컨텐츠 
얼마 전 부동산 소장님과 통화하다가 꽤 신경 쓰이는 이야기를 들었다.
요즘 계약 만기가 돌아오는 집 중에서 집주인이 세입자에게 재계약 대신 직접 들어와 살겠다고 이야기하는 경우가 예전보다 눈에 띈다는 것이다.
처음에는 특정 단지만의 이야기인가 싶었는데 최근 서울 전세시장을 보면 그냥 넘길 상황은 아닌 것 같다.
서울 아파트 평균 전셋값은 7월 기준 7억458만원까지 올라 관련 통계가 집계된 이후 처음으로 7억원을 넘어섰다. 지난해 같은 달과 비교하면 8.5% 오른 수준이다.
전세 공급이 넉넉하지 않은 상황에서 가격까지 계속 올라가고 있는 셈이다.
특히 올해 서울 아파트 입주 물량 자체가 크게 감소한 것이 기본적인 원인으로 꼽힌다.
여기에 최근 발표된 세제개편안까지 더해지면서 전세 매물 감소를 걱정해야 할 변수가 하나 더 생겼다.
최근 분위기를 자세히 남겨본다.
실거주를 선택하는 집주인이 늘어날 수 있는 이유
먼저 눈여겨볼 부분은 8월 3일 발표된 2026년 세제개편안이다.
정부안에서는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 다르게 적용하는 방향을 제시했다.
실거주 1주택자는 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 반면, 해당 주택에 살지 않는 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 내용이다. 공정시장가액비율도 2027년부터 현행 60%에서 70%로 올라갈 예정이다.
같은 1주택자라도 내 집에 직접 사느냐, 전세를 주고 다른 곳에 사느냐에 따라 세 부담이 달라질 수 있는 구조가 되는 것이다.
특히 가격이 높은 서울 아파트를 오래 보유하면서 전세를 주고 있던 집주인이라면 계산기를 두드려볼 수밖에 없다.
전세를 계속 주면서 추가 세금을 부담할지, 기존 세입자의 계약이 끝나는 시점에 직접 들어갈지를 고민하게 되는 것이다.
───
물론 현재 서울의 전세 매물 감소를 세제개편 하나 때문이라고 보기는 어렵다.
이미 올해 서울 입주 물량이 크게 줄면서 전세 공급 부족이 이어지고 있었고, 여기에 실거주를 상대적으로 우대하는 세제 방향까지 더해진 것으로 보는 게 맞다.
결국 기존 공급 부족에 집주인의 실거주 전환 가능성까지 겹치면서 이른바 실거주 의무 전세난을 걱정하는 목소리가 나오는 이유다.
세입자에게 더 중요한 건 계약갱신요구권이다
문제는 세입자 입장이다.
계약갱신요구권이 있으니 한 번 더 살면 된다고 생각하기 쉽지만 예외가 있다.
집주인이나 법에서 정한 가족이 실제 해당 주택에 들어와 거주하려는 경우에는 집주인이 갱신을 거절할 수 있다.
전세 재계약을 생각하고 있던 세입자에게는 상당히 큰 변수다.
특히 아이 학교 때문에 거주지를 쉽게 옮길 수 없는 가정이라면 상황이 더 복잡해진다.
초등학교 저학년 정도라면 상대적으로 선택지가 있지만 중·고등학교 학군 때문에 특정 지역에 거주하고 있다면 갑자기 다른 생활권으로 이동하기가 쉽지 않다.
───
결국 같은 동네에서 다른 전세를 구해야 하는데 문제는 전셋값이다.
서울 아파트 평균 전셋값이 7억원을 넘어섰고 일부 선호 지역에서는 전세 물건 자체가 많지 않다.
실제로 7월 서울 아파트 전세 거래 가운데 갱신계약 비중도 53.8%까지 올라왔다.
새로운 집을 구하기보다 기존 집에서 계약을 연장하려는 수요가 그만큼 많다는 의미로도 볼 수 있다.
그래서 지금의 전세 재계약 준비는 예전처럼 만기 두세 달 전에 시작해서는 조금 불안할 수 있다.
전세 재계약 준비, 지금부터 이렇게 보는 게 좋다
그렇다면 현재 전세에 거주하는 사람 입장에서는 어떻게 대응해야 할까.
개인적으로 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 의사를 미리 확인하는 것이라고 생각한다.
계약 만기 직전까지 기다렸다가 집주인에게 실거주 이야기를 듣게 되면 새로운 집을 찾을 시간이 너무 부족하다.
가능하다면 만기보다 충분히 앞서 재계약 의사가 있는지, 집주인이 직접 들어올 계획은 없는지 자연스럽게 확인해보는 게 좋다.
두 번째는 현재 살고 있는 동네의 전세 시세를 미리 확인하는 것이다.
지금 내 보증금이 6억원이라고 해서 다음 계약도 6억원에 구할 수 있다는 보장은 없다.
───
최근 서울 전셋값이 빠르게 올라온 만큼 같은 평형, 같은 생활권에서 옮길 경우 필요한 추가 자금이 얼마인지 미리 계산해둘 필요가 있다.
세 번째는 전세만 고집하지 않는 것이다.
보증금을 크게 올려야 한다면 반전세나 월세와 비교해보고, 경우에 따라서는 보증금에 대출을 더해 매수하는 선택지까지 함께 계산해볼 필요가 있다.
전세 재계약 준비를 단순히 다음 전셋집을 찾는 과정으로 보지 말고, 앞으로 2~4년의 주거 전략을 다시 정하는 시점으로 활용하는 것이다.
마지막으로 계약 갱신 청구권을 만약 사용할 수 있다면 일단 사용하고 집을 추가로 알아보는 것도 대안 중에 하나다.
이유는 계약 갱신 청구권을 사용한 이후에 만기 의사를 밝히며 법적으로 3개월 이후에 집주인이 보증금을 마련해 주어야 한다. 그래서 언제든지 퇴거가 자유로운 편이다.
지금 전세시장은 미리 준비하는 사람이 유리하다
현재 서울 전세시장을 한 가지 이유로 설명하기는 어렵다.
입주 물량 감소로 전세 공급이 부족해진 상황에서 전셋값이 이미 상당히 올라왔고, 여기에 실거주 여부에 따라 세 부담을 다르게 적용하는 세제개편안까지 등장했다.
특히 이번 개편 방향이 그대로 시행된다면 고가주택을 전세로 돌리고 있는 일부 집주인에게는 직접 거주를 검토할 이유가 이전보다 커질 수 있다.
다만 이번 세제개편안은 아직 정부안 단계라는 점도 기억해야 한다. 국회 논의 과정에서 세부 내용이 달라질 가능성은 있다.
그럼에도 지금 전세로 거주하고 있다면 시장 변화 자체는 가볍게 볼 상황이 아니다.
전세 매물 감소와 전셋값 상승이 동시에 나타나는 시장에서는 좋은 물건이 나오길 기다리는 것보다 내 계약 상황부터 먼저 점검하는 게 중요하다.
───
✔마치며✔
오늘은 전세 매물 감소로 전세 재계약 앞두고 있다면 지금 확인할 것에 대해 정리해보았다.
특히 올해 하반기나 내년 초 만기를 앞두고 있다면 집주인의 실거주 계획, 현재 주변 전세 시세, 추가로 마련할 수 있는 보증금, 매수 전환 가능성까지 한 번에 점검해보는 것을 권한다.
나 역시 주변 이야기를 들으면서 이번 실거주 의무 전세난이 뉴스 속 이야기는 아니라는 생각이 들었다.
결국 전세시장에서는 매물이 줄어든 뒤 움직이는 것보다 줄어들기 전에 내 선택지를 만들어두는 게 훨씬 유리하다.
전세 재계약을 앞두고 있다면 지금부터 한 번쯤 부동산에 전화해서 우리 동네 분위기가 어떤지 확인해보자.
