영끌족 이자쇼크 5년 고정금리 갱신 주담대 최근 분위기

2026-09-24 12:25:23

한국과 미국에 이어 일본까지 기준금리를 올리면서 전 세계가 고금리 국면에 들어섰다는 뉴스가 나왔다.

시중은행 주택담보대출 금리는 이미 연 7퍼센트에 근접했고 8퍼센트를 넘을 수 있다는 전망까지 나온다.

특히 5년 전인 2021년 무렵 저금리로 집을 산 사람들에게 비상이 걸렸는데, 실제로 얼마나 부담이 늘어나는 건지 직접 계산해봤다.

고정형 주택담보대출 구조

핵심은 5년 고정형 주택담보대출의 구조에 있다.

이 상품은 처음 5년간 금리가 고정되고 이후 변동금리로 전환되는 방식인데, 국내 주담대의 30퍼센트 이상이 이 유형으로 나가 있다.

2021년 9월부터 2022년 8월까지 국민, 신한, 하나, 우리 4대 은행에서 신규로 취급한 5년 고정형 주담대만 12조8875억원에 달한다. 지금이 바로 이 대출들의 금리 갱신 시점과 맞물리는 시기다.

실제 예시

3억원을 빌린 경우로 계산해보면, 2021년 9월 평균 연 3.11퍼센트 고정금리로 30년 만기 원리금 균등분할 상환을 택했다면 매달 128만원씩 갚아왔을 것이다.

이 대출을 현재 평균 금리인 연 5.9퍼센트로 갱신하면 월 상환액이 178만원으로 오른다.

매달 50만원, 1년이면 600만원을 더 마련해야 한다.

대출 규모를 5억원으로 늘려서 같은 방식으로 계산해보면 차이가 더 커진다. 3.11퍼센트일 때 월 213만7000원이던 상환액이 5.9퍼센트로 갱신되면 월 296만6000원이 되는데, 매달 82만8000원, 1년이면 약 994만원을 추가로 마련해야 하는 셈이다.

이런 차주들이 갱신 시점에 추가로 부담해야 할 이자만 4대 은행 기준으로 연간 2660억원에 이를 것으로 추산되고, 기존 이자 부담 연 4944억원과 비교하면 53.3퍼센트나 급증하는 수치다.

금리 상승 배경

금리가 이렇게 빠르게 오르는 배경에는 미국의 정책 기조가 있다. 미국 연방준비제도가 공개한 점도표를 보면 위원 18명 중 16명이 연내 추가 인상을 예상하고 있어 고금리 기조가 당분간 이어질 가능성이 크다.

이 흐름은 곧바로 국내로 번져서, 고정·혼합형 주담대의 지표가 되는 금융채 5년물 금리가 연 4.655%까지 올라 올해 최고치를 경신했다.

5대 시중은행의 5년 혼합형 주담대 금리 상단도 지난해 말 연 6.23퍼센트에서 연 7.29%로 1%포인트 넘게 뛰었다.

한국은행 통계에서도 지난 7월 신규 취급된 주담대 중 고정형 평균금리가 연 4.76퍼센트로 집계됐을 만큼, 신규 대출자와 기존 대출자 모두가 고금리 영향을 직접 받는 국면에 들어섰다.

대출을 받은 유주택자라면

이미 5년 고정형 대출을 받아둔 유주택자라면 갱신 시점을 그냥 맞이하기보다 미리 손볼 부분이 있다.

우선 내 대출의 갱신 시점이 정확히 언제인지, 갱신 후 금리가 자동으로 변동금리로 바뀌는지 아니면 다시 고정금리로 재약정할 수 있는지부터 은행에 확인해야 한다.

여유자금이 있다면 갱신 전에 일부 중도상환으로 원금을 줄여두는 방법도 고려할 만한데, 이때 중도상환수수료가 얼마인지, 그 수수료를 감수하고도 갚는 게 이득인지 계산해봐야 한다.

갱신 시점에 맞춰 타행 대환대출로 갈아타는 것도 방법이다.

같은 5.9퍼센트대라도 은행마다 우대금리 조건이 달라서 0.2에서 0.3퍼센트포인트 차이만 나도 5억원 기준 연 100만원 넘게 아낄 수 있다. 변동금리로 대출을 받은 경우라면 금리 상한 특약이 걸려 있는지, 지금이라도 고정금리로 전환하는 옵션이 있는지 확인해두는 게 좋다.