27일, 한국은행에서 통화정책방향 회의에서 기준금리를 연 2.75%에서 0.25% 더 인상하였다. 지난 7월에 이어 연속으로 금리를 인상한 것이다. 지난달 기준금리 인상 직후 신현송 한은 총재는 2분기 국내총생산인 GDP 성장률과 7월 근원물가, 생활물가 상승률 등을 주의깊게 살펴본 뒤 8월 기준금리를 결정했다고 밝혔다.

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그러면서 영끌족에 대한 이자부담이 더욱 가중되었다. 집값이 크게 무너진 것도 아닌데 경매로 넘어가는 사람들도 역대 최대 수준이라고 한다. 오늘은 한은 기준금리 연속 인상, 영끌족 끝장난다 강제경매 역대 최대에 대한 포스팅입니다.

올해 1월~7월 동안 강제경매로 인해 매각된 부동산 소유권이 이전된 건수가 무려 3,854건이라 한다. 지난해 같은 기간 2,677건보다 44% 더 증가하였고 관련 통계는 서브프라임 모기지 사태가 발생한 1년 후인 2010년보다 더 많다.

이런 와중에 한은에서는 기준금리를 2.75%에서 3%로 0.25%를 올렸다. 한은이 지금까지 2달 연속 인상에 나선 것은 07년 7~8월, 21년 11월~22년 1월, 22년 4월~23년 1월 등을 제외하고는 거의 없는 상황이다. 그만큼 한은에선 AI 성장에 따른 반도체 호황에도 불구하고 물가 상승 압박이 증가할 것으로 보고 있다.

2019년도에는 499건에 불과했지만 23년 718건, 24년 1,492건, 25년 2,677건으로 점점 증가하는 추세를 보이고 있다. 이렇게 본다면 27년도는 26년보다 더 증가한 강제경매 건수가 발생할 것으로 예측된다. 서울의 강제경매 건은 새로운 집주인이 금방금방 바뀌지만, 핵심 지역이 아닌 곳은 회전율이 느리다.

최근 강제경매가 늘어난 배경으로는 과거 부동산 매입 과정에서 대출을 크게 늘린 차주들의 이자 부담이 원인이다. 여기에 기준금리 인상까지 더해지면서 이자부담이 더 증가한다. 그래서 6억원의 대출을 30년 만기로 원리금균등상환으로 빌렸다고 가정하고 대출금리가 4% → 4.25%까지 증가한 시뮬레이션을 만들었다.

월 원리금으로 살펴보면 0.25%가 올라도 증가액은 그리 크지 않다. 하지만 30년 총 이자를 살펴보면 겨우 0.25% 밖에 안 올라도 총 이자는 3,000만원이나 증가하기에 영끌족들에게는 충분히 억장이 무너지는 수치이다.

과거 IMF, 서브 프라임 모기지 사태를 생각하면 충분히 공부한 사람들이나 경험한 사람들은 서울 부동산은 결국 불패라는 것을 알고 있다. 26년 7월 서울 아파트 경매 진행 건수는 180건이 증가했지만, 낙찰가율은 101%~112%였다.

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즉, 시장 수요가 경매물량을 흡수하고 있고 사람들의 뇌리에 서울 부동산은 지금 떨어져도 다시 오른다는 인식이 박혀있는 것이다. 정부의 정책 방향을 보면 신축 서울 아파트의 희소성은 앞으로 더 증가하고 이 온기는 노원, 성북, 중랑, 도봉, 구로구까지 퍼지고 있다.

기준금리 인상에 따른 영끌족들의 이자부담은 일시적으로 커질 수 밖에 없지만 재개발, 재건축에 의한 공급이 증가하지 않는다면, 이자부담 대비 서울 부동산 상승률은 더 높다. 그래서 서울이 전체 구가 규제지역 + 토지허가거래구역으로 지정되어도 거래량이 줄어들 뿐 신고가가 발생하는 것이 그 증거이다.