오늘은 미등기 아파트에 대해서 알아본다.

미등기란 아파트 분양이 이루어진 후 아파트가 실제로 등기되기 전까지의 기간을 말한다. 이 기간 동안 아파트 소유권이 확정되지 않고, 분양권이나 권리만을 가지고 있는 것이다.

그런데 생각보다 주변에 이러한 미등기 아파트가 많다.

오늘은 미등기 아파트가 된 이유와 함께 매매 전세 대출 계약 등의 거래 시 주의사항에 대해서 알아본다.

미등기란

미등기 아파트란 등기부상에 소유권 보존등기를 하지 않은 아파트를 말한다.

미등기 중에 건물과 토지 둘 중에 하나만 미등기가 되는 경우도 있고, 건물과 토지 모두 미등기가 나는 경우도 있다. 이러한 미등기 아파트의 매매 시 선호도가 떨어지는 이유는 매매나 전세 대출이 제한적이기 때문이다.

시세보다 저렴한 아파트의 비밀

임장을 다니다 보면 같은 입지인데도 조금 시세가 저렴하다고 느껴지는 아파트가 있다.

이러한 아파트는 주의 깊게 봐야 하는데, 미등기가 된 경우가 종종 있다.

아파트 등기가 완료되기 전 소유권이 확정되지 않았기 때문에 불안정한 상태를 고려하여 금액이 형성되는 것이다.

미등기 이유

준공 완료 후에도 미등기가 나는 이유는 크게 3가지다.

첫 번째는 행정절차 이슈로 보존등기가 진행되고 있을 때다. 이러한 경우 등기가 정상적으로 처리될 때까지 3개월 정도의 기간이 소요된다.

두 번째는 재개발 재건축 아파트의 경우 조합청산이라는 단계에서 등기이전이 늦어지는 경우가 있다.

세 번째는 조합원들끼리 분쟁이 있거나, 돈에 관련되어 납부가 지연되는 경우다.

미등기 사례

미등기 사례를 알아본다.

대표적인 사례로 자주 거론됐던 게 마포구 공덕자이다. 2015년 완공된 이 단지는 재건축 과정에서 현금청산 대상자와의 소송이 길어지며 오랫동안 미등기 상태가 이어졌는데, 소송 당사자가 소송을 취하하고 합의서를 작성하면서 조합총회를 거쳐 등기 문제가 완전히 해소됐다. 지금은 매수, 매도 모두 정상적으로 진행되고 있으며 조합원 매물 제한도 풀린 상태다.

이 사례에서 보듯, 소송형 미등기는 소송 향방에 따라 몇 년씩 걸릴 수도 있지만 일단 합의나 판결이 나면 비교적 빠르게 정리되는 편이다.

한편 신축 아파트의 경우도 준공 직후 한동안 등기가 지연되는 경우가 흔하다. 다만 이런 행정절차형 미등기는 앞서 말한 것처럼 통상 몇 달 안에 정리되는 경우가 대부분이라, 입주 초기에 잠깐 나타났다가 시간이 지나면 자연스럽게 해소되는 경우가 많다. 반면 조합원 간 소송이나 분담금 관련 분쟁이 얽힌 경우는 해결까지 훨씬 오래 걸릴 수 있으므로, 매물이 미등기 상태라면 그 원인이 단순 행정 지연인지 아니면 분쟁 때문인지부터 구분해서 봐야 한다.

미등기 아파트 매매 거래 시 주의사항

미등기가 되었다고 해서 거래가 안 되는 것은 아니다. 이러한 미등기 아파트는 입주권이나 분양권의 형태로 거래가 된다. 다만 취득 후 추후 매도 시에도 일반 아파트보다 매도의 난이도가 높아질 수 있다.

추가분담금 여부 확인

조합원 매물인 경우는 추가 분담금이 발생할 수 있다. 소송형 미등기 사례에서도 조합원 매물을 매수했다면 감정평가금액의 일정 비율에 해당하는 추가 금액을 부담해야 하는 경우가 있는 것으로 알려졌다.

대출 가능 여부 확인

등기가 진행 중인 미등기 아파트 매매의 경우라면 등기 완료까지 시간이 걸릴 수 있다. 따라서 아파트 등기가 완료될 때까지의 시간이나 일정을 넉넉히 조율하는 것이 필요하다.

입주권이 아니라 일반분양권으로 취득할 경우 대출 제약이 더욱 심하다고 알려져 있다.

미등기 아파트는 종류에 따라 다르지만 1금융권은 대출이 거의 어려우며 2금융권도 대출취급 여부가 다르다. 따라서 미등기 아파트 대출에 대한 부분은 은행에 확실히 확인 후 거래가 필요하다.

주택연금 가입

1주택자로 은퇴 후 주택연금 가입까지 생각하고 있다면 미등기 아파트는 지양해야 한다.

65세 이상의 고령자로 1세대 1주택자이면 신청 가능한 주택연금은, 미등기 대지와 건물 소유주가 다른 주택에 해당되는 경우 신청이 불가능한 것으로 알려져 있다.

미등기 아파트 전세 거래 시 주의사항

미등기 아파트 전세를 고려하고 있다면 전세보증보험이 가능한지 잘 확인해야 한다.

전세로 입주 시 주의사항을 알아본다.

분양자와 임대인 동일여부 확인: 전세로 계약 시 분양계약자와 임대인이 동일한지 확인이 필요하다. 또한 분양대금 납부가 제대로 되고 있는지, 해당 집에 가압류 등은 없는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

대출 완납 특약: 미등기가 된 아파트의 전세를 거래하게 된다면 입주 시 대출에 대한 특약을 작성하는 것이 좋다. 예를 들어 전세 잔금 완납 후에는 즉시 임대인이 아파트 잔금을 완납하고, 그렇지 않을 경우에는 계약을 해지한다는 조항이다.

전세보증보험 확인: 전세로 입주 시 전세보증보험에 대해서 고민이 될 수 있다. 일반적으로 전세보증보험은 HUG를 많이 진행하는데, 미등기 아파트 전세보증보험의 경우 HUG보다는 한국주택금융공사에서 운용하는 HF전세보증보험으로 가입하는 경우가 많다. 다만 기관 등에 문의 후 보증보험이 가능한지 확실하게 확인 후 계약을 진행하는 것이 좋다.

마치며

오늘은 미등기 아파트 이유와 매매 전세 대출 계약 거래 시 주의사항에 대해서 알아봤다.

미등기아파트 거래 시 소유권 불확정성에 대한 주의가 필요하며, 미등기가 등기로 확정되기까지 상황에 따라서 수개월에서 수년까지 지연이 될 수 있다.

또한 대출이나 보증보험 등의 리스크가 있기 때문에 이러한 상황에 대해 감안하여 매매나 전세계약을 진행하는 것이 좋다.