대우건설이 정말 공격적으로 수주진행을 하고 있다. 동작구의 노량진5구역, 상도15구역 역시 대우건걸의 써밋 프리미엄 브랜드를 적용하고 신길10구역도 써밋으로 선정되었다. 둔촌동 모아타운도 써밋으로 진행 중이며 목동 8단지, 11단지, 14단지 역시 대우건설이 적극적으로 수주 중이다.

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하지만 우려되는 점은 원래 하이엔드 브랜드란 것이 좀 처럼 보기 힘들고 귀하기에 가치가 있는데 너무 써밋을 남발하는 느낌이 들곤 한다. 여기에 용산의 한 주축 역시 대우건설의 써밋으로 선정되었다.

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오늘은 빌라가 평당 1.5억인 용산 재개발 구역은 어디일까에 대한 포스팅입니다.

작년 청파1구역이 대우건설의 하이엔드 브랜드 써밋으로 시공사 선정되었다. 해당 구역은 서울역 뒷편의 노후주거촌으로 사업규모는 지하 5층~지상 25층, 10개동의 공동주택으로 626세대 및 부대복리시설을 건설하는 사업이다. 대우건설에선 하이엔드 브랜드인 써밋을 적용하여 단지명을 "루이리스 써밋"으로 제안하였다.

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청파1구역은 현재 통합심의 진행 중이며 교통환경영향력 평가를 거치고 사업시행인가를 준비 중이다. 조합은 최근 대우건설과 공사도급계약서 본 계약을 완료했다. 공사비는 평당 929만원이며 총 공사비는 3,556억이다. 업계 한 전문가는 이번 협상 타결로 금융비용을 포함하여 조합에 약 100억원이란 이익까지 날 것으로 분석했다.

해당 입지는 용산국제업무지구 배후지로 지하철 4호선 숙대입구역, 서울역의 더블역세권이다. 시청, 광화문, 종로 등 도심 업무지구까지 10~15분 만에 이동할 수 있어 일자리 직주근접이다. 여기에 GTX, KTX, 공항철도 등이 모두 집중되어 있어 향후 개발이 된다면 엄청난 곳으로 변할 수 있는 첫번째 사업지이다.

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여기에 청파 2, 3구역, 청파역세군 개발, 서계통합구역, 공덕A구역, 공덕7구역 등 주변 정비사업이 진행되고 있어 해당 재개발 구역마저 모두 개발된다면 서울역 주변 유령도시가 신도시 규모의 신축 아파트로 탄생하여 용산의 집값을 견인할 것으로 보인다.

서울역이면 서울 대표의 교통중심지지만 주변은 낙후되어 있어 많은 사람들이 놀란다. 차가 1대 겨우 지나갈 정도의 좁은 길과 다세대주택, 단독주택이 빼곡히 들어서 있고 오래된 외벽과 복잡한 골목, 재개발을 반대하는 노인들, 여러 이슈가 많은 곳이 청파동이었다.

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하지만 재개발이 어느 정도 진행되면서 청파동 빌라의 대지지분 평당가가 무려 1억원이나 할 정도로 올랐다. 조합원 예상 분양가는 59타입이 평당 6천만원 수준이고 분당이 30억이 되는 것을 보니 아마 일반분양가도 평당 9천만원까지 올라갈 것으로 보인다.

해당 사업지는 사업면적이 9,868평이며 250% 용적률을 적용하면 24,670평이다. 재개발 구역이므로 기존 용적률을 알 수 없어 평균 180%로 가정하면 조합원 분양면적은 17,762평이다. 여기에 정비기반시설 면적은 1,735평이고 임대주택 면적이 1,480평을 계산하면 일반분양 면적은 3,693평이다.

공시지가는 다양하지만 평당 3,000만원~4,000만원 수준이다. 그래서 평당 3,500만원으로 가정하고 감정평가액 보정률 1.4배를 하면 평당 4,900만원이다. 평당 4,900만원을 적용하여 조합원 종전자산평가액을 구하면 8,703억이다.

총 수익은 일반분양 수익 + 조합원 분양수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 6천만원으로 계산했다. 조합원 분양수익은 10,657억이 나온다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 222억이다.

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일반분양가는 평당 9천만원으로 가정하면 25평은 22억 5천만원, 34평은 30억 6,000만원이다. 일반분양 수익은 3,323억이다. 총 수익은 14,202억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 조합원 총종전자산평가액}이므로 1.09로 높은 비례율이 나온다. 이렇게 높은 비례율이 나온 이유는 일반분양가가 높기 때문이다. 비록 일반분양가가 높더라도 해당 입지는 충분히 완판될 수 있는 용산이기에 높더라도 부르는게 값이 될 곳이다.

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현재 분당도 30억의 분양가가 나오고 목동의 오피스텔 윤슬자이 역시 30억이 넘는 분양가이기에 이제 서울 핵심지의 국평은 30억은 당연히 넘을 것으로 본다.

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조합원이 평당 4,900만원 수준으로 25평을 가지고 있다면 종전자산평가액은 12억 2,500만원이다. 비례율 1.09를 곱한 권리가액은 13억 3,525만원이다. 조합원 분양가를 평당 6천으로 계산하면 25평이 15억이므로 분담금은 1억 6,475만원이다.