분양권 거래 자리에 가면 프리미엄 얘기 다음으로 꼭 나오는 단어가 손피다. 

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양도세를 매도인이 아니라 매수인이 부담하는 조건인데, 최근에는 이 손피 구조 자체가 예전과 달라졌다는 걸 모르고 계약하는 사람이 많다. 

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 오늘은 분양권 손피가 왜 예전보다 부담이 커졌는지, 그리고 손피와 자주 섞여서 나오는 다운계약이 왜 위험한지 정리해본다.

다운계약이란

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다운계약은 실제 거래금액보다 낮은 금액으로 신고하는 행위다.

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 부동산 두 곳 중 한 곳이라도 프리미엄을 낮춰 신고하자고 제안한다면 그건 명백한 불법이다. 

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적발되면 매수인과 매도인 모두 실제 거래액의 최대 10%에 해당하는 과태료를 부과받고, 조세범 처벌법상 형사처벌까지 받을 수 있다. 

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중개한 공인중개사도 과태료와 영업정지를 받는다. 프리미엄이 아무리 부담스러워도 이 방식으로 우회하면 안 된다. 

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다운계약과는 다른 손피

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사실 양도세를 매수자가 부담하기로 하는 특약 자체는 무조건 불법은 아니다. 계약서에 명확히 특약을 기재하고 신고만 정상적으로 하면 문제가 없다. 

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다만 2024년 말 기획재정부가 유권해석을 변경하면서 구조가 완전히 바뀌었다. 매수자가 부담하는 양도세 전액이 양도가액에 다시 합산되는 방식으로 재계산되기 시작한 것이다

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다운계약과는 다른 손피

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이게 왜 문제인지 풀어보면 이렇다. 손피 금액을 정하면 그만큼 매도인의 양도가액이 올라가고, 올라간 양도가액에 대해 다시 양도세가 붙는다.

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 그 늘어난 양도세를 또 매수자가 부담하기로 하면, 그만큼 양도가액이 또 올라간다. 이 과정이 계속 반복되면서 처음 생각했던 프리미엄 몇천만원 수준의 손피가 실제로는 훨씬 큰 금액으로 불어날 수 있다.

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이런 흐름으로 진행되는 경우를 자주 본다.

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부동산 두 곳을 방문했는데 두 곳 모두 프리미엄이 1,500만원에서 3,000만원 수준이라고 안내했다고 가정해보자.

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계약서에는 500만원 정도만 적고 나머지는 현금으로 주고받자고 제안하는 식이다.

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 이런 제안을 받은 분들은 대부분 이게 업계 관행인 줄 알고 별 의심 없이 진행하려 한다. 

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문제는 이 방식이 다운계약이라는 걸 모르고 있다는 점, 그리고 손피로 처리하더라도 반복 재계산 구조 때문에 최종 부담액이 처음 안내받은 금액보다 커질 수 있다는 걸 아무도 미리 알려주지 않는다는 점이다. 

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계약서에 특약을 제대로 기재하지 않고 구두로만 합의한 채 잔금까지 치르고 나서야, 실제 부담해야 할 세금이 생각보다 크다는 걸 뒤늦게 알게 되는 흐름이 반복된다.

거래 전 확인하기

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그래서 분양권 거래를 앞두고 있다면 몇 가지는 반드시 확인해야 한다. 

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손피 특약을 계약서에 명확히 기재했는지, 실거래 신고에 매수자가 부담한 세금까지 전부 포함시켰는지, 

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그리고 다운계약을 권유하는 부동산이라면 그 자체로 거래를 다시 생각해봐야 하는 신호라는 것이다.

개인적으로는 다운계약을 먼저 제안하는 부동산은 그 뒤의 다른 안내도 한 번 더 의심해봐야 한다고 생각한다.

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✔마치며✔

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오늘은 분양권 손피 거래가 왜 예전보다 부담이 커졌는지, 그리고 다운계약이 왜 절대 응해서는 안 되는 제안인지에 대해 알아보았다.

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 분양권 계약을 앞두고 있다면 프리미엄 금액만 보지 말고, 손피와 세금 구조까지 꼼꼼히 확인한 뒤 진행하길 권한다.

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