성공적인 갭 투자법, 전세 갭투자의 3가지 조건

우리가 흔히 투자 방법 중에 가장 대중적인 것을 말해라고 한다면 전세갭투자이다. 방법은 간단하다.

① 전세세입자가 살고 있는 집을 매입하거나 ② 집을 매입한 후 전세를 놓는 것으로 매매가격과 전세가격의 차이, 즉, 갭에 해당하는 금액만 부담하면 내 소유의 주택을 가질 수 있다.

처음 부동산을 투자하는 사람은 전세 갭투자에 대해 관심을 가지는데 이유는 소액투자가 가능하기 때문이다. 하지만, 전세갭투자 역시 시기에 따라 시장환경이 달라지면 적용하는 방식이 달라져야 한다.

부동산 시장은 CYCLE이다

전세갭투자의 3가지 요건

☞ 아무리 주택가격이 비싸도 전세가격이 높은 주택이라면 전세를 끼고 매입했을 때 실제 투자금액이 많이 줄어든다. 그리고 시간이 지나고 주택가격이 상승하면 적은 투자금액으로 수익을 볼 수 있다. 물론, 양도세와 주택보유기간+거주기간이라는 한계가 존재하지만 앞으로도 계속 활용될 방법이다.

※ 전세가격 상승으로 인해 매매가격이 움직일 것이라 예상될 때, 매매가 대비 전세가 비율이 높은 아파트에 투자하는 것이 핵심이다.

1. 매매가격은 정체되고 전세가격이 상승할 때

첫 번째 조건을 살펴보면, "매매가격은 정체되고 전세가격이 상승하는 시기"를 찾는 것이 중요하다.

◆ 가장 대표적인 시기는 바로 시장이 침체기에 접어들었을 때이다.

◇ 시장이 침체기에 빠지면 주택구입 수요가 줄어들기 때문에 매매가격은 정체된다. 이 거주수요의 상당수는 아파트 매수 대신 전세로 거주하는 것을 선호하게 된다. 이런 상황에서 건설사는 분양하는 데 몸을 사리기에 주택공급마저 줄어들고, 결과적으로 전세가가 상승한다.

다만, 침체기가 시작되고 곧바로 전세가가 상승하는 것은 아니다. 분양에서 실제 입주까지 보통 3년 정도의 시간이 걸리다 보니 공급 감소의 영향이 시장에 실제로 나타나는 시점은 침체기가 어느 정도 진행된 시점이다.

즉, 전세갭투자에 가장 좋은 시기는 침체기 중에서 중반 이후, 전세가격 상승이 시작될 때이다.

그렇다면, 언제가 이런 시기였을 까?

→ 과거 2008년 금융위기 이후라고 할 수 있을 것이다. 그때의 상황은 금융위기가 발생하고 시장이 침체에 빠지자 건설사들이 몸을 사리면서 주택공급은 크게 줄어들 수밖에 없었다. 그런데 실제 입주물량이 급격히 줄어든 것은 3년 후인 11년도부터로 분양 감소가 실제 시장에 반영되는 시기부터라고 확인할 수 있다.

출저 부룡의 부동산 상승신호 하락신호

→ 이때부터 전세가격 역시 크게 상승하는 것을 확인할 수 있는데 바로 이 시기가 전세갭투자를 활용하는 최적의 시기이다.

1999년 IMF 이후에도 전세대란이 발생했다.

※ 2008년 전에 IMF 이후 1999년에도 전세대란이 발생했다. 시장은 침체기가 나타나고 그 이후 주택공급이 줄어들면 어김없이 전세가격이 상승할 수 있다.

2. 전세가격에 밀려서 매매가격이 오르는 상황

▶ 앞서 침체기에 접어들면 사람들은 더 이상 주택가격 상승에 대한 기대를 하지 않는다. 그래서 주택을 구입하는 거보다 전세로 거주한다고 생각하게 되고 전세가격을 더욱 상승시키는 경우가 많다.

▶ 하지만, 전세가격이 너무 올라서 집주인에게 올려줄 전세 보증금이 많아지고 전세가격과 매매가격이 크게 차이를 보이지 않게 되면 사람들의 심리는 변한다.

▶ 2년마다 힘들게 전세 보증금을 더 주는 것보다 차라리 돈을 좀 더 추가해서 주택을 구입하는 것이 더 편할 것이라 생각하는 것이다. 결국, 사람들의 심리가 변하는 바로 이 시점이 전세갭투자의 두 번째 조건을 충족하는 시기이다.

※ 매매가격이 전세가격 상승에 밀려올라갈 상황, 즉, 매매가와 전세가의 차이가 줄어들 때를 기억한다.

3. 매매가 대비 전세가 비율이 높은 주택

※ 처음에는 사람들이 전세로 남아있으려 했지만 차라리 집을 매입하는 것이 낫겠다고 생각이 바뀌는 때가 기회이다. 즉, 갭이 줄어든 주택을 찾으면 적은 투자금으로 충분한 수익을 만들 수 있다.

출저 부동산 상승신호 하락신호

※ 2000년대 초반 역시 유사한 흐름을 보였다는 점도 있다. 1997년 IMF 외환위기 이후 침체기에는 전세가 비율이 계속 올랐지만 2001년 전후로 전세가 비율이 70%까지 육박하자 다시 떨어지는 모습을 보인다. 이 시점을 전후로 집을 구입하려는 수요가 늘면서 매매가격이 상승했기 때문이다.

전세갭투자의 주의사항

※ 전세갭투자로 매번 투자에 성공하는 것은 절대 아닌 것을 기억해야 한다. 특히, 침체기를 완전히 벗어나서 매매가격 상승세가 뚜렷해지고 전세갭투자가 대중들에게 많이 알려진 상승장의 초, 중반에 실패할 경우가 많다.

다시 한번, 강조하지만 위의 3가지 요건을 충족하고 투자하면 실패할 가능성을 줄일 수 있다.

생각 또 생각

※ 전세갭투자는 위의 3가지 요건을 숙지하기 전에 그저 "매매가 대비 전세가 비율이 높은 대상"을 찾는 일은 피해야 한다. 침체기를 지나 이제 상승장에 접어들고 있고 매수세가 살아나면서 주택공급도 늘어나는데 무조건 "소액투자"에만 집중하단 실패할 수 있다.

소약투자를 최우선으로 삼으면 안 된다.

* 어떤 중심지와 외각지역의 매매가격과 전세가격/ 매매가 대비 전세가 비율을 예로 든 것이 있다. 서울의 강남만이 중심지는 아니다. 중심지와 외곽이라는 개념은 상대적인 것으로 어디든 존재한다.

※ 소액투자라는 관점에서는 외곽지가 훨씬 적게 들어간다. 자금이 부족한 투자자들은 이 시기에 외곽지역에 투자한다. 하지만! 실수요자는 전세가가 너무 많이 올라 차라리 집을 사는게 낫다고 생각하면 어디에 관심을 가질 것인가 ?

→ 그것은 바로, 이왕 집을 산다면 교통이나 학군이 좋은 곳, 입지가 좋은 곳을 먼저 고려한다. 이러한 실수요자의 움직임은 결국 외곽지보다 중심지가 더 가격이 많이 오르는 모습을 보여준다. 물론 모든 사람들이 다 집을 사는 것이 아니므로 전세가격은 당분간 계속 오른다. 하지만 전세수요의 상당수가 구매수요로 전환되면서 전세가격 상승세는 예전과 다르다.

→ 반면, 구매수요가 늘어나면서 매매가격은 빠른 속도로 오르기 시작하는데 선호도가 높은 중심지의 상승세가 훨씬 더 높게 나타난다.

중심지 VS 외곽지를 따져야 한다.

● 만약, 둘 중에 어던 지역에 투자한 것이 수익이 높을까 ?

→ 사람들은 당연히 중심지라 한다. 우리가 중심지를 투자하지 못하는 이유는 금액이 크게 들어가는 것을 모두 알고 있다. 한 예로 외곽에 전세끼고 2천을 투자해서 2천만원이 올랐고, 중심지역에 3천을 투자해서 4천이 올랐다. 결과적으로 중심지의 수익이 훨씬 높다.

→ 소액투자만 생각하고 매매가/전세가 비율이 높은 외곽지역에 투자하는 것보다 전세가 비율이 낮은 중심지의 수익이 더 높게 나타날 수 있다. 더구나 시장의 상승세가 거세지면 매매가격은 중심지가 더 가파르게 오른다.

→ 반면, 외곽지는 오히려 문제가 발생할 수 있다. 애초부터 중심지보다 수요가 적었던 외곽지는 전세수요가 매매수요로 전환되기 시작하면 더욱 크게 줄어들 것이다. 여기에 소액투자를 노리고 외곽지에 진입한 투자자들이 전세매물을 내놓으면서 매물이 늘어나면 전세가격은 더 하락할 수 있다. 여기에 입주물량마저 늘어나면 전세가는 더 떨어진다.