하급지가 폭등하여 당분간 폭락은 어려워 보인다.