상승장이 있으면 하락장이 있다. 상승장과 하락장의 사이클을 돌면서 부동산 시장은 순환한다.

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상승장이 지속되면 정부에서는 시장의 과열을 잡기 위해 규제를 실시한다.

위의 자료를 보면 노태우 정권, 노무현 정권과 문재인 정권에서 규제 정책을 펼쳤고 나머지 정권에서는 완화 정책을 펼쳤다. 현재 정권에서도 완화 정책을 펴펼치고 있다.​

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① 다주택자에 대한 규제 강화 → 세금중과

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◇ 부동산 상승장에서는 다주택자에 대한 규제가 강화되는데 이는 주로 세금을 강화한다. 상승장에서는 주택을 구입해서 수익을 본 사람들이 늘어나고, 이들이 추가 수익을 기대하며 다시 주택을 매입함으로써 다주택자가 되기 때문이다.

◇ 대표적으로 양도소득세 중과 또는 추가 과세를 이용한다. 투자자들이 얻은 수익을 양도소득세 등으로 거둬들이면 실제 수익률이 낮아지면서 투자 의욕을 차단시킨다.

◆ 이 시기에는 주택가격이 상승하면서 무주택자들이 불만이 크게 늘어나기에 무주택자들의 지지를 얻을 수 있다.

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② 대출 요건 강화

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◎ 부동산은 가격이 비싸므로 상당수 대출을 받는다. 그런데 이러한 대출 조건을 까다롭게 만드는 것이다. 대표적으로 LTV, DSR, DTI를 낮추는 것이다. 대출 받을 수 있는 금액을 줄여 주택을 구입하려는 심리를 위축시키는 것이다.

③ 분양 시장에 대한 규제 강화

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▶ 상승장에는 아파트 분양시장에 규제가 강화된다. 분양가격의 상승이 곧 부동산 시장 전반의 상승 신호이기 때문이다.

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▶ 분양시장에 대한 규제는 주로 분양가상한제, 분양권 전매 금지 등이다. 분양가상한제는 분양가를 높일 수 있는 범위를 제한하여 분양가가 급격히 오르는 것을 막고 분양권 전매 금지는 청약으로 당첨된 분양권을 입주하기 전까지 판매하는 것을 금지하여 프리미엄이 생기는 것을 방지하는 것이다.

④ 재건축 시장 규제

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◈ 상승장에서는 신축아파트에 대한 선호도가 높아진다. 대부분 신축을 구입하기 위해 청약이나 분양권 전매를 활용하지만, 청약은 어렵다. 그래서 재건축에 관심을 갖게되어 재건축 아파트에 대한 가격이 오른다.

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◈ 정부는 재건축 아파트의 상승이 가격 상승을 불러일으키는 요소로 보고 재건축 요건을 까다롭게 적용한다. 재건축 초과이익환수제, 안전진단 강화 등이 그 예이다.

⑤ 규제지역의 지정 및 확대

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※ 서울, 수도권, 광역시 순으로 규제지역을 지정하여 거래를 제한하는 토지거래허가제도, 세금을 중과하는 등의 정책을 펼쳐 매수세를 꺾는다. 규제지역의 종류에 따라 세금을 중과하기도 하고 대출 조건을 강화시키도 하고 거래를 제한하기도 한다.

상승장에서는 정부 규제가 어쩔 수 없이 함께 가야 할 동반자라는 것을 기억하고 투자해야 한다. 그래서 세금 제도의 변화에 꾸준히 귀를 기울이면서 내 수익을 효율적으로 지키는 방법을 고민한다.

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하락장에서는 규제를 완화하고 주택을 매수하도록 장려하며 세금도 완화, 규제지역 해제, 안전진단 완화 등의 정책을 펼친다. 세금이 거둬들어지지 않으니 정부에게는 큰일이기 때문이다.

위와 같은 정책을 펼치고 이외에도 양도소득세 중과 완화, 다주택자 중과배제 조건 완화 등의 정책도 있다.

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그래서 하락장 및 상승장에 따라 적합한 투자 전략을 사용해야 한다.

※ 침체기에는 부양책이 나올 가능성이 높으므로 가용 자금 안에서 가장 입지가 좋은 지역의 신축아파트를 매입하는 것도 좋다. 향후 시장이 좋아지면 가장 먼저 빠르게 상승할 것이다. 또한, 침체기에는 다주택에 대한 규제도 풀어질 것이므로 여러 채를 매입해두면 좋다.

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※ 상승장에서는 정부 규제가 강해지므로 다주택자가 되기보다 똘똘한 한 채로 전환하여 대응한다. 기존에 보유했던 여러 채의 주택을 처분하여 한 채로 뭉치는 방법이다.

※ 투자 시뮬레이션을 해보자. 시기는 침체기에서 회복기로 접어드는 시점으로 가정한다. 이 시기에는 다양한 가능성을 모색할 수 있다.

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회복기로 접어드는 시점에는 정부에서 부동산 활성화 대책 이후 계속해서 부양책을 펼치고 있다고 가정한다. 내가 이 시기 끌어모을 수 있는 자금은 대출을 포함하여 4억 ~ 5억이라 하면 내가 매수할 수 있는 지역의 범위는 고양시 일산 정도이다.

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강남이나 잠실, 분당은 쳐다볼 수만 있는 못 먹는 감이다. 그래서 현실적으로 내가 선택할 수 있는 일산에서 가장 입지가 좋고 신축아파트를 고려한다. 이 지역이 상승하면 가장 먼저 입지가 좋고 신축아파트가 많이 오를 것이다.

※ 침체기나 회복기 초반에는 아직 미분양에 대한 위험성이 있기 때문에 주변의 구축아파트 시세와 유사한 수준으로 분양가가 책정되는 경우가 많다. 하지만 이후 상승장이 시작되면 신축아파트와 구축아파트의 가격 차이는 벌어진다.

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지리적 입지가 비슷하다면 역시 사람들은 신축을 선호하기 때문에 침체기에서 회복기로 넘어가는 시점인 2015년에는 신축아파트를 매수하는 것이 더 낫다.

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또 한가지 응용을 한다면 15년 회복기에는 아직 침체장의 여파가 남아있어 정부가 부양책을 이어가던 시점이었다. 그래서 대출 규제나 세금 중과 등의 규제가 약했다. 이때 대출이나 전세갭투자를 적극 활용하여 매우 소액으로 투자가 가능하다. 그래서 자용자금 내에서 여러 채를 매입하여 다주택자가 될 수 있다.

※ 상승장에 접어들면 시장의 분위기는 달라지는데 정부는 시장의 과열을 우려하며 대출과 세금 규제를 조금씩 강화한다.

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이때는 세금 중과로 인해 외곽 지역의 자잘한 물건들은 팔고 입지 좋은 지역의 "똘똘한 한 채"만 보유하려는 심리가 강해진다. 따라서, 이 시기부터는 여러 채를 보유하면서 세금 부담을 줄인다.

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일반적으로 똘똘한 한 채는 강남이나 송파 등 최고 선호지역만 생각하는데, 실제 현실에서는 현 거주지보다 좀 더 나은 인접 지역으로 이동하는 것이 더 일반적이다. 기존의 출퇴근 반경이나 아이들의 학교 등을 고려해야 하는 경우가 많기 때문이다.

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▶ 규제 정책이 실시되면 일시적 1세대 2주택을 이용하는 것이 좋다.

※ 다주택자로서 똘똘한 한 채만 가지고 있기는 아쉽지만, 세금의 규제는 피할 수 없다. 언제 규제가 시행될지 불확실한 상황에서 미처 매도를 하지 못하고 규제를 맞으면 기존에 보유한 주택의 수익마저도 세금으로 깎여나간다. 결국, 정부 정책에 맞서거나 빠져나가려고 하기보다 어느 정도 순응해야 한다.

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우리가 집을 매수할 때 대부분 지금 계약하지 않으면 다른 사람이 먼저 매수할 수도 있고 지금 살고 있는 집을 처분하기 위해 시간이 필요한 경우도 있다. 그래서 아직 기존 주택이 팔리지 않은 상태에서 이사갈 집을 먼저 구입하고 그 후에 기존 주택을 매도하는 경우가 대부분이다.

◆ 일시적 2주택은 보통 이사갈 집의 입주시점과 현재 거주하는 집의 퇴거시점이 일시적으로 겹쳐버리는 경우에 많이 생긴다. 그리고 분양권을 갖게 되었을 때도 일시적 2주택이 된다.

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현재는 법이 개정되어 일시적 2주택인 사람은 3년 이내에 집 한 채를 매도한다면 비과세가 적용된다.

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그 외에 다음과 같이 어쩔 수 없이 일시적 2주택이 될 수도 있다. 일시적 2주택에서 비과세가 되려면 3가지 조건이 있다.

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1. 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규 주택을 매입해야한다.

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2. 종전 주택 양도일 현재 종전 주택을 2년 이상 보유해야 한다. 17년 8월 3일 이후 조정대상지역일 경우에 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주해야한다.

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3. 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전 주택을 양도해야 한다. 단, 신규주택을 취득할 당시 두 주택 모두 조정대상지역이었을 경우 양도기간이 강화된다.

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※ 일시적 2주택을 가장 효율적으로 활용하고 싶다면 기존 주택보다 입지가 좋은 상위 지역을 선택해서 새로운 주택을 구입하는 것이 유리하다. 잠시 두 채를 보유하는 기간 동안에도 기존 주택은 물론 이미 구입한 새로운 주택 역시 가격이 올라 시세차익이 생길 뿐만 아니라 이에 대한 양도소득세 비과세 혜택도 누릴 수 있다. 단, 세금 규제가 강화되는 시기에 요건이 바뀔 수 있으니 주의해야 한다.

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※ 조합원 입주권은 흔히 "재건축, 재개발"이라 불리는 정비사업의 조합원이 됨으로 일반분양가보다 저렴하게 아파틑 분양받을 수 있다. 기존 주택을 한 채 보유한 상태에서 앞으로 신축아파트가 될 재건축 혹은 재개발 주택을 맹비하는 것이다.

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▶ 1주택자가 새로 조합원 입주권을 취득한 후 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우, 취득한 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주하거나 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도세가 비과세가 되는 것이다.

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※ 정부의 규제가 강화되면서 투기과열지구 내에 재건축, 재개발일 경우 조합원 지위 양도를 금지하는 규정이 있다. 즉, 재건축, 재개발 사업장의 물건을 매수해도 조합원의 지위를 넘겨받을 수 없다는 것이다.

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※ 하지만 양도가 항상 불가능한게 아닌게 예외가 있다.

따라서, 기존에 투기과열지구 내에서 "기존주택 + 입주권" 보유를 통해 일시적 2주태 비과세를 진행하고 싶다면 예외규정을 잘 활용해야 한다. 과거 잠실의 진주, 미성, 크로바 아파트의 경우 재건축아파트로서 지난 17년 7월 28일 사업시행인가가 났다. 하지만 3년이 경과 후 착공 신청이 이루어지지 않았기에 예외규정에 속했다. 그래서 만약 3년 이상 소유한 조합원의 물건을 샀다면 조합원 지위를 얻을 수 있었다.