수도권 부동산 시장 중에 매우 핫한 이슈가 터졌다. 바로 광명의 대표 재건축 추진 구역인 하안주공이다. 하안주공은 철산주공과 함께 재건축 기대감으로 인해 가격이 많이 상승하였다. 하지만 그런 하안주공에 폭탄 같은 소식이 떨어졌다.

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바로 "공공임대주택"을 추가하지 않는다면, 재건축 인허가를 해주지 않겠다는 것이다. 반면, 이미 인허가가 난 철산주공는 아니고 구청장 역시 철산주공이라 공공임대주택 비율 상승에 따른 사업성 악화를 피했다.

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오늘은 공공임대 분담금 폭탄 떨어진 하안주공 재건축 끝나나에 대한 포스팅입니다.

광명시가 하안주공 재건축 단지에 공공임대주택을 반영해 달라면서 시와 주민간의 갈등이 커지고 있다. 간담회까지 열었지만 주민들이 공공임대 추가 반영을 거부하여 접점을 찾지 못하고 있다.

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예정 공사비가 1조원을 웃도는 하안주공 6, 7단지는 대우건설이 본입찰까지 불참하였다. 하안주공 5단지는 경쟁입찰은 불가능하여 한화건설로 수의계약 할 것으로 보인다.

갈등은 광명시가 19일 관내 재건축 조합과 추진위원회, 지정개발자 등에 재건축정비사업계획 수립, 변경시 공공임대주택 반영 요청 공문을 보내면서 불거졌다. 시는 대규모 정비사업 과정에서 발생할 수 있는 주거 불균형을 줄이고 공공성을 확보하기 위해 공공임대를 더 넣으라고 압박했다.

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본래 하안주공이 시작될 당시 공공임대 반영은 필수 조건도 아니었고 용적률 인센티브에 따른 공공임대 확대도 필수가 아니었다. 광명시가 24년 마련한 택지지구단위계획에 따르면 기준 용적률은 250%, 공공시설 제공 등에 따른 상한 용적률은 280%, 공공임대 등을 반영하면 최대 330%까지 받을 수 있었다.

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주민들은 이미 재건축 과정에서 상당한 공공기여를 부담한다고 반발했다. 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종상향하면서 기부채납을 약 14.8%를 납부했다고 밝혔다. 여기에 공공임대까지 추가되면 아직 인허가가 끝나지 않고 대지지분까지 작은 하안주공은 큰 타격을 받는다.

하안주공 5단지의 사업면적은 30,630평, 기존 용적률은 192%이다. 현재 단계는 조합설립인가 이후 시공사 선정 단계이며 아직 시공사 선정은 하지 못했고 한화건설에 의한 단독입찰이 예상되는 바이다.

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기존 연면적은 58,809평이고 예상되는 용적률 330%을 가정하면 예상 연면적은 101,079평, 여기에 공공임대 확대에 따른 기부채납을 15%에서 20%까지 상승시키면 20,215평, 정비기반시설 5% 5,054평, 상가 1천평을 가정하면 일반분양 면적은 16,001평이다.

총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 연면적에 1.8배하여 공사비를 계산했다. 정비기반시설 역시 평당 900만원을 적용했다. 총 공사비는 16,374억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 감리비, 설계비, 세금, 이자비용, 국공유지매입비 등을 고려하여 3,200억으로 가정했다. 총 비용은 19,374억이다.

공시지가는 평당 1,900만원~2,300만원 수준이다. 그래서 평균적으로 2,100만원으로 잡아 감정평가액 보정률을 곱했다. 감정평가액 보정률은 1.2~1.6배 수준이고 1.4배로 곱하여 감정평가액을 구하면 평당 2,940만원이다. 조합원 총 종전자산평가액은 17,289억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 일반분양 수익 + 상가수익 + 임대주택 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 4천만원으로 가정했다. 평당 4천으로 계산하면 25평은 10억, 34평은 13억이다. 조합원 분양수익은 23,523억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 3,032억이다.

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상가는 평당 3천으로 가정하면 상가수익은 300억이다. 일반분양가는 물가상승률을 고려하여 평당 6천만원으로 가정했다. 평당 6천이면 현재 철산주공 대장아파트들보다 더 비싸지만, 신축이란 프리미엄을 가정하여 높게 잡았다. 일반분양 수익은 9,600억이다. 총 수익은 36,455억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 총 종전자산평가액}이므로 0.98이 나온다. 확실히 기부채납 비율을 높이다보니 사업성이 1을 넘지 못한다. 심지어 일반분양가를 평당 6천만원 수준으로 잡았음에도 불구하고 사업성이 떨어진다. 그렇기에 하안주공의 경우 기부채납을 낮추는데 심혈을 기울여야 한다.

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만약, 조합원의 18평의 감정평가액이 평당 2,940만원으로 계산하면 5억 2,920만원이다. 여기에 비례율 0.98을 곱하면 권리가액은 5억 1,861만원이다. 만약, 조합원이 18평에서 25평으로 가려고 한다면 분담금은 더 커진다. 조합원 분양가가 평당 4천으로 계산했으므로 25평이면 10억이므로 분담금은 4억 8,138만원이다.