지난 8월 27일 한국은행이 기준금리를 다시 올렸습니다.

기존 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했는데요.

7월에 이어 두 달 연속 금리 인상입니다.

한국은행이 기준금리를 연달아 올린 것은 2023년 1월 이후 3년 7개월 만입니다.

7월 16일 2.50%에서 2.75%로 올린 데 이어, 한 달여 만에 다시 3.00%까지 올린 것이죠.

기준금리가 오르면 가장 먼저 걱정되는 것이 있습니다.

바로 주택담보대출 이자입니다.

특히 집을 사려고 대출을 알아보고 있거나 이미 변동금리 주담대를 이용하고 있다면 “그래서 앞으로 내 이자가 얼마나 올라가는 거지?”라는 생각이 들 수밖에 없습니다.

저 역시 대출을 이용하는 입장이라 최근에는 기준금리보다 코픽스 발표가 더 신경 쓰이는데요.

이번 글에서는 현재 주택담보대출 금리가 어느 정도인지, 3억원을 빌리면 매달 얼마를 갚아야 하는지 쉽게 계산해보겠습니다.

기준금리보다 먼저 봐야 할 숫자, 코픽스

변동형 주택담보대출을 이용한다면 기준금리만 보고 있어서는 안 됩니다.

더 직접적으로 영향을 주는 숫자가 바로 코픽스(COFIX)입니다.

코픽스는 쉽게 말하면 은행이 대출해줄 돈을 마련하는 데 얼마나 비용이 들었는지를 보여주는 지표입니다.

은행은 예금이나 적금으로 돈을 모으기도 하고 은행채 등을 발행해 자금을 조달합니다.

이 과정에서 들어간 비용을 종합해서 계산한 것이 코픽스입니다.

은행의 자금 조달 비용이 올라가면 변동형 주담대 금리 역시 올라갈 가능성이 커지는 구조입니다.

최근 흐름을 보면 이미 상승세가 꽤 뚜렷합니다.

신규취급액 기준 코픽스는 2026년 4월 2.89%에서 5월 2.90%로 올랐습니다.

6월에는 3.05%, 7월에는 3.18%까지 상승했습니다.

4개월 연속 오른 것입니다.

7월 코픽스 3.18%는 2024년 12월 이후 1년 7개월 만에 가장 높은 수준이기도 합니다.

여기서 중요한 부분이 있습니다.

현재 확인할 수 있는 3.18%는 7월 중 은행들이 조달한 자금 비용을 반영한 숫자입니다.

한국은행이 8월 27일 단행한 기준금리 인상은 아직 이 수치에 직접 반영되지 않았습니다.

따라서 “코픽스가 이미 3.18%까지 올랐으니 이제 다 오른 것 아닌가?”라고 단정하기는 어렵습니다.

앞으로 은행 예·적금 금리나 은행채 금리 등이 더 올라간다면 코픽스에도 추가 상승 압력이 생길 수 있습니다.

변동금리 대출을 이용하는 분들이 다음 코픽스 발표를 유심히 봐야 하는 이유입니다.

그래서 지금 주담대 받으면 몇 %일까?

실제 대출을 알아보는 사람에게는 기준금리보다 이것이 더 궁금할 겁니다.

“그래서 은행에서 지금 빌리면 몇 %인데?”

8월 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 주택담보대출 금리를 보면 5년 고정형은 연 4.68~7.12%, 변동형은 연 4.22~6.46% 수준으로 집계됐습니다.

범위가 굉장히 넓죠.

그래서 인터넷에서 보이는 최저금리나 최고금리 하나만 가지고 “나는 이 정도겠구나”라고 판단하기는 어렵습니다.

실제 적용금리는 은행마다 다르고 신용점수, 대출금액, 담보가치, 소득, 거래실적, 우대금리 적용 여부 등에 따라 달라집니다.

같은 3억원을 빌려도 사람마다 금리가 달라질 수 있다는 뜻입니다.

그래서 여러 은행에서 실제 한도를 조회하고 금리를 비교해보는 과정이 중요합니다.

전체 시장의 평균을 보면 현재 분위기를 조금 더 쉽게 알 수 있습니다.

한국은행에 따르면 2026년 7월 신규취급액 기준 은행 주택담보대출 평균금리는 연 4.48%였습니다.

6월 4.36%보다 0.12%포인트 올랐고, 2023년 11월 이후 2년 8개월 만에 가장 높은 수준입니다.

특히 고정형 주담대 평균금리는 4.76%, 변동형은 4.35%였습니다.

당장 금리만 보면 변동형이 낮아 보이지만 앞으로 금리가 더 오른다면 이야기가 달라질 수 있습니다.

현재 금리가 조금 낮다는 이유만으로 변동형이 무조건 유리하다고 볼 수 없는 이유입니다.

3억원 빌리면 매달 얼마를 갚을까?

이제 가장 현실적인 계산을 해보겠습니다.

대출금은 3억원, 기간은 30년, 상환방식은 원리금균등상환으로 가정하겠습니다.

원리금균등상환은 매달 원금과 이자를 합쳐 비슷한 금액을 갚는 방식입니다.

금리가 연 3.98%라면 월 상환액은 약 142만9천원입니다.

30년 동안 내는 총이자는 약 2억1,436만원입니다.

금리가 연 4.22%라면 월 상환액은 약 147만1천원으로 올라갑니다.

총이자는 약 2억2,940만원입니다.

현재 신규 주담대 평균 수준인 연 4.48%를 적용하면 월 상환액은 약 151만6천원입니다.

30년 동안 부담하는 총이자는 약 2억4,594만원입니다.

금리가 연 4.68%라면 월 상환액은 약 155만2천원이고, 총이자는 약 2억5,883만원입니다.

계산식은 원리금균등상환 공식인

월 상환액 = 대출원금 × 월금리 × (1+월금리)^상환개월 ÷ {(1+월금리)^상환개월 - 1}

을 적용했습니다.

금리 차이가 작아 보이지만 장기로 가면 결과는 상당히 달라집니다.

예를 들어 연 3.98%와 연 4.48%의 차이는 불과 0.50%포인트입니다.

하지만 3억원을 30년 동안 빌린다고 가정하면 총이자 차이는

2억4,594만원 - 2억1,436만원 = 약 3,158만원

입니다.

0.5%포인트 차이가 결국 중형차 한 대 가격에 가까운 이자 차이를 만드는 셈입니다.

그래서 주택담보대출을 받을 때 은행 한 곳만 알아보고 결정하기보다는 여러 곳의 금리를 비교해보는 것이 중요합니다.

몇 만원 차이라고 생각했던 월 상환액이 20년, 30년 누적되면 수천만원 차이로 커질 수 있기 때문입니다.

기준금리가 올랐다고 바로 똑같이 오르는 것은 아닙니다

여기서 한 가지 오해하기 쉬운 부분이 있습니다.

한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올렸다고 해서 내 주택담보대출 금리가 바로 0.25%포인트 오르는 것은 아닙니다.

고정형 주담대는 은행채 금리 같은 시장금리의 영향을 많이 받고, 변동형 주담대는 코픽스 등에 연동되는 경우가 많습니다.

여기에 은행별 가산금리와 우대금리가 더해집니다.

즉,

기준금리 인상 → 시장금리와 은행 조달비용 변화 → 코픽스·은행채 금리 변화 → 실제 주담대 금리 반영

이라는 과정을 거친다고 보면 이해하기 쉽습니다.

그래서 기준금리 인상 효과가 실제 대출금리에 나타나기까지는 시차도 발생할 수 있습니다.

현재 대출을 알아보고 있다면 기준금리 뉴스만 보는 것보다 내가 선택할 상품의 기준금리가 무엇인지부터 확인하는 편이 더 중요합니다.

조건이 된다면 정책대출도 반드시 비교해야 합니다

금리가 올라갈수록 함께 확인해봐야 하는 것이 정책모기지입니다.

대표적으로 한국주택금융공사의 보금자리론이 있습니다.

다만 원문에 있던 “10년 만기 최저 2.85%”는 현재 공식 금리와 다릅니다.

2026년 9월 기준 아낌e-보금자리론 금리는 10년 만기 연 4.90%에서 50년 만기 연 5.20%입니다.

저소득청년, 신혼가구, 사회적배려층, 전세사기피해자 등 우대조건을 충족하면 최대 1.0%포인트의 우대금리를 적용받아 최저 연 3.90~4.20%까지 낮아질 수 있습니다.

예를 들어 10년 만기 아낌e-보금자리론의 기본금리는 연 4.90%이고, 최대 우대조건을 모두 적용받을 경우 최저 연 3.90%까지 내려갈 수 있습니다.

시중은행 주담대와 비교해 충분히 경쟁력이 생길 수 있는 구간입니다.

또 보금자리론은 대출 실행일부터 만기까지 고정금리가 적용되기 때문에 향후 금리 상승이 걱정되는 사람에게는 장점이 될 수 있습니다.

물론 누구나 이용할 수 있는 것은 아닙니다.

주택가격과 소득, 주택 보유 여부 등 여러 조건을 충족해야 합니다.

따라서 집을 살 계획이라면 시중은행 대출부터 알아보기보다는 내가 정책대출 대상에 해당하는지 먼저 확인해보는 것도 좋은 방법입니다.

조건만 맞는다면 수십 년 동안 부담할 이자를 줄이는 데 상당한 차이가 날 수 있기 때문입니다.

지금은 ‘최저금리’보다 앞으로의 금리도 봐야 합니다

현재 대출시장에서 고민되는 부분은 고정형과 변동형 가운데 무엇을 선택할지입니다.

당장 눈앞의 금리만 보면 변동형이 더 낮은 경우가 있습니다.

실제로 7월 은행권 평균을 보면 고정형 주담대가 연 4.76%, 변동형이 연 4.35%로 변동형이 0.41%포인트 낮았습니다.

하지만 한국은행이 7월과 8월 두 달 연속 기준금리를 올렸고, 신규취급액 코픽스도 4개월 연속 상승했습니다.

따라서 지금 조금 싸다는 이유만으로 앞으로도 변동형이 계속 유리할 것이라고 단정하기는 어렵습니다.

반대로 고정형 역시 무조건 정답은 아닙니다.

앞으로 금리가 다시 내려간다면 상대적으로 높은 금리를 오랫동안 부담할 수도 있기 때문입니다.

결국 중요한 것은 현재 금리 하나가 아닙니다.

대출을 몇 년 동안 유지할 것인지, 중간에 갈아탈 계획이 있는지, 금리가 더 올라도 감당할 수 있는지까지 함께 따져봐야 합니다.

0.1%포인트라도 비교해볼 가치가 있습니다

주택담보대출은 한 번 받으면 20년, 30년씩 이어질 수 있습니다.

그래서 금리 차이가 작아 보여도 무시하면 안 됩니다.

특히 3억원, 5억원처럼 대출금액이 커질수록 작은 금리 차이가 총이자에서는 큰 금액으로 바뀝니다.

지금처럼 기준금리가 다시 3%대로 올라온 상황에서는 더욱 그렇습니다.

대출을 앞두고 있다면 최소한 세 가지는 확인해보는 것이 좋겠습니다.

먼저 여러 은행의 실제 적용금리를 비교하고, 고정형과 변동형의 차이를 확인해야 합니다.

그리고 마지막으로 보금자리론 같은 정책대출 대상에 해당하는지도 확인할 필요가 있습니다.

저도 대출을 이용하고 있다 보니 요즘에는 기준금리 발표보다 코픽스 공시가 더 현실적으로 다가옵니다.

현재 최신 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%입니다.

다음에는 8월 중 은행들의 실제 조달비용이 반영된 코픽스가 발표됩니다.

한국은행의 8월 기준금리 인상 이후 대출금리가 어느 정도 더 움직일지 확인할 수 있는 중요한 숫자가 될 것 같습니다.

결국 대출에서는 0.1%포인트도 가볍게 볼 숫자가 아닙니다.

당장 한 달에는 몇 만원 차이처럼 보여도, 30년 뒤에는 수백만원에서 수천만원의 차이가 될 수 있으니까요.