중구 신당동은 CBD의 핵심 직주근접 지역으로 상당히 인기가 높은 곳이다. 하지만 중구 자체가 옛 것을 지키기 위한 문화재 이슈가 있어 도시개발이 어려운 편이다. 그래도 서울특별시 25개의 자치구 중 구청장 역시 야당으로 뽑힌 얼마 안 되는 자치구가 중구이기에 재개발에 진심일 것으로 보인다. 신당동은 성동구 행당동과 바로 붙어있으며 교통 역시 편리하기에 신당동이 재개발되어 아파트가 탄생한다면, 하나의 시세리딩 단지가 될 것으로 보인다.

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오늘은 서울 중구 신당동 236-67 신당13구역 후보지 재개발 사업성 분석입니다.

신통기획의 후보지는 공모를 시작한 이후부터 토지허가거래구역으로 묶인다. 즉, 지자체로부터 동의서 연번을 받고 본격적인 공모 절차에 들어간 신당13구역은 토허제이기에 실거주 의무 2년이 발생하게 된다. 즉, 서울에서 재개발 투자를 하려면 재개발이 될 만한 곳을 미리 선점해야 하는 고난이도의 기술이 필요하다.

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그런 곳을 찾기 위해선 과거 뉴타운 해제되었고 근처에 고가 아파트가 모여있으며 핵심지의 동네를 선택하며 노후도, 도로접도율, 과소필지 등과 사람들의 의견들을 종합적으로 분석해야하며 대표적인 것이 마포의 염리동이다. 중구 신당동 역시 중구의 핵심지로 재개발만 된다면 직주근접 + 성동구와 용산구의 근접 수혜를 고루 받을 곳이다.

신당13구역(신당동 236-67)일대는 경사가 많은 강북 지역과는 달리 평지이며 신통기획에 선정되기 위해 과거 60% 이상의 동의서 징구에 성공한 이력이 있었다. 청구역 더블역세권에 노후도 80% 이상, 광화문 15분, 여의도 30분, 용산 20분의 교통 핵심지이다. 주변에 신축이 없어 가격비교는 어렵지만, 신당8구역이 오티에르라는 하이엔드 브랜드로 탄생하며 평당 6~8천이 예상되는 곳이다.

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게다가 중구는 구청장 역시 재개발 지원에 적극적이고 서울시장 기조도 재개발, 재건축을 지원하는 쪽이라 비록 후보지지만 동의율을 보면 실제 구역으로 지정될 확률도 높다. 게다가 아파트 가격은 하루만 지나도 폭등하고 있는 상황이기에 울며겨자먹기로 오피스텔, 빌라로 옮기는 청년들이 늘어나며 내집마련을 위해 재개발 빌라에 투자하는 청년들이 증가하고 있다. 하지만 정부 측에선 재개발, 재건축 진행에 비협조적인 것이 향후 주의해야할 점이다.

신당13구역의 사업면적은 20,606평이며 바로 옆에 신당10구역이 있다. 신당10구역은 신통기획의 대표 성공사례로 매우 빠르게 진행된 곳이다. 이러한 사례가 존재한다는 것은 서울시와 중구가 신당동 일대 정비사업에 상당한 경험을 축적한 것으로 보인다. 아직 정식적으로 정비구역 확정된 곳도 아니고 상업지역이라 진행이 좀 더디지만 용적률은 300%로 가정했다.

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기존 재개발 지역은 용적률을 알 수 없으므로 평균 180%로 가정하면 기존 연면적은 37,090평이고 용적률 300%까지 가정하면 연면적은 61,818평이다. 여기에 기부채납으로 정비기반시설 10% 6,181평, 상가 1,000평, 임대주택 15% 9,272평으로 가정하면 일반분양 면적은 8,275평이다.

공사비는 평당 1천만원으로 아예 높게 가정했다. 비록 처음 시공사가 공사비를 적게 부른다고 해도 하이엔드로 지정된다거나 관리처분인가 후에는 공사비가 상승할 확률이 높다. 총 연면적은 지하, 옥상, 커뮤니티 등을 고려하여 기존 연면적에 1.8배하예 공사비를 계산하면 11,127억이고 정비기반시설까지 고려하면 1,236억을 더하면 12,363억이다. 기타사업비는 철거비, 조합운영비, 예비비, 세금, 감리비, 국공유지매입비 등을 고려하여 2,400억으로 가정했다. 총 비용은 14,763억이다.

아직 정비구역 확정이 아니기에 프리미엄은 많이 붙지 않았다. 그래도 평당 6~7천만원까지 거래된 이력이 있다. 공시지가를 살펴보면 1,600~2,700만원 수준이다. 그래서 평균적으로 2,200만원으로 감정평가액 보정률 1.4배하여 계산했다. 감정평가액은 3,080만원으로 조합원 총 종전자산평가액을 구하면 11,423억이다.

총 수익은 조합원 분양수익 + 임대주택 수익 + 일반분양 수익으로 이루어진다. 조합원 분양가는 평당 5천으로 계산했는데 신당동에 신축이 없어 가격비교가 어렵지만 근처 청구동의 아파트 준신축이 평당 6천이기에 이보다 좀 적은 5천으로 잡았다. 조합원 분양수익은 18,545억이다. 임대주택은 평당 1,500만원으로 가정하면 임대주택 수익은 1,390억이다.

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상가 면적은 1천평으로 가정했고 평당 4천으로 계산하면 40억이다. 일반분양가는 평당 7천으로 잡았다. 중구 신당동이 워낙 입지가 좋은 곳이기에 수요가 높을 것으로 보고 평당 7천으로 계산했다. 일반분양 수익은 5,792억이다. 총 수익은 25,767억이다.

비례율은 {[총 수익 - 총 비용] ÷ 종전자산평가액}이므로 0.96으로 나쁘지 않은 사업성이 나온다. 만약, 조합원이 평당 3,080만원으로 25평을 들고 있었다면 7억 7천만원이고 권리가액은 7억 3,920만원이다. 조합원 분양가가 평당 5천으로 가정했으므로 25평이면 12억 5천만원이므로 분담금은 5억 1,080만원이 나온다. 다만, 분양가나 공사비를 보수적으로 잡았기에 비례율이 더 상승할 확률이 높다.