목동은 서울 내 no.2의 학군지이다. 학군지가 앞으로 더 중요해지는 이유는 절대평가제가 다시 살아나기 때문이다. 절대평가가 살아나면 내신 성적에 대한 부담감이 감소한다. 그래서 학군지 학생들이 더 좋은 성적을 받을 확률이 높아진다. 일반고에 비해 내신을 따기 어렵다는 단점이 없어지기에 우수한 면학 분위기를 가진 명문고나 특목고로 경쟁률이 더 높아진다.

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그러면서 다시 한번 목동의 위상이 올라가는 것이다. 목동에 최근 윤슬자이라는 오피스텔이 분양되었는데 분양가가 무려 28억부터 시작하여 33억이라는 고분양가를 보였다. 오늘은 목동 윤슬자이 오피스텔이 33억 ? 고분양가 논란에 대한 포스팅입니다.

서울 양천구 목동에 위치한 옛 KT목동부지에 목동 윤슬자이가 생긴다. 목동윤슬자이는 오피스텔이기에 청약통장가입 여부, 주택소유 여부, 거주지역과 관계없이 만 19세 이상이면 신청할 수 있고 당첨자는 100% 추첨제로 정한다.

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윤슬자이의 규모는 지하 6층~지상 최고 48층, 3개 동의 전용면적 114㎡~203㎡, 총 651세대이다. 전체 세대 중 전용 198~201㎡로 이루어진 복층평면은 27세대이며, 나머지는 전용 114~120㎡형으로 구성된다.

평균 분양가가 무려 8,800만원으로 34평이면 30억 수준에 육박하는 엄청난 고분양가이다. 심지어 오피스텔인데도 불구하고 목동이란 학군지 이름 하에 엄청난 분양가가 나온 곳으로 추측된다.

하지만 목동 내에서도 지하철역과 어느정도 멀다는 단점을 가지고 아파트보다 가격이 어려운 구조의 오피스텔이기에 "여길 왜 들어가냐"란 말이 많아 논란이 되는 곳이다. 그렇지만 목동 윤슬자이는 청약접수 결과 평균 5.8대1로 미분양은 뜨지 않았다.

목동 윤슬자이는 목동에 위치하고 주변 아파트가 대부분 오래된 구축이다. 실제 분양사 측은 20년 넘은 목동 하이페리온이나 재건축 추진 중인 목동 아파트의 대형 평형이 30억이 넘는다는 것을 가격 근거로 들고 있다. 이를 따지고 보면 앞으로 재건축 될 목동 신시가지는 분양가가 30억은 훌쩍 뛰어넘을 것을 시사하고 있다.

목동 윤슬자이는 오피스텔이기에 LTV가 70%까지 가능하다. 다만, 오피스텔은 KB시세 그대로 대출해주지 않는다. 평균 시세가 16억인 오피스텔이라면 해당 오피스텔 최하 가격이 15억원이라면, 최하 가격을 기준으로 70% 대출을 받을 수 밖에 없다.

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전매제한 없이 팔 수 있고 실거주가 필수도 아니다. 또한, 최근 발코니 확장으로 인해 면적도 넓어졌다. 주상복합과 같이 있는 경우 해당 시세를 그대로 답습할 수 있어 목동 하이페리온 1차를 따라갈 수 있을 것으로 전망한다.

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단점은 부가세까지 포함하면 취득세가 3.3%가 아닌 4.6%로 비싸다. 다주택자의 경우 취득세가 4.6%로 저렴하지만, 분양가가 워낙 높아 엄청난 부자가 아니라면 해당 단지를 청약하는 일은 없다. 또한, 발코니 확장 부분에선 바닥 난방이 불법이고 기둥식 구조가 아니라 층간소음 문제가 발생할 수 있다.

목동 윤슬자이는 목동 신시가지 아파트 7단지 인근에 위치하지만, 목동 내 여러 주용 주상복합인 하이페리온, 트라팰리스에 비해 2볼럭 정도 멀어 고용적률의 오피스텔 위치치고는 좋지는 않다. 그리고 목동 윤슬자이의 경우 단지 인근에 위치한 목운초로 배정되는 것이 아닌 오목로 건너편 서정초로 배정이 될 수도 있다.

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목동 윤슬자이 근처 최고로 선호하는 초등학교는 목운초, 목운중이지만 해당 학교에 배정이 미지수라면 목동 학군지 장점을 상쇄하는 아주 큰 담점일 수 있다.

무엇보다 주변의 재건축 아파트 시세가 분양 오피스텔과 근접하는 경우 조정받을 수 있다. 실제 여의도 수정아파트는 34억에서 27억까지 조정받았고 은마도 38억에서 31억까지 조정받았다. 대전 둔산동도 학군지로 매우 유명하지만 주변 재건축 아파트 크로바보다 시세가 높게 책정되어 수 년 동안 마이너스 피 미분양이 유지되고 있다.

아파트가 귀한 이유는 따로 있다. 오피스텔은 진입장벽이 낮지만, 가격이 높으면 높을수록 감당하기 어려울 수 있다. 대출을 받고 입주하려는 사람들은 연대 피해를 입을 수 있는데, 그 예시로 입주세대수 부족에 따른 담보가치 하락우려, 입주 후 관리비 부담 급증, 커뮤니티 비활성화에 따른 만족도 하락 등이다.

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아파트는 수요층이 훨씬 넓고 자산으로서의 구조가 더 뛰어나다. 또한, 대지지분과 재건축 가치에 대한 기대감까지 가격에 반영되는 효과가 있다. 그 결과 목동 신시가지는 80년대 아파트임에도 불구하고 30억을 넘는 엄청난 시세를 보이고 있다.

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또한, 환금성 가치도 아파트가 더 뛰어나다. 20억~30억 아파트라도 목동 아파트라면 수요가 꾸준하지만, 30억짜리 오피스텔을 찾는 사람들은 드물다. 상승장에서는 둘 다 오를 수 있지만, 시장이 식으면 하락 속도는 오피스텔이 더 크다.

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한때 유행했던 아파텔이나 생숙 등의 상품이 현재 어떤 상황을 보이는 것을 알면 아파트가 얼마나 안전자산인 것을 알 수 있다. 대부분의 아파텔들이 최초분양가 대비 최소 10%에서 수십퍼센트 이상 손해를 보았고 특히, 고분양가 상품은 더 고통이 심한 것으로 보인다.

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그렇기에 상대적으로 덜 통용되는 상품과 내 수준으로 감당 안 되는 분양가라면 충분히 고려해보아야 할 사항인 것이다.