매매, 가등기, 근저당권, 가처분, 임차권등기명령 등의 많은 중요한 요소가 등기부등본에 표기되어있다. 이런 것을 안 보고 덜컥 계약했다간 큰일날 수가 있다. 의외로 많은 사람들이 등기부등본에서 나와있는 사항에 중요한 것이 많다는 것을 모른다. 등기부등본은 주택의 신분증이라 할 수 있는 것으로 부동산의 외적인 정보, 소유자, 권리관계를 기록한 서류이다.

등기부등본의 구성요소

※ 등기부등본은 3가지로 구성되어 있다. 각각 표제부, 갑구, 을구라고 한다.

▶ 표제부에는 부동산의 주소, 건물명, 면적, 토지의 경우 지목이 나타난다.

▶ 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있는데 매매, 가등기, 가처분, 예고등기, 압류, 가압류, 경매 등이 대표적이다.

▶ 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있다. 지역권, 전세권, 저당권 등이다.

등기부등본은 관할 등기소나 핸드폰 어플, 대법원 인터넷등기소(WWW.IROS.CO.KR)에서 누구나 자유롭게 발급받을 수 있고 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1천원이다.

표제부

※ 표제부는 해당 부동산에 대한 주소, 면적, 토지의 경우 지목, 건물의 경우 건물내역 등 일반적인 정보가 있다. 매매의 경우 "건물내역" 항목에서 건물의 구조를 잘 살펴 혹시라도 불법 건축물이 있는지 봐야한다.

또한, 표제부에 기재된 주소와 내가 실제로 계약한 집의 주소가 같은지도 확인한다.

갑구

갑구는 소유자와 소유권을 제한하고 있는 권리관계가 기재되어 있다. 갑구에서 부동산의 소유권이 어떻게 변화하는지 확인할 수 있다. 등기되는 시간 순서대로 표시되어 있기 때문에 현재 소유권자는 가장 마지막에 표기된다.

소유권을 제한하는 권리관계도 갑구에 기재되는데 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등이 있다. 갑구에서 가장 먼저 확인해야할 사항은 내 앞에 나와 계약서에 도장 찍는 사람이 부동산의 등기상 소유자와 동일한 인물인가이다. 만약, 다르다면 위임장이 있는지 확인한다.

또한, 소유권을 제한하는 권리관계도 확인해야 한다. 이는 후에 포스팅할 것이다.

을구

※ 을구에는 소유권 이외의 권리관계를 기록해놓았는데 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 임차권, 전세권 등이 대표적이다. 우리가 흔히 보는 것은 근저당권이다. 근저당은 해당 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받았다는 것이다.

☞ 을구에서는 저당이나 근저당이 설정되어 있다면 잘 따져보아야 한다. 보증금과 빚이 집값의 80%가 넘으면 거의 깡통이다.

등기부등본이 만능은 아니다

등기부등본도 맹점이 있다. 불법으로 취득한 부동산을 사기꾼에게 속아 산 경우 원래 소유자가 소송을 제기하면 소유권을 잃을 수 있다. 매수자는 분명 등기부등본을 확인했음에도 불구하고 말이다.

등기부등본의 시간을 이용한 범죄도 있다. 법원에서 등기를 완전히 마치는데 걸리는 시간이 영업일 기준 2~5일이다. 보통은 잔금 지급 후 법무사가 등기 업무를 대행하게 된다. 저녁쯤 등기부등본을 떼보면 "사건 처리 중"이라고 나온다.

그러나 만약, 사기꾼이 하나의 물건을 가지고 아침 9시, 10시, 11시 이런 식으로 사기를 친다면 잔금을 건넬 때에는 등기부등본 상에는 깨끗하다. 이런 유형의 사기를 당하지 않으려면 계약할 때 "소유권이전 가등기"를 설정해야 한다.

소유권 이전 가등기

※ 가등기는 등기의 설정, 이전, 변경, 소멸에 대한 청구권을 보존하려 할 때 또는 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 확정될 때 본등기의 순위를 보존하기 위한 것이다. 돈을 빌려주고 집을 담보로 설정한 담보가등기와 건물을 매매하기 전 다른 사람에게 파는 것을 막기 위해 설정한 소유권이전등기가 있다.

* 소유권이전등기는 말그대로 "소유권을 이전해달라고 청구하는 권리를 미리 등기하는 것"이다.

① 등기부상에 같은 순위번호에 소유권이전 가등기와 소유권 이전 등기가 있으면 이것은 가등기권자가 소유권을 취득한 경우로서 소멸된다.

2

가등기

최XX

소유권 이전

방XX

② 그러나 다른 순위번호로 각각 소유권이전 가등기와 소유권이전 등기가 되어 있다면 가등기는 말소되지 않는다. 설사 가등기권자와 소유권자가 같아도 마찬가지다. 이럴 때는 가등기를 소멸시키고 매매를 진행해야 한다. 그렇지 않으면 매수인이 가등기를 떠안게 된다.

2

가등기

최XX

3

소유권 이전

방XX