최근 부모, 자식 간의 자전거래를 통해 집값 띄우기 행태가 일어나고 있다. 22년 집값 하락으로 인해 손해를 본 사람들이 집값을 허위거래로 띄우면서 집값을 올려 시장을 농락하였다.

국토부에선 부동산 법령 위반 의심사례를 541건을 적발하였다. 모씨는 전북 최고가로 아파트를 매수했다. 그 전까진 1억 2천~3천 대로 거래되던 것이 모씨가 산 이후로 3천에서 4천 정도가 올랐다. 이후 계약을 해제하고 같은 해에 다른 이에게 1억 4천8백에 매도했다.

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모씨는 2년 동안 전북 지역 아파트 4개 단지에서 44채를 산 뒤 41채를 이와 비슷하게 집값띄우기를 했다. 이렇게 평균 25% 정도 차익을 남겼다. 이 자식이 이렇게까지 할 수 있었던 것은 중개업자와의 협조가 있었기 때문이다.

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매도인과 중개인이 조직적으로 한 담합형태는 신고가를 포함해 여러 차례 해제신고를 통해 실거래가를 전고점으로 찍고 해제신고된 거래가격 수준으로 제3자에게 매도하는 방식이다.

◎ 국토부는 아래의 허위신고나 해제신고 미이행으로 인한 집값 교란행위를 근절하기 위한 제도 개선도 추진하였다. 부당하게 재산 취득한 사람들에게 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하의 벌금을 부고하도록 규정을 강화했고 집값 담합과 허위신고 등 불법 중개행위까지 확대했다.

그 뒤 기획조사를 벌였다. 21년 1월~23년 2월까지 전국에서 이루어진 아파트 거래 중 신고가 거래 신고를 하고 장기간 경과 후 해제한 거래와 특정인이 반복하여 신고가 거래 후 해제한 거래를 조사하였다.

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조사결과 국토부는 자전거래, 허위신고 의심 매매, 법령 의심 사례를 1,086사례를 적발해 지방자치단체, 경찰청, 국세청 등에 통보했다. 전체 적발 건 중 80%는 아파트 급상승기인 21년 1월부터 22년 1월까지 거래된 것으로 확인된다. 종전에는 미등기 건은 지자체 통보하여 해제신고 지연, 등기 해제 등 과태료만 부과했으나 현재는 AI를 활용한 부동산 이상거래를 선별하고 있다.

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국토부에서는 "실거래정보 공개 시 등기여부 공개, 벌칙규정 강화 등 시세조작행위 차단 조치를 강화하고 앞으로 과학적인 분석방법 등을 통해 상시 모니터링할 것이라 밝혔다.

※ 법인 대표가 본인 소유 법인에게 아파트 3채를 모두 신고가로 매도했다. 2개월 후 3건 모두 계약 해제 신고를 했다. 매매계약서를 살펴보면 3건의 거래 모두 계약금 등 거래대금 지급 내역이 없고 1채는 해제신고 이후 다시 법인에게 더 높은 가격으로 팔아 가격 띄우기를 했다.

※ 매도자가 매매 계약을 신고했으나 계약금 4천만원의 실제 지급여부가 불투명하고 거래당사자 및 공인중개사는 계약 해제와 동시에 계약서를 파기했다고 주장했다. 중개수수료 지급 여부 확인이 불가했는데 이는 자료 미제출했기 때문이다. 중개사는 해당 단지 동일평형 중 신고가로 계약신고, 해제를 반복하여 가격 띄우기가 이루어졌다.

※ 매수인이 매도인으로부터 주택을 매수하고 공인중개사의 중개보조원에게 계약금 및 중도금을 차입하여 중개보조원이 직접 매도인에게 이체했다. 약 3개월 후 계약 해제하면서 계약금 및 중도금을 전부 중개보조원에게 반환했다. 매도인은 1.6억원에 매도하려 했는데 중개사가 임의로 1.75억에 거래 신고하여 공인중개사, 중개보조원과 매수인이 개입된 자전거래이다.

※ 매도인인 딸과 매수인인 부모 간에 신고가로 거래되어 매매대급을 지급하고 거래를 완료했으나 이후 위약금 없이 매매대금 일체를 반환하고 6개월 후 계약해제를 신고했다. 중개사에게 엄청 낮은 중개보수를 지급한 것을 보아 중개사도 자전거래에 가담했을 것으로 보인다.

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또한, 가족 간에 신고가로 매매계약을 체결하면서 전부 구두로 계약하고 계약금 등 거래대금을 지급하지 않았다. 계약 및 계약해제 관련 문자 등 어떠한 자료도 없고 신고가 거래 후 1년이 지난 시점에 해제신고 된 것으로 보아 허위 매매계약으로 의심된다.

※ 해당 부동산은 충남에 소재하고 있으나 매도인과 매수인은 경기도에 거주하는 외지인이었다. 중개는 대구 소재 공인중개사가 했다. 계약 후 2개월 후 해제했는데 해제 이후 매도인이 다른 매수인과 해제한 것과 동일한 신고가로 매도한 점, 매도인의 동일한 단지에서 총 8회 걸쳐 반복 거래 후 거래 해제한 이력이 있어 자전거래로 보인다.

※ 매수인이 매도인에게 지급한 거래금 1억원 중 7,500만원을 위약금으로 매도인이 매수했는데 매수인과 매도인이 작성한 매매계약 해지합의서 합의내용에서 매도인의 위약금 소득세 신고에 대한 고의적 회피한 것으로 보인다.

※ 거래당사자 간 합의에 의해 계약 해제되었는데 잔금일이 지나고 장기간 미등기된 사실이 확인되어 계약해제 신고를 하지 않은 것으로 발견되어 과태료가 부과되었다.

※ 매도인인 법인과 매수인인 개인이 직거래로 체결된 계약으로 12억 신고가에 거래신고 되었으나 4개월 후 계약해제 되고 법정신고 기한인 30일이 초과한 6개월 후 해제신고 되어 계약해제 신고지연으로 과태료가 부과되었다. 매도법인은 동일 단지에 다른 주택을 보유하고 있으면서 두 차례 신고가 해제한 이력이 있었다.

이걸 모르고 자전거래를 하는 것 같은데 자전거래가 적발될 시 징역 3년 혹은 벌금 3천만원이다. 근데 자전거래로 올린 수익이 벌금 3천만원보다 너~~~무 적은 것 같은데 법을 제정하시는 분들은 어떻게 생각하시나 ?

벌금을 더더더 올려야 하지 않겠나 ? 집값으로 뻥튀기로 3천만원 올려서 먹고 걸린데도 이게 1건이나 2건이 아닐텐데 ? 당연히 그걸 생각한 관계자들은 자전거래로 얻은 차익은 모두 환수하기로 한다. 문제는 돈을 빼돌리는 것이다.

그렇기에 AI를 활용한 상시 모니터링으로 획득한 차익으로 다른 땅을 사거나 해외 계좌로 돈을 숨기거나 하는 등의 은닉 재산을 모두 몰수하여 시장을 엉망으로 만든 책임을 엄격하게 물어야 한다. 그렇기에 우리 평범하게 법을 잘 지키는 시민들도 이러한 사례를 꼭!꼭!꼭! 신고하여 시장을 정상적인 수요와 공급으로 운영되도록 해야 한다.

◆ 과거에는 부동산 거래질서 교란행위의 범위가 집값 담합행위에 한정되어 있었다. 즉, 너무 범위가 적게 규정되어 불법 중개행위, 명의대여 등에 대해 신고센터에서 접수, 처리가 불가했다.

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◆ 이에 부동산 교란행위 신고센터의 업무 범위를 기존의 집값 담합 뿐만 아니라 허위신고 등을 포함한 불법 중개행위까지 범위를 확대한다. 그리고 "불법행위 신고창구 통합 홈페이지"를 운영하기로 했다.

▶ 기존에는 부동산 관련 불법행위를 신고할 수 있는 신고창구가 위반 행위 및 근거 조항에 따라 이원화되어 있어 부동산 소비자가 불편했다. 그리하여 통합 대문페이지를 구축하여 불법유형 선택 후 해당 신고센터로 자동 연결하고 유선상담 채널도 운영한다. 이렇게 우리 시민들의 참여로 불법행위를 근절하여 아예 싹을 다 죽여놓도록 하자.