전세보증보험 가입 근저당 전세권 설정 비교 임대차 계약 어떤게나을까?

2026-09-13 17:30:56

보유하고 있는 아파트 중 전세 만기가 된 집이 있다. 전세를 내놓기 위해 할 일은 먼저 시세를 확인하는 것. 네이버부동산 어플을 키고 확인해본다. 참고적으로 전세를 내놓을 때는 KB부동산 시세가 중요하다. 이유는 HUG보증보험의 조건한도가 KB시세의 90%까지만 받을 수 있기 때문이다.

예시로 KB시세 금액이 3억이라면 전세금액은 3억 × 90% = 2억7천까지 전세보증보험의 가입조건에 해당된다.

그런데 생각한 시세보다 2~3천만원 더 높게 올라온 물건들이 여럿 보였다. 예를 들어 2.7억까지가 해당 기준이라면 2.9억의 전세가 올라온 것이다. 전세보증보험 한도가 훨씬 넘는데도 이 금액에 올라온 이유가 궁금해서 부동산에 전화해서 현장 분위기를 살펴봤다.

현장 분위기

전세 만기되어 물건 내놓으려고 연락드렸는데, 현재 시세가 어떻게 되는지 물었다.

2.6~2.7억원 생각하면 된다는 답이 왔다. KB시세의 90% 적용한 게 맞는지 확인하니, 맞다고 했다. 요새 임차인들은 전세보증보험 기준이 되어야 들어온다고 한다.

그런데 말씀하신 금액보다 2,000~3,000 정도 더 높은 금액으로 물건이 여러 개 올라와 있는데 이건 어떤 경우인지 물었다.

그건 전세보증보험 조건이 안 되는데 집주인들이 올려달라고 해서 올려놓은 것이라고 했다.

전세보증보험 가입이 안 되어도 임대차 계약이 되는지 물었더니, 되긴 하는데 임차인들이 아무래도 꺼린다고 했다. 그러다 보니 전세보증보험 대체제로 전세권 설정을 하는 분위기라고 한다.

근저당 전세권 설정은 등기부등본에 올라가는 게 맞는지 확인하니 맞다고 했다.

그럼 근저당으로 전세권 설정을 하고 더 높은 시세의 전세 금액을 받는 게 임대인에게 더 유리한 건지 물었다.

시세로만 보면 그런데 임대인에게도 불리한 점은 있다고 했다.

임대차 계약 후 등기부등본에 올라가는 걸 꺼리는 임대인들도 꽤 있고, 나중에 계약이 만기됐을 경우 말소해야 하는 번거로움이 있다고 한다.

전세권 설정 말소는 임대인이 직접 챙겨야 하는지 물었더니, 맞다고 했다. 부동산에서도 만기 때 말씀은 드리는데 간혹 말소 안 하고 임차인이 그냥 가는 경우도 있다고 한다.

주변에서 실제로 경험한 사례도 있는데, 물건지에서 말소를 해줘야 하는데 나중에 그게 안 되어 있어 곤란했던 적이 있고, 나중에 요구하니 왔다 갔다 해야 되고 임차인이 비용을 챙겨 달라고 해서 돈도 좀 챙겨주고 그렇게 말소한 적이 있다고 한다.

그러면 전세권설정 후 말소할 경우에는 전세금 반환과 말소를 동시이행하는 게 제일 좋겠다는 이야기가 나왔다. 보통은 법무사를 대행하여 한자리에서 일을 처리하는 게 제일 깔끔하다고 한다.

전세보증보험 가입 vs 근저당 전세권설정 어떤게 유리할까?

전세보증보험은 전세금을 보호하기 위해 기관에서 대신 전세금을 지급해주는 제도다. 보증보험 절차는 전세권 설정보다 간단하고, 비용도 저렴하다.

다만 요즘은 심사 문턱도 예전보다 까다로워졌다. 보증대상은 수도권 기준 전세보증금 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하이고, KB시세가 없는 경우에는 공시가격의 126%를 기준으로 판단한다. 신청기한도 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지로 정해져 있으니 시기를 놓치지 않는 게 중요하다.

전세권 설정이란 임대인과 임차인이 합의하에 등기부등본에 올려서 전세권을 설정하는 것이다. 등기부등본에 기재하게 되면 효력이 발생하며, 전세권설정 시에는 임대인의 동의가 필요하다. 혹시 전세 사고가 발생하게 되면 별도의 절차 없이 집을 경매로 넘길 수 있다. 다만 전세계약이 종료되어도 자동으로 소멸되지 않기 때문에 별도로 말소신청이 필요하다.

전세권 설정과 전세보증보험 중 임대인과 임차인에게 어떤 것이 유리할지는 상황에 따라 다르다. 임차인과 임대인 입장에서 비교하여 정리해본다.