공동주택이란 부지를 공유하는 "하나의 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 생활이 가능하도록 한 주택이다.

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공공주택은 부지와 층 수에 따라 분류되며 공동 주택 용도에 해당하는 건축물 종류인 아파트, 연립주택, 다세대 주택 등이 있다.

우리나라는 모든 건축물을 <건축법 시행령 별표1>에서 용도별로 건축물의 종류를 분류하여 정리하였다.

※ 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)의 합계가 660㎡ 이하이고 충수가 4층 이하인 주택이다. 단독주택과 아파트의 특징을 가져온 것으로 비슷한 주택들이 토지구역 계획에 따라 여러 개 옹기종기 모여있는 형태를 가진다. 미국이나 서유럽 "아파트" 개념이며 일본에서도 아파트를 만숀이라 하는데 일본도 이런 형태이다.

엘리베이터가 없는 곳이 많아 노약자들이나 장애인들은 올라가기 힘들 수 있다.

1. 가격이 저렴하다. 아파트나 빌라에 비해 대지에 최대한 지을 수 있어 싼 가격으로 분양할 수 있다. 세금이 면제되는 경우가 많아 연립이나 아파트보다 싼 가격에 분양받을 수 있다.

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2. 분양자의 경우 대지권을 많이 받을 수 있다. 대지권의 배분은 부동산의 최소가치를 일정 수준 형성하는 것이기에 적어도 이 부분에서 타 부동산에 비해 유리하다.

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3. 건물을 다목적으로 이용할 수 있다. 아파트 다음으로 사실평가가 가장 쉽고 매매가 잘 되는 주택이다.

4. 옥상을 사용할 수 있다. 빨래를 하기 유리하며 흡연자는 옥상에서 흡연할 수 있다. 물론 건물주가 흡연 못 하게 할 수 있다.

1. 대지경계선에서 이격해야하는 거리가 좁다. 아파트나 연립은 기본이 2M를 넘어서 지어야 하는데 다세대 주택은 2M보다 더 좁다. 최악의 경우 이웃 대지의 건축물과 2M 밖에 차이 나지 않는다. 즉, 건폐율이 최악이라는 것이다.

2. 서민이미지가 강하다. 다세대 주택이 대부분이 10~20평대이고 커봐야 30평대 초반인데 아파트보다 매매/전세/월세가 훨씬 저렴하여 서민 아파트라 보는 눈이 많다.

※ 다가구 주택은 공동주택이 아니다. 건축법에 의한 용도별 건축물 종류상 다가구 주택은 단독주택이다. 그래서 방은 여러 개이지만 집주인은 단 1명이다. 한 다가구 주택에서 최대 19세대 이하만 거주 가능하다. 다가구 주택은 660㎡ 이하이면서 주거로 사용하는 층수가 3층 이하이여야 한다. 또한, 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별로 독립하여 생활할 수 있으나 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능하다.

다세대 주택은 공동 주택이기에 호수별로 구분 소유가 가능하다. 그러나 다가구 주택은 집주인이 단 한명이므로 경매에 넘어갈 때 주의해야 한다.

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전입신고 시에도 다가구 주택은 건물주 1인 소유이기에 지번만 적으면 되지만 다세대 주택은 호실도 정확하게 적어야 한다. 다가구 주택의 문제점 중 하나는 전세보증보험이 안 된다는 것이다. 그러므로 전세금 반환이 어려울 경우도 있으므로 특약 형태로 전체 보증금 총액을 계약서에 기재한다.

다가구 주택은 개인 주택이고 다세대 주택은 공동주택에 포함되어 있다. 다세대 주택은 일반 아파트처럼 101호, 210호, 301호 등등 각 호수별로 각각의 소유자가 존재한다. 그래서 한 세대씩 분양하거나 매매할 수 있다.

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그러나 다가구 주택은 소유주가 1명으로 세대 수는 많을 수 있으나 이 건물 전체 소유자는 딱 한 명이다.

※ 다가구 주택은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하이고 세대수는 19가구 이하이다.

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※ 다세대 주택은 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡(200평) 이하이고 19세대 이하이다.

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만약, 다가구, 다세대 주택이 20가구 이상이라면 "쪼개기" 혹은 준공 후 불법으로 용도 변경 등을 진행한 불법건축물이다. 그러므로 다가구, 다세대 주택을 매수 또는 분양받을 때는 반드시 건축물 관리법을 확인하여 매수여부를 결정해야 한다.

※ 다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 "3개 층" 이하이다.

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※ 다세대 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 "4개 층" 이하이다.

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그런데 "주택으로 쓰이는"이란 말이 중요한데, 요즘 건축하는 다가구 및 다세대 주택의 대부분은 1층에 "필로티 형태"의 주차장을 만든다. 따라서 주차장 또는 지하층 층수를 빼고 주택으로 사용하는 층수를 기준으로 한다.

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그러므로 다세대의 경우 대부분 총 5층에 1층은 필로티, 2~5층은 주거로 사용하는 경우가 많고 다가구의 경우 대부분 총 4층에 1층은 필로티, 2층~4층은 주거용으로 사용한다.

재개발 등이 진행될 때 다세대 주택의 경우 "조합원 자격" 측면에서 일정 요건만 충족한다면 조합원 자격을 여러 개 받을 수 있지만 다가구 주택은 단독 주택이므로 건물 전체를 하나로 보기에 조합원 자격을 하나만 받을 수 있다. 그래서 다세대 주택이 조합원 자격을 여러 개 받아 큰 수익을 올릴 수 있다.

임차인이 자신의 전세금을 보장하기 위해 입주 후 전입신고와 확정일자를 받는다. 이렇게 전입신고와 확정일자를 받을 때 다세대 주택은 공동 주택이고 다가구 주택은 단독 주택이기에 생기는 차이점이 있다.

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※ 다가구 주택은 전입신고 할 때 동, 호수의 기재가 필요없고 지번까지만 기입하면 된다.

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※ 다세대 주택은 전입신고를 할 때 동과 호수까지 정확하게 기재해야 한다.

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이게 중요한 이유는 다세대 주택의 경우 불법으로 쪼개기를 하거나 용도변경을 통해 등기부 등본과 실제 건물 현황이 다른 경우가 있다. 그런데 만약, 등기부등본 및 건축물 관리대장과 다르게 동, 호수를 기재하여 "전입신고 + 확정일자"를 받았다면 추후 경매 시에 "대항력" 및 "우선변제권"을 인정받지 못해 보증금을 돌려받지 못 할 수 있다.

※ 환금성이란 내가 부동산을 팔고 싶을 때 얼마나 잘 팔려서 현금화시킬 수 있느냐를 말하는 것이다. 매매가격이 커질수록 거래가 힘들기 때문에 환금성은 떨어지게 되어있다. 금액이 큰 만큼 사기 힘들기 때문이다.

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일반적으로 각 세대별로 각각 분양 및 매매가 가능한 다세대가 다가구에 비해서 환금성이 더 좋다.

※ 다가구 주택은 건물 전체를 담보로 잡아서 대출을 받아야 하므로 임대차 부분에서 불리하다. 즉, 세입자들이 임대차 계약을 할 때 건물에 전체에 대한 융자금액 확인이 가능하므로 임차인들이 계약할 때 꺼리기도 한다. 이 말은 임대차 계약시 건물에 설정되어 있는 근저당 및 선순위 세입자들의 보증금을 모두 고려해야 하므로 세입자들에게 받을 수 있는 전세금이 낮아진다.

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※ 다세대 주택은 본인이 원하는 대로 각 세대별로 융자 및 전세금액을 설정할 수 있기 때문에 임대차 측면에선 유리한 편이다.

일반적으로 각 세대별 소유권이 분리되어 있는 다세대 주택이 다가구 주택에 비해 과세표준이 적고 임대사업자 혜택 등을 통해 절세할 수 있다. 그래도 정부에서 다주택자에 대한 완화 정책을 펼쳐 취득세, 양도소득세, 종부세 등을 꼼꼼히 확인한 후 본인 여건에 따라 어떤 것이 유리한지 계산해야 한다.

건축물을 준공 후에 임대 수익 등을 올리기 위해 방을 "쪼개기"하거나 상가 주택을 주택으로 개조하거나 베란다 부분을 불법으로 증축하는 경우가 많다. 이렇게 불법으로 건축하여 관할 지자체에 적발이 된다면 불법 건축물로 등재가 되고 "불법건축물 이행강제금"이라는 범칙금을 납부해야 한다.

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※ 다가구 주택은 이러한 규정이 없고 다세대 주택은 전용면적 85㎡ 미만은 5회 미만이라는 차이점이 있다.

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지역마다 다르지만 서울시는 "다세대 주택의 경우 전용면적 85㎡ 미만이면 이행 강제금을 5회 미만으로 부과할 수 있다"라는 시행령 규칙이 있다. 실제로 이렇게 하여 5년 마다 양성화 과정을 거쳐 이런 불법 건축물들을 합법화시키도 한다.

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이에 반해, 다가구 주택은 이에 대한 규정이 없다. 그러므로 불법 건축물이 합법화되지도 않고 무조건 이행 강제금을 내야한다.