부천 중동신도시는 1기 신도시 중 하나로, 33년 안팎의 구축 매물들이 다수 자리한 자리다. 이 지역이 최근 눈에 띄게 달라지고 있다.

시작은 은하마을이었다. 부천 노후계획도시 특별정비구역 1호로 지정되면서 최고 49층, 3,432세대 규모(추정비례율 101.57%)의 신축 대단지로 탈바꿈할 계획이 고시됐다. 그리고 이 흐름을 바로 옆에서 지켜보던 매물이 있다.

부천 중동 중흥마을이다.

중흥마을 통합재건축 정비사업 추진준비위원회가 지난 4월 동의서 징구를 시작한 지 2주 만에 주민 동의율 62%를 확보했고, 이를 바탕으로 6월 한국토지신탁이 예비사업시행자로 지정됐다. 은하마을 뒤를 이어 부천 중동신도시의 재건축 시계가 본격적으로 움직이기 시작한 자리다.

이번에 임장 다녀온 자리는 그 중흥마을의 한 축인 신동아 영남 아파트다.

개요

중흥마을 신동아 영남은 경기도 부천시 원미구 중동에 자리한 640세대 규모의 단지로, 1993년 준공되어 올해로 33년차에 접어들었다. 용적률 222%, 건폐율 15%.

특징적인 부분은 평형 구성이다. 36평, 47평, 55평의 대형 평형만으로 이루어진 단지로, 소형이나 중형 평형을 원하는 매수자에게는 선택지가 없다. 대형 평형 실거주와 재건축 완주가 목적인 매수자에게 맞는 구조다.

시세는 36평 기준으로 매매가 8억 안팎이었으나

최근에 나온 매물은 9억에서 9억 5천까지 나오기 시작하면서 상승 흐름을 탄 모양새다.

재건축 기대감이 실제 진행 상황과 맞물리면서 예전보다 한 단계 위로 올라온 흐름이다.

재건축은 어느 단계에 있을가

부천시 전체로 보면 중동신도시 안에 특별정비예정구역이 총 18곳 있다. 이를 통해 약 8만 2천 세대 규모의 주택 공급 기반을 마련한다는 구상이다. 즉 중흥마을 하나만의 이슈가 아니라 중동신도시 전역이 함께 움직이는 큰 흐름 안에 있는 셈이다.

이 18곳 중 은하마을이 특별정비구역 1호로 이미 지정됐고, 중흥마을은 그 뒤를 잇는 자리에 서 있다. 예비사업시행자 지정까지 마친 상태이고, 앞으로 주민대표단과 한국토지신탁이 함께 특별정비계획 수립에 착수하며 내년 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정 고시를 목표로 속도를 낼 계획이다.

재건축이 완료되면 신동아, 두산극동, 주공6단지가 통합돼 기존 2,019세대에서 3,000세대 이상의 대단지로 재탄생할 전망이다. 지난해 선도지구 신청 당시 소유자 10명 중 9명이 재건축에 동의할 정도로 주민들의 개발 의지가 높았던 자리라, 사업 추진 동력이 강한 편이다.

장점

재건축 흐름 외에도 이 매물이 시장에서 자리를 지키는 이유는 몇 가지 조건이 함께 얹혀 있기 때문이다.

가장 큰 힘은 7호선 신중동역 초역세권이라는 자리다. 신중동역은 강남·논현·건대입구 방향으로 이어지는 7호선의 한 축이라, 서울 방면 통근이 실질적으로 성립하는 자리다. 서울 25개구가 토허제로 묶이면서 자금 문턱이 크게 올라간 지금, 초역세권과 재건축 대기라는 두 조건이 함께 걸리는 자리는 서울 밖에서 찾기 어렵다.

두 번째는 1기 신도시 특유의 완성된 상권과 인프라다. 롯데백화점, 대형마트, 은행 등 일상 인프라가 도보권 안에 조밀하게 형성되어 있다. 부천중앙공원이 도보권에 있어 산책과 여가 활동이 매일의 삶에 자연스럽게 이어진다. 중앙공원 안에는 도서관과 여름 물놀이터 등 다양한 문화 시설이 함께 자리한다.

세 번째는 학군 조합이다. 단지 안에 중흥초와 중흥중이 함께 있어 자녀를 어린 시절부터 중학교까지 한 자리에서 완결할 수 있다. 대형 평형과 학군 조합이 자녀 있는 가정의 실거주 만족을 만들어낸다.

네 번째는 이 매물만의 특별한 조건이다. 중흥마을 안에서 유일하게 주차장과 집이 직접 연결되어 있어, 주차 후 바로 집으로 올라갈 수 있는 단지다. 연식 대비 관리가 잘되고 있고 배관과 엘리베이터도 교체가 완료된 상태다. 33년차 매물이지만 실거주 조건이 무너지지 않은 자리다.

단점

동시에 이 매물의 한계도 있다.

첫 번째는 33년차 구축의 노후화 조건이다. 관리는 잘 되고 있지만 근본적인 노후화는 감출 수 없다. 매수 후 재건축 완주까지의 시간 동안 실거주 만족도가 준신축 수준에는 미치지 못한다는 점을 정확히 인식해야 한다.

두 번째는 재건축 분담금이다. 공사비가 계속 오르는 상황에서 최소 2억에서 3억원 수준의 분담금을 내고 이사해야 하는 부담이 예상된다. 대형 평형일수록 분담금 규모가 커질 가능성이 크고, 이 부담을 감당할 자금 여력이 매수 판단의 결정적 지점이 된다.

세 번째는 용적률 222%라는 조건이다. 1기 신도시 특별법 지원이 있지만, 이미 밀도가 높게 지어진 자리라 사업성 확보를 위한 세부 조율은 계속 지켜봐야 할 부분이다. 대형 평형 위주 단지라는 조건도 조합원 배정 시나리오에서 영향을 미친다.

네 번째는 남은 동의율 확보 과정이다. 예비사업시행자 지정까지는 마쳤지만, 앞으로 특별정비계획 수립과 조합원 동의율 확보 등 풀어야 할 절차가 남아 있다. 이 과정에서 시간이 얼마나 걸릴지가 매수 시점의 시나리오를 결정한다.

실제로 자금이 얼마나 필요한가

36평 8억 매수를 가정해보자. 취등록세와 중개, 이사 등 부대비용 약 4천만원을 더하면 총 8억 4천만원 안팎이 필요하다.

중동은 조정대상지역이 아니라 대출이 매수가의 70% 수준까지 가능하다. DSR에 따라 실제 실행액은 5억 안팎에서 결정될 가능성이 높다. 대출 5억을 받는다고 가정하면 자기자본 3억 4천만원 안팎이 필요하다.

원리금 상환은 5억 원리금 균등상환에 금리 4%대를 가정하면 월 250만원 안팎이다. 여기에 앞으로 발생할 재건축 분담금 2억~3억을 함께 계산하면, 이 매물 매수는 최소 10억 안팎의 총 자금 여력이 있는 매수자에게 성립하는 자리다.

이런 사람이라면 임장 리스트에 올려보자.

중흥마을 신동아 영남은 7호선 신중동역 초역세권 실거주와 대형 평형 실거주가 함께 필요한 가구, 부천 중동신도시 재건축 완주까지 10년 안팎의 시간 지평을 감당할 수 있는 매수자, 그리고 분담금 2억~3억을 포함한 총 자금 여력이 확보된 매수자에게 특히 잘 맞는다. 서울 25개구 초역세권 매물의 자금 문턱을 감당하기 어렵지만 서울 방면 통근과 대형 평형 실거주를 함께 원하는 가구라면, 이 매물이 재건축 완주 후 만들어낼 완성형 대단지 신축의 시나리오는 매력적인 선택지가 된다.

마치며

중흥마을 신동아 영남은 1993년 준공된 33년차 구축 매물이지만, 부천 중동신도시 재건축 흐름 안에서 은하마을 뒤를 잇는 자리에 서 있다. 예비사업시행자 지정을 마쳤고, 내년 특별정비구역 지정과 사업시행자 지정 고시를 목표로 속도를 내고 있다. 재건축이 완료되면 3,000세대 이상의 대단지 신축으로 재탄생할 전망이다.

7호선 신중동역 초역세권, 1기 신도시 완성 상권, 중앙공원 도보권, 학군 조합, 그리고 중동이라는 규제에서 자유로운 자리가 함께 얹혀 있다. 다만 33년차 구축의 노후화, 최소 2억~3억 수준의 분담금 부담, 용적률 222%에서의 사업성 조율, 남은 동의율 확보 과정은 매수 전 반드시 함께 계산해야 한다.