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강남이 5주 연속 하락하고 강북과 외곽이 두 자릿수 상승률을 찍고 있다.
이 패턴은 2018년에도 거의 비슷하게 반복된 적이 있다.
KB부동산이 정리한 2017년부터 2021년까지의 서울 아파트 매매가격 증감률 그래프를 보면 규제가 나올 때마다 강남과 강북이 정반대로 움직이는 흐름이 뚜렷하게 남아있다.
오늘은 관련 내용을 정리해 본다.
2017년부터 흐름
2017년 8.2대책과 주거복지로드맵 이후 잠잠하던 시장은 2018년 4월 다주택자 양도세 중과가 시행되면서 다시 들썩이기 시작했다.
강남 11개구를 나타내는 선이 이 시점부터 가파르게 치솟는 게 보이는데, 정점을 찍은 건 2018년 9월 13일 발표된 9.13대책 직전이었다.
이 대책은 종합부동산세 최고세율을 3.2퍼센트까지 중과하고, 세부담 상한을 150퍼센트에서 300퍼센트로 올렸으며, 과표 3억원에서 6억원 구간을 새로 만들어 세율을 0.2퍼센트포인트 인상하는 내용을 담고 있다.
대책이 나온 직후 강남 상승률은 절벽처럼 떨어졌다.
흥미로운 건 정부가 세금 규제와 동시에 공급 대책도 함께 내놨다는 점이다.
9.13대책 발표 8일 뒤인 9월 21일, 남양주 왕숙과 하남 교산, 인천 계양을 포함한 3기 신도시 계획이 발표됐다. 세금으로 수요를 누르면서 동시에 공급 카드를 함께 꺼낸 셈이다.
관망세의 반복
이후 2019년 상반기까지 강남과 강북 모두 상승률이 바닥권에 머물렀는데, 규제와 공급 대책이 겹치면서 시장 전체가 관망세로 돌아섰다는 걸 확인할 수 있다.
그런데 이 흐름은 오래가지 않았다.
2019년 하반기부터 다시 상승세가 붙기 시작하자 정부는 12월 16일 15억원 초과 아파트에 대한 대출을 전면 중단하는 12.16대책을 내놨다.
고가 주택 매수를 원천 차단하려는 의도였지만, 이후에도 강남과 강북 모두 완만하게 오름세를 이어갔다.
대출이 막힌 고가 주택 수요 일부가 그 아래 가격대나 강북권으로 옮겨가면서, 규제가 특정 가격대만 겨냥할 때 오히려 다른 구간이 반사이익을 보는 패턴이 이때도 나타났다.
가장 극적인 장면은 2020년이다.
그해 7월 10일 발표된 7.10대책은 다주택자 세금을 대폭 강화한 종합판이었다.
종부세 최고세율 인상, 취득세 중과, 양도세 강화가 한꺼번에 담겼는데도 그래프는 이 시점부터 2021년 초까지 그래프 전체를 통틀어 가장 가파른 상승 곡선을 그린다.
규제가 누적될수록 시장이 진정되기는커녕 오히려 더 크게 튀어오른 셈이다.
지금 2026년 상황과 겹쳐보면, 8월 3일 세제 개편안 이후 강남3구가 5주 연속 하락하고 성북구 누적 13.52퍼센트를 비롯한 강북·외곽이 두 자릿수 상승률을 기록하는 흐름은 2018년 9.13대책 직후와 판박이다.
다만 그때는 규제와 함께 3기 신도시급 공급 대책이 곧바로 뒤따랐는데, 지금은 아직 그만한 규모의 공급 카드가 함께 나오지 않았다는 차이가 있다.
✔마치며✔
역사적으로 보면 규제로 눌린 강남은 몇 년의 조정기를 거친 뒤 공급이 뒷받침되지 않으면 결국 더 크게 반등하는 패턴을 반복해왔다.
지금 강북과 외곽으로 옮겨가는 온기에 올라타는 것도 하나의 선택이지만, 규제 국면이 언젠가 끝나고 나면 눌려있던 강남 수요가 다시 살아날 수 있다는 이 역사적 패턴도 함께 염두에 두고 장기 계획을 세우는 게 좋다.
